Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 15 janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 29 JANVIER 2025



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01015 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CG52H



Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Octobre 2022-Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY- RG n° 21/12193







APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 17] DU [Adresse 16], [Adresse 8] à [Localité 10] représenté par son syndic, la société CITYA VALHESTIA, S.A.S immatriculée au R.C.S. de [Localité 14] sous le numéro 824 968 911

C/O Société CITYA VALHESTIA

[Adresse 5]

[Localité 9]



Représenté par Me Eric LEVY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1418







INTIMÉ 



Monsieur [H] [L]

né le 10 Juin 1963 au Sénégal

[Adresse 1]

[Localité 11] (Sénégal)



DEFAILLANT







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 06 Novembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère, 

M. Jean-Loup CARRIERE, Président magistrat honoraire



qui en ont délibéré.





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 







ARRÊT :



- DEFAUT



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * *





FAITS & PROCÉDURE



Par exploit d'huissier en date du 3 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 19] du [Adresse 6] et [Adresse 2] à Noisy-le-Grand, représenté par son syndic en exercice, a fait assigner M. [H] [L] devant le tribunal Judiciaire de Bobigny en paiement d'un arriéré de charges de copropriété et de sommes indemnitaires.



M. [L], régulièrement assigné à l'étranger, n'a pas constitué avocat.



Par jugement du 26 octobre 2022, le juge du tribunal judiciaire de Bobigny a :

- condamné M. [H] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 18] [Adresse 16] du [Adresse 6] et [Adresse 3] [Localité 15] :


la somme de 1 196,44 euros, correspondant aux appels de provisions des 3 me et 4 me trimestre 2021, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 3 décembre 2021, date de l'assignation valant sommation de payer jusqu' parfait paiement,

la somme de 500 euros, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement jusqu' à parfait paiement,

la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


- débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

- condamné M. [L] aux dépens de l'instance,

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions est de droit.



Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 29 décembre 2022.



La procédure devant la cour a été clôturée le 2 octobre 2024.







PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 23 mars 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, sous le visa des articles 1153 du code civil, 10, 10-1, 14-1, 14-2, 18, 19, 42 alinéa 2, 1342-10 du code civil de la loi du 10 juillet 1965 et 35, 36, 55, 60 et 62 du décret du 17 mars 1967, à : 

- le déclarer recevable et bien fondé en son appel de la décision rendue le 26 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny,

y faisant droit,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny du 26 octobre 2022,

en conséquence,

- condamner M. [L] à lui payer la somme de 16 433, 69 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la présente assignation jusqu'au jour du parfait paiement,

- rejeter tous délais ou échelonnement au profit du copropriétaire débiteur compte tenu de l'ancienneté de la dette et de la mauvaise foi incontestable de ce dernier,

- condamner M. [L] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner M. [L] à lui payer la somme de 360 euros T.T.C. pour les frais de recouvrement contentieux conformément aux dispositions de l'article 10-1 alinéa 1 de la loi du 10 Juillet 1965 (frais de dossier),

- condamner M. [L] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de 1ère instance et d'appel ;



Vu l'acte de transmission d'une demande de signification ou de notification dans un pays étranger du 23 mars 2023 au ministère de la justice sénégalais par lequel le syndicat des copropriétaires demande d'assigner M. [L] et de lui signifier la déclaration d'appel, l'inscription au rôle, le jugement du tribunal de Bobigny du 26 octobre 2022 et ses conclusions d'appelant ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.



Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.





Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété



Le syndicat des copropriétaires fait valoir que, pour justifier d'une reprise de solde et à défaut de pouvoir produire les appels de charges, la production du [Localité 13] Livre suffit et des procès-verbaux d'assemblées générales approuvant les comptes correspondants suffisent. Il indique que la dette s'élevait à la somme de 16 433,69 euros au 22 mars 2023.



En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l'exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l'assemblée générale et n'ont fait l'objet d'aucun recours.



Par ailleurs, et en application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l'assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipement communs de l'immeuble.



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.



Selon l'article 1342-10 du code civil «le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. 

A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement».



Il résulte de l'article 9 alinéa 2 de l'arrêté du 14 mars 2005 que «conformément à l'article 1342-10 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne».




Sur la demande formulée en première instance




Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

- la matrice cadastrale justifiant que Monsieur [L] est propriétaire des lots n° 233, 89 et 179 dans l'ensemble immobilier [Adresse 19], sise [Adresse 7] et [Adresse 4] à [Localité 15],

- l'extrait du compte copropriétaire de Monsieur [L] pris pour la période entre le 31 décembre 2020 et le 31 décembre 2021, faisant apparaître un arriéré de charges de 10 530,69 euros,

- les procès-verbaux des assemblées générales en date du 29 mai 2017, 14 juin 2018, 11 avril 2019, 7 décembre 2020 et 26 janvier 2021 approuvant les comptes des années 2016 à 2019 et votant les budgets prévisionnels pour les années 2018 à 2021,

- l'extrait du [Localité 13] Livre de la copropriété, pour la période du 1er janvier 2017 au 22 février 2021,

- les appels de provisions pour les 3ème et 4ème trimestres 2021.



C'est à tort que le tribunal a considéré que l'extrait du Grand Livre, associé aux procès-verbaux des assemblées générales correspondantes, était insuffisant à justifier des charges dues.



L'extrait de compte arrêté au 31 décembre 2021 fait apparaître une reprise de solde d'un montant de 7 537,46 euros que le syndicat des copropriétaires explique par un changement de syndic et l'impossibilité d'obtenir les appels de provisions. L'extrait du [Localité 13] Livre fait apparaître un solde 7 537,46 euros au 1er janvier 2021, appel de provisions du 1er trimestre 2021 inclus. Néanmoins, cet extrait, débutant au 21 décembre 2018, reprend lui-même un solde antérieur de 15 423,82 euros (15 565,53 ' 141,71) non justifié.



Il apparaît que M. [L] a effectué en 2019 des versements pour un montant total de 15 410,65 euros.



En application des dispositions précitées, M. [L] a donc payer la quasi-totalité de la reprise de solde de 15 423,82 euros, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne poursuit en réalité le paiement que de la somme de 13,22 euros à ce titre (15 423,82 ' 15 410,65). Force est de constater que cette somme n'est pas justifiée par le syndicat des copropriétaires et doit donc être déduite de l'arriéré de charges dû par M. [L].



Doivent également être déduites les sommes suivantes figurant dans le décompte du [Localité 13] Livre :


12 janvier 2019 : affaire c/ [L] - signification du 10 décembre 2018 : 388,53 euros,

1er mars 2019 : affaire c/ [L] ' convocation : 310,47 euros,

18 mars 2019 : affaire c/ [L] ' publication commandement : 31 euros,

15 juin 2020 : suivi 2ème trimestre 2020 procédure [L] : 180 euros,

6 septembre 2020 : suivi procédure 3ème trimestre [L] : 180 euros,

23 novembre 2020 : suivi procédure [L] : 180 euros,


Soit la somme totale 1 270 euros correspondant à des frais de procédure et de suivi et non à des charges.



Par ailleurs, doivent être déduits de l'extrait de compte pour la période du 31 décembre 2020 au 31 décembre 2021 (charges du 1er trimestre 2021 non inclues) les sommes suivantes :


20 mai 2021 : mise en demeure : 36 euros,

12 juin 2021 : assignation : 360 euros,

28 juin 2021 : facture [F] Eric (avocat) : 356 euros,

11 août 2021 : mise en demeure 36 euros,


Soit la somme totale 788 euros de correspondant à des frais de procédure et de suivi et non à des charges.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires justifie d'un arriéré de charges d'un montant de 8 459,47 euros (10 530,69 ' 13,22 ' 1 270 ' 788) arrêté au 31 décembre 2021, appel de charges du 4ème trimestre inclus.



Le jugement sera infirmé sur ce point.




Sur l'actualisation de la demande en cause d'appel




Pour l'actualisation de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

- le procès-verbal des assemblées générales des 11 mai 2022 et 6 juillet 2023 approuvant les comptes des exercices 2021 et 2022 et fixant le budget prévisionnel des exercices 2022 à 2024,

- un décompte des charges réclamées arrêté au 1er octobre 2022 mentionnant un solde débiteur de 14 889,31 euros, appel de provisions du 4ème trimestre inclus,

- un relevé de compte pour la période du 1er juillet 2023 au 1er janvier 2024, débutant par l'appel de provisions du 3ème trimestre 2023 et reprenant un solde antérieur de 16 433,69 euros (et non pas un décompte arrêté au 23 mars 2023 comme indiqué dans le bordereau de communication de pièces),

- les appels de provisions pour la période du 2ème trimestre 2021 au 4ème trimestre 2022, pour le 4ème trimestre 2023 et pour le 1er trimestre 2024.



Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [L] au paiement de son arriéré de charge arrêté au 22 mars 2023. Cependant, et contrairement aux indications du bordereau de communication de pièces par le syndicat des copropriétaires, le décompte objet de la pièce n° 20 est un décompte pour la période de 1er juillet 2023 au 1er janvier 2024 et non pas un décompte arrêté au 22 mars 2023, et les appels de charges objets de la pièce n° 21 ne concernent pas les deux premiers trimestres 2023 mais une période postérieure pour laquelle le syndicat des copropriétaires ne formule pas de demande.



Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne produit ni décompte ni appel de charge pour deux premiers trimestres 2023, de sorte qu'il ne justifie pas du montant de 16 433,69 euros porté comme solde antérieur au décompte débutant au 1er juillet 2023 et que l'arriéré n'est justifié que jusqu'au 1er octobre 2022.



Par ailleurs, doivent être déduites les sommes suivantes figurants dans le décompte arrêté au 1er octobre 2022 :


3 décembre 2021 : [Localité 12]-Tarbouriech SDC c/ [L] : 111,27 euros,

11 février 2022 : Suivi de procédure : 216 euros,

8 mars 2022 : Suivi de procédure : 216 euros,

17 mai 2022 : Suivi de procédure : 216 euros,

19 aout 2022 : Suivi de procédure : 216 euros,


Soit la somme totale 975,27 euros de correspondant à des frais de procédure et de suivi et non à des charges.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires justifie d'un arriéré de charges d'un montant de 11 779,63 euros (14 826,12 ' 13,22 ' 1 270 ' 788 ' 975,27) et doit être débouté pour le surplus de ses demandes portant sur la période du 31 décembre 2020 au 23 mars 2023.



M. [L] doit être condamné à payer cette somme et le jugement doit être infirmé sur ce point.





Sur les frais de recouvrement nécessaires



En application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance sont imputables au copropriétaire.



Cependant, il résulte de la combinaison des premier et troisième alinéas de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, des deuxième et cinquième alinéas de l'article 29 du décret du 17 mars 1967, de la liste limitative contenue à l'annexe 2 de ce décret (laquelle ne prévoit aucune rémunération spécifique complémentaire pour les prestations relatives au recouvrement de créances auprès des copropriétaires), ainsi que de l'article 9 du contrat type contenu à l'annexe 1 de ce décret, que les prestations dont le coût est imputable au seul copropriétaire concerné sont limitées aux prestations suivantes : mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ; relance après mise en demeure, conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé ; frais de constitution d'hypothèque ; frais de main levée d'hypothèque ; dépôt d'une requête en injonction de payer ; constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ; suivi du dossier transmis a l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [L] a lui payer la somme de 360 euros sans motiver sa demande. Il produit une facture du syndic d'un montant de 360 euros pour une assignation le 12 mars 2021.



L'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n'est pas établi en l'espèce s'agissant manifestement des frais de remise de dossier à l'avocat ou à un huissier car il s'agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires. 



C'est donc à bon droit que le tribunal a rejeté la demande. Le jugement doit être confirmé sur ce point.





Sur la demande de dommages et intérêts



Sur ce point, la cour reprend les motifs pertinents et circonstanciés des premiers juges :



«En vertu de l'article 1231-6 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016 :

Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.



En omettant de s'acquitter des charges dues, le défendeur a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 500 Euros à titre de dommages et intérêts. Il convient par conséquent de condamner Monsieur [H] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 €, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du présent jugement jusqu'à parfait paiement, et de débouter le demandeur du surplus de sa demande à titre principal.»



Le jugement est confirmé sur ce point.





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [L], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,



Confirme le jugement en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'il a condamné M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 15] la somme de 1 196,44 euros, correspondant aux appels de provisions des 3 me et 4 me trimestre 2021, majorés des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 3 décembre 2021, date de l'assignation valant sommation de payer jusqu'à parfait paiement,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 16] du [Adresse 6] et [Adresse 3] [Localité 15] la somme de 11 779,63 euros au titre de l'arriéré de charges dues au 23 mars 2023 ;



Condamne M. [L] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 16] du [Adresse 6] et [Adresse 3] [Localité 15] la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LA PRESIDENTE