Tribunal Judiciaire · Saisies immobilières-VD — 6 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

R.G. N° RG 24/00070 - N° Portalis DBXU-W-B7I-H2UQ
Minute :

JUGEMENT DU LUNDI 06 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marine DURAND, juge de l’exécution

Statuant par application de l'article L 213-6 du code de l'organisation judiciaire

Greffier : Audrey JULIEN

PARTIES

Créancier poursuivant :

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE
[Adresse 4]
[Localité 10]
ayant pour avocat plaidant Me Paul BUISSON, avocat au barreau du Val d’Oise
représenté par Me Jean-michel EUDE, avocat au barreau de l’Eure, 

Débiteurs saisis :

Madame [X] [C] épouse [M]
née le [Date naissance 7] 1979 à [Localité 14] (GUADELOUPE)
[Adresse 3]
[Localité 11]
non comparante, ni représentée

Monsieur [G] [M]
né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 13] (NIGÉRIA)
[Adresse 2]
[Localité 11]
non comparant, ni représenté

Créancier inscrit :

TRESOR PUBLIC SIP DE [Localité 17]
[Adresse 5]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté

DEBAT : en audience publique du 04 Novembre 2024

Jugement réputé contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe par application de l’article 453 du Code de Procédure Civile



EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré les 14 et 24 juin 2024 respectivement à domicile et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, et publié le 7 août 2024 au Service de la Publicité Foncière d’[Localité 12] Volume 2024 S numéro 55, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait saisir un bien immobilier appartenant à Monsieur [G] [M] et à Madame [X] [M] née [C] (ci-après dénommés « les consorts [M] ») et situé sur la commune de [Adresse 15], cadastré section ZM n°[Cadastre 9].
 
Par acte d’huissier du 3 octobre 2024 délivré à personne pour Mme [M] et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile pour M. [M], le Crédit Foncier de France a assigné ces derniers devant le juge de l’exécution de ce tribunal au visa des articles L. 311-1 et suivants et R. 322-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution aux fins notamment de :
- statuer sur la validité de la présente procédure,
- statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes, 
- mentionner le montant de sa créance,
- déterminer les modalités de la poursuite, 
- autoriser une publicité supplémentaire sur internet (Licitor)

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l'exécution du tribunal judiciaire d’Evreux le 07 octobre 2024.

Par acte d’huissier du 04 octobre 2024, le Crédit Foncier de France a dénoncé le commandement susvisé au Trésor Public (Service des Impôts des Particuliers de [Localité 17]) en sa qualité de créancier inscrit au jour de la publication dudit commandement. 

Appelée à l’audience du 4 novembre 2024, l’affaire a été retenue à cette date. 
A cette occasion, le créancier poursuivant, représenté par son conseil, s’en est rapporté à son assignation en procédant au dépôt de son dossier. Il était autorisé à produire sous quinzaine les accusés de réception des courriers adressés dans le cadre des significations selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. 

Le juge de l’exécution a mis dans les débats les dispositions du code de la consommation relatives aux clauses abusives et à la prescription biennale. 

Les consorts [M] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés. 

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2025 par mise à disposition au greffe. 

Le présent jugement, rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire en application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l'article R. 322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l'article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S'il doit procéder d'office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l'office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières. 

Sur la régularité de procédure 

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession.

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur le titre exécutoire
En l’espèce, le créancier poursuivant déclare poursuivre le recouvrement de sa créance en vertu de la copie exécutoire d'un acte notarié contenant prêts dressé le 28 janvier 2011 par Maître [J] [U], notaire à [Localité 16], et consenti par le Crédit Foncier de France aux consorts [M] dans les conditions suivantes : 
Nouveau Prêt à 0% d’un montant de 36.00 euros remboursable en 324 mois ; Prêt PAS LIBERTE d’un montant de 135.593 euros remboursable en 396 mois au taux de 4,10% l’an. 
Sur la régularité des déchéances du terme
Selon l'article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige, « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. 
Les clauses abusives sont réputées non écrites. 
L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. 
Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans lesdites clauses. 
Les dispositions du présent article sont d'ordre public. »
En l’espèce, il ressort des conditions générales du contrat de prêts annexé à l’acte susvisé et précisément de son article 11 « Cas d’exigibilité anticipée – Déchéance du terme » qu’ « à la discrétion du Prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception » notamment en cas de « défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le Prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre » et « d’exigibilité pour quelque cause que ce soit de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre. »
Or, il est admis qu’une telle clause autorisant l’organisme prêteur à exiger immédiatement la totalité des sommes dues au titre des prêts en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date sans mise en demeure préalable revêt un caractère abusif et qu’elle doit être réputée non écrite. 
Ainsi, en l’absence de clause résolutoire et de dispositions particulières du code de la consommation encadrant la mise en œuvre de la déchéance du terme d’un prêt immobilier, il convient de se reporter aux dispositions générales applicables aux contrats. En considération de la date de conclusion de l’offre de prêt, il ne peut être opposé au créancier poursuivant les dispositions créées par l’ordonnance du 10 février 2016 et notamment le nouvel article 1226 du code civil encadrant précisément la résiliation unilatérale des contrats. 
Partant, c’est par référence à la jurisprudence développée sur le fondement de l’ancien article 1184 du code civil, applicable aux offres de prêts qu’il convient d’apprécier la régularité de la déchéance du terme des prêts litigieux invoquée, en l’espèce, au soutien de l’exigibilité des créances. 
Il convient de rappeler qu’en vertu de cette jurisprudence, la mise en œuvre unilatérale d’une résiliation contractuelle n’était pas sanctionnée s’il était justifié de manquements suffisamment graves du cocontractant dans l’exécution de ses obligations et d’une mise en demeure préalable. 
En l’espèce, pour justifier de l’exigibilité de sa créance, le créancier poursuivant produit les mises en demeure signifiées aux défendeurs par acte d’huissier du 16 février 2022 et aux termes desquelles ces derniers étaient enjoints de régulariser leur situation d’impayés dans un délai de trente jours suivant la réception des courriers datés du 30 novembre 2021. 
Si, pour des considérations informatiques et comptables, le créancier poursuivant est libre de fixer fictivement et rétroactivement une date de déchéance du terme, il n’en demeure pas moins qu’en l’espèce, celle-ci ne peut être antérieure au 16 mars 2022 et qu’il doit en être tiré toutes conséquences sur le montant des sommes réclamées au titre du capital restant dû et subséquemment de l’indemnité forfaitaire. 
En tout état de cause, en considération du dernier état de la jurisprudence, le délai de préavis laissé aux défendeurs pour régulariser leur situation d’impayés doit être considéré raisonnable. 
Sur la gravité de l’inexécution reprochée à ces derniers, les soldes débiteurs fixés, de manière erronée, à la date du 6 novembre 2021, révèlent une situation d’impayés depuis 24 mois environ au titre du prêt PAS LIBERTE caractérisant, ainsi, un manquement grave des défendeurs à leurs obligations contractuelles. 
En revanche, en l’absence de clause résolutoire permettant de rendre exigible tout prêt accessoire et en considération du solde débiteur modique du Nouveau Prêt à 0% alors qu’il ressort du tableau d’amortissement un report d’échéances durant les dix-huit premières années du prêt, il y a lieu de considérer qu’il n’est nullement justifié un manquement grave des défendeurs à leurs obligations au titre de ce prêt. 
A la lumière de ces constatations, il y a lieu de considérer régulière la déchéance du terme du seul prêt PAS LIBERTE. 

Sur l’exigibilité des créances 
En l’espèce, il n’est pas contesté que la prescription biennale de l’article L. 218-2 du code de la consommation est opposable au créancier poursuivant en sa qualité de professionnel ayant consenti un prêt immobilier à des consommateurs. 
Ainsi qu’il a été rappelé ci-avant, le solde débiteur a été arrêté à la date du 6 novembre 2021 à la somme de 18.468,63 euros correspondant, ainsi, à 24 échéances impayées environ de sorte qu’il convient de fixer le point de départ de l’action du créancier poursuivant au titre des échéances impayées à compter du 6 novembre 2019. 
Or, le créancier poursuivant ne justifie, en l’espèce, que d’un seul acte interruptif de prescription correspondant à un commandement de payer afin de saisie-vente délivré aux consorts [M] par acte d’huissier du 12 janvier 2023. Si un tel acte a utilement interrompu la prescription de son action au titre des sommes rendues exigibles par suite de la déchéance du terme du Prêt PAS LIBERTE, il en est différemment s’agissant des échéances impayées. En effet, en l’état des pièces produites, il convient de considérer partiellement prescrite l’action du Crédit Foncier au titre de telles échéances et précisément s’agissant des échéances antérieures au 12 janvier 2021. 

Sur le montant des créances 
En vertu de l’article R. 321-3 3° du code des procédures civiles d’exécution, « outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte :
Le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires. »
Le dernier alinéa de cette disposition précise que les mentions prévues au présent article sont prescrites à peine de nullité. Toutefois, la nullité n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier. 
En considération de ce qui précède et notamment de la prescription partielle du Crédit Foncier de France au titre des échéances impayées, il convient de retenir la somme de 7.014,63 euros au titre de telles échéances. 
En outre et ainsi qu’il a été rappelé ci-avant, la déchéance du terme ne pouvait utilement intervenir antérieurement au délai de trente jours suivant les significations des courriers de mise en demeure, soit avant le 16 mars 2022. Ainsi, en se reportant au plan de remboursement, il convient de retenir la somme de 94.469,94 euros au titre du capital restant dû et à laquelle il sera appliqué le taux contractuel à compter de cette dernière date et jusqu’au 12 mars 2024 portant, ainsi, ces derniers, à la somme de 7.725,31 euros. 
Enfin, il y a lieu de constater que l’indemnité contractuelle a été calculée sur la base du capital restant dû augmenté du solde débiteur en méconnaissance de l’article 12 des conditions générales lequel prévoit qu’elle est égale à 7% des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non réglés. Partant, il convient de retenir la somme de 6.612,89 euros au titre de cette indemnité. 
Par conséquent, il convient de mentionner la créance du Crédit Foncier de France à l’encontre des consorts [M], selon décompte arrêté au 12 mars 2024, à la somme totale de 114.871,12 euros en principal, frais et intérêts, outre les intérêts postérieurs jusqu’à parfait paiement. 

Sur la vente forcée

En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge de l'exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant.
Le relevé des formalités publiées versé aux débats justifie des droits des consorts [M] sur le bien saisi.
Ainsi, en l’absence de demande de vente amiable, la vente forcée dudit bien sera ordonnée dans les termes du dispositif.
En l’espèce, e créancier poursuivant sollicite la désignation de la SCP FOSSET - LEGROS pour procéder à la visite du bien et il convient de faire droit à sa demande. 
Les mesures de publicité seront celles habituellement pratiquées, conformément aux articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. A ce titre, il sera rappelé qu’il résulte desdites dispositions que la publicité légale s’entend de la publication d’un avis de vente dans un journal d’annonces légales outre celle d’un avis simplifié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale selon les modalités choisies par le créancier poursuivant.
Toutefois et dès lors qu’il est établi qu’une publicité supplémentaire sur un site spécialisé a vocation à permettre une diffusion plus large et pertinente de l’avis de vente, en tout état de cause, favorable à la vente forcée, il convient de faire droit à la demande d’autorisation de publicité supplémentaire sur le site internet LICITOR. 
Les dépens seront compris dans les frais taxés de vente. 

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'exécution,
CONSTATE le caractère non écrit de la clause « Exigibilité anticipée – Déchéance du terme » de l’article 11 des conditions générales des prêts consenti par le CREDIT FONCIER DE France à Monsieur [G] [M] et à Madame [X] [M] née [C] et constatés par acte reçu le 28 janvier 2011 par Maître [J] [U] ; 
CONSTATE que le CREDIT FONCIER DE FRANCE, créancier poursuivant, est conformément aux exigences édictées par l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution, muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ;
CONSTATE que la saisie immobilière pratiquée par le CREDIT FONCIER DE FRANCE porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;
MENTIONNE que le montant retenu pour la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE à l’encontre de Monsieur [G] [M] et de Madame [X] [M] née [C] s’établit, selon décompte arrêté à la date du 12 mars 2024, à la somme totale de 114.871,12 euros en principal, frais et intérêts, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement ;
ORDONNE LA VENTE FORCEE du bien immobilier visé au commandement de payer valant saisie immobilière délivré les 14 et 24 juin 2024 et publié le 7 août 2024 au Service de la Publicité Foncière d’[Localité 12] Volume 2024 S numéro 55 et situé sur la commune de [Adresse 15], cadastré section ZM n°[Cadastre 9] ; 

DIT que l'audience d'adjudication aura lieu, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire d’EVREUX, [Adresse 8], le :
Lundi 5 mai 2025 à 10H30, 
DIT qu'en vue de cette vente, la SCP FOSSET - LEGROS pourra procéder à la visite des lieux dans la quinzaine précédant la vente pendant la durée d’une heure, avec l’assistance si besoin d’un serrurier et d’une autorité de police ou de deux témoins majeurs et de tout professionnel qualifié utile à la procédure de saisie ;
DIT qu'en cas d'empêchement, l'huissier commis pourvoira à son remplacement ; 
DIT qu’outre les mesures de publicité prévues aux articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le CREDIT FONCIER DE FRANCE est autorisé à procéder à une publicité complémentaire sur le site LICITOR ;
DIT que les dépens seront inclus dans les frais taxés de vente ; 
RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R 121-21 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et ont signé le 6 janvier 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L'EXECUTION