Tribunal Judiciaire · Saisies immobilières-VD — 6 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

LE JUGE DE L’EXÉCUTION


R.G. N° RG 24/00046 - N° Portalis DBXU-W-B7I-HWPF
Minute :

JUGEMENT DU LUNDI 06 JANVIER 2025


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marine DURAND, juge de l’exécution

Statuant par application de l'article L 213-6 du code de l'organisation judiciaire

Greffier : Audrey JULIEN

PARTIES

Créancier poursuivant :

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE
[Adresse 4]
[Localité 11]

représenté par Me Jean-michel EUDE, avocat au barreau de l’Eure

Débiteurs saisis :

Monsieur [V] [T]
né le [Date naissance 3] 1977 à [Localité 19] (CONGO)
[Adresse 8]
[Localité 13]
non comparant, ni représenté

Madame [F] [N] épouse [T]
née le [Date naissance 6] 1984 à [Localité 19] (CONGO)
[Adresse 14]
[Localité 7]
non comparante, ni représentée


DEBAT : en audience publique du 04 Novembre 2024

Jugement réputé contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe par application de l’article 453 du Code de Procédure Civile







EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandements de payer valant saisie immobilière délivrés le 14 mars 2024 à personne et à étude, et publiés le 7 mai 2024 au Service de la Publicité Foncière d’[Localité 16] Volume 2024 S numéros 35 et 36, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait saisir un bien immobilier appartenant à Monsieur [V] [T] et à Madame [F] [N] épouse [T] (ci-après dénommés « les consorts [T] ») et situé sur la commune de [Localité 18][Adresse 1] [Adresse 5], cadastré section ZA n°[Cadastre 12].
 
Par actes d’huissier du 28 juin 2024 délivrés à personnes, le Crédit Foncier de France a assigné les consorts [T] devant le juge de l’exécution de ce tribunal au visa des articles L. 311-1 et suivants et R. 322-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution aux fins notamment de :
- statuer sur la validité de la présente procédure,
- statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes, 
- mentionner le montant de sa créance,
- déterminer les modalités de la poursuite.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l'exécution du tribunal judiciaire d’Evreux le 1er Juillet 2024.

Appelée à l’audience du 9 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un unique renvoi avant d’être retenue à l’audience du 4 novembre 2024. 

A cette occasion, le créancier poursuivant, représenté par son conseil, s’en est rapporté à son assignation en procédant au dépôt de son dossier. Il est précisé qu’à l’occasion de l’audience du 9 septembre 2024, il était mis dans les débats les dispositions du code de la consommation relatives aux clauses abusives et à la prescription biennale. 

Les consorts [T] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés. 

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2025, par mise à disposition au greffe. 

Le présent jugement, rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire en application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l'article R. 322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l'article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S'il doit procéder d'office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l'office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières. 

Sur la régularité de procédure 

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession.

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.
Sur le titre exécutoire
En l’espèce, le créancier poursuivant déclare poursuivre le recouvrement de sa créance en vertu de la copie exécutoire d'un acte notarié contenant prêts dressé le 19 janvier 2018 par Maître [E] [G], notaire à [Localité 15], et consentis par le Crédit Foncier de France aux consorts [T] dans les conditions suivantes : 
Prêt PTZ DT 180M/AM120 n°433085A d’un montant de 90.882 euros remboursable en 300 mensualités ; Prêt DUO GENERIQUE 0% avec CC n°519085A d’un montant de 50.000 euros remboursable en 144 mensualités ; Prêt PAS LIBERTE CC n°638085A d’un montant de 85.538 euros remboursable en 384 mois au taux fixe de 2,450% l’an. 
Sur la régularité des déchéances du terme

Aux termes de l’article L. 212-1 du code de la consommation, « dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution. 
L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. »
Les clauses abusives sont réputées non écrites en application de l’article 1171 du code civil. 
En vertu de l’article 1226 du code civil, « le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. 
La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. 
Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. 
Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution. » 

En l’espèce, il ressort des conditions générales du contrat de prêts annexé à l’acte susvisé et précisément de son article « Exigibilité anticipée – Déchéance du terme » que « le prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles par notification faite à l’emprunteur dans l’un ou l’autre des cas suivants » notamment en cas de « défaut de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts et autres accessoires, quinze jours après mise en demeure de régler les sommes dues restée infructueuse » et « d’exigibilité pour quelque cause que ce soit de l‘un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre. »
Or, il est admis qu’une telle clause autorisant l’organisme prêteur à exiger immédiatement la totalité des sommes dues au titre des prêts en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date sans mise en demeure préalable contenant délai de préavis d’une durée raisonnable revêt un caractère abusif et qu’elle doit être réputée non écrite. 
En effet, il sera rappelé qu’en considération du dernier état de la jurisprudence interne rendue en matière de clause abusive, il a été jugé qu’une clause de déchéance du terme stipulant la résiliation de plein droit du contrat de prêt, quinze jours après une simple mise en demeure adressée à l'emprunteur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception créait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (Cour de cassation, première chambre civile 29/05/2024 n°23-12.904). Partant, le délai de préavis contenu dans la clause précitée ne saurait être considéré comme raisonnable. 

Ainsi, en l’absence de clause résolutoire et de dispositions particulières du code de la consommation encadrant la mise en œuvre de la déchéance du terme d’un prêt immobilier, il convient de se reporter aux dispositions générales applicables aux contrats. En considération de la date de conclusion des offres de prêts, sont opposables au créancier poursuivant les dispositions créées par l’ordonnance du 10 février 2016 et notamment le nouvel article 1226 du code civil encadrant précisément la résiliation unilatérale des contrats. 
Conformément audit article ci-avant littéralement reproduit, la régularité de la résiliation unilatérale suppose qu’il soit justifié de la gravité de l’inexécution, d’une mise en demeure préalable contenant délai raisonnable de préavis et d’une notification de ladite résiliation contenant les raisons qui la motivent. 
En l’espèce, pour justifier de l’exigibilité de sa créance, le créancier poursuivant produit les mises en demeure signifiées aux défendeurs par acte d’huissier du 9 novembre 2022 et aux termes desquelles ces derniers étaient enjoints de régulariser leur situation d’impayés dans un délai de trente jours suivant la réception des courriers datés du 4 novembre 2022. 
En considération du dernier état de la jurisprudence rappelé ci-avant, le délai de préavis laissé aux défendeurs pour régulariser leur situation d’impayés doit être considéré raisonnable. 
Sur la gravité de l’inexécution reprochée aux défendeurs, les soldes débiteurs révèlent, en considération des tableaux d’amortissement, des situations d’impayés depuis 10 et 11 mois environ s’agissant des prêts n°519085A et n°638085A caractérisant, ainsi, un manquement suffisamment grave des défendeurs à leurs obligations contractuelles pour justifier la mise en œuvre de la résiliation unilatérale desdits prêts.
Toutefois, en l’absence de justification d’une quelconque notification aux défendeurs des déchéances du terme, il y a lieu de considérer irrégulières les déchéances du terme par application des dispositions susmentionnées en raison du caractère abusif de la clause résolutoire. 
Ainsi, dès lors que les prêts se sont régulièrement poursuivis et que le créancier poursuivant n’a nullement entendu solliciter, à titre subsidiaire, la poursuite de la présente procédure en paiement des échéances impayées, il résulte de ce qui précède que seules lesdites échéances arrêtées au 5 octobre 2022 se révèlent certaines, liquides et exigibles. 
Après avoir rappelé que la prescription biennale de l’article L. 218-2 du code de la consommation est opposable au créancier poursuivant en sa qualité de professionnel ayant consenti un prêt immobilier à des consommateurs, il a été démontré ci-avant que les situations débitrices des défendeurs révèlent l’existence d’échéances impayées depuis le mois de décembre 2021 pour le prêt n°638085A et de novembre 2021 pour le prêt n°519085A. 
Or, il est justifié, en l’espèce, d’actes interruptifs de prescription, précisément des commandements aux fins de saisie-vente délivrés par actes d’huissier des 18 et 22 septembre 2023. Aussi, il y a lieu de considérer que de tels actes sont venus utilement interrompre la prescription de l’action du créancier poursuivant au titre des échéances impayées lesquelles s’élèvent, selon décompte arrêté à la date du 7 février 2024, à la somme totale de 9.055,32 euros en principal et intérêts à laquelle il convient de mentionner la créance du Crédit Foncier de France à l’encontre des consorts [T]. 

Sur la vente forcée
En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge de l'exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant.
Le relevé des formalités publiées versé aux débats justifie des droits des consorts [T] sur le bien saisi.
Ainsi, en l’absence de demande de vente amiable, la vente forcée dudit bien sera ordonnée dans les termes du dispositif.
Le créancier poursuivant sollicite la désignation de la SCP HOUMAIRE [U] [L] [M] pour procéder à la visite du bien et il convient de faire droit à sa demande. 
Les mesures de publicité seront celles habituellement pratiquées, conformément aux articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. A ce titre, il sera rappelé qu’il résulte desdites dispositions que la publicité légale s’entend de la publication d’un avis de vente dans un journal d’annonces légales outre celle d’un avis simplifié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale selon les modalités choisies par le créancier poursuivant.
Toutefois et dès lors qu’il est établi qu’une publicité supplémentaire sur un site spécialisé a vocation à permettre une diffusion plus large et pertinente de l’avis de vente, en tout état de cause, favorable à la vente forcée, il convient de faire droit à la demande d’autorisation de publicité supplémentaire sur le site internet LICITOR. 
Les dépens seront compris dans les frais taxés de vente. 
PAR CES MOTIFS
Le juge de l'exécution,
CONSTATE le caractère non écrit de la clause « Exigibilité anticipée – Déchéance du terme » des conditions générales des prêts consentis par le CREDIT FONCIER DE France à Monsieur [V] [T] et à Madame [F] [N] épouse [T] et constatés par acte reçu le 19 janvier 2018 par Maître [E] [G] ; 
CONSTATE que le CREDIT FONCIER DE FRANCE, créancier poursuivant, est conformément aux exigences édictées par l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution, muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ;
CONSTATE que la saisie immobilière pratiquée par le CREDIT FONCIER DE FRANCE porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;
MENTIONNE que le montant retenu pour la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE à l’encontre de Monsieur [V] [T] et de Madame [F] [N] épouse [T] s’établit, selon décompte arrêté à la date du 7 février 2024, à la somme totale de 9.055,32 euros en principal, frais et intérêts, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement ;
ORDONNE LA VENTE FORCEE du bien immobilier visé aux commandements de payer valant saisie immobilière délivrés le 14 mars 2024 et publiés le 7 mai 2024 au Service de la Publicité Foncière d’[Localité 16] Volume 2024 S numéros 35 et [Cadastre 9] et situé sur la commune de [Adresse 17])[Adresse 2], cadastré section ZA n°[Cadastre 12] ; 
 

DIT que l'audience d'adjudication aura lieu, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire d’EVREUX, [Adresse 10], le :
Lundi 5 mai 2025 à 10H30, 
DIT qu'en vue de cette vente, la SCP HOUMAIRE [U] [L] [M] pourra procéder à la visite des lieux dans la quinzaine précédant la vente pendant la durée d’une heure, avec l’assistance si besoin d’un serrurier et d’une autorité de police ou de deux témoins majeurs et de tout professionnel qualifié utile à la procédure de saisie ;
DIT qu'en cas d'empêchement, l'huissier commis pourvoira à son remplacement ; 
DIT qu’outre les mesures de publicité prévues aux articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le CREDIT FONCIER DE France est autorisé à procéder à une publicité complémentaire sur le site LICITOR ;
DIT que les dépens seront inclus dans les frais taxés de vente ; 
RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R 121-21 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et ont signé le 6 janvier 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L'EXECUTION