Tribunal Judiciaire · 4 ème Chambre civile — 14 janvier 2025

Minute n° 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03909 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-INWC


4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION



JUGEMENT DU 14 Janvier 2025


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats et du délibéré : 

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;


DEBATS : à l'audience publique du 05 Novembre 2024


ENTRE :

IMMOBILIÈRE RHONE ALPES
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,


ET :

Madame [E] [J]
demeurant [Adresse 1]
comparante





JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Janvier 2025
EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 29 septembre 2015, la S.A [Adresse 3] a donné à bail à Madame [E] [J], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 520,07 euros hors charges.

La S.A HLM 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES a fait délivrer le 30 avril 2024 à Madame [E] [J] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 458,15 €.

Par voie électronique avec accusé de réception du 6 mai 2024, la S.A [Adresse 3] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 22 août 2024 et signifiée par dépôt à étude, la S.A [Adresse 3] a attrait Madame [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
- de prononcer par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Madame [E] [J] ;
- de condamner Madame [E] [J] au paiement des sommes suivantes :
2 470,76 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 30 juin 2024, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;300,00 euros à titre de dommages et intérêts ;300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
La S.A HLM 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par notification électronique le 23 août 2024.

L'audience s'est tenue le 5 novembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A [Adresse 3], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 3 753,23 € sa créance locative arrêtée au 08 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse. En outre, elle a sollicité la requalification de la demande de prononcé en constat de la résolution du contrat de bail.

Madame [E] [J], comparante en personne, a demandé au Juge de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 150,00 euros par mois, outre le loyer courant, en indiquant avoir repris le paiement des loyers courants. Elle explique qu'elle a repris le règlement des loyers depuis trois mois, qu'elle a notamment payé la somme de 600,00 euros le jour même de l'audience, que son aide pour le logement est actuellement suspendue et que, lorsque celle-ci sera rétablie, elle pourra verser la somme de 150 euros par mois. Elle signale avoir retrouvé un travail et percevoir environ 1 500,00 euros par mois en vivant avec quatre enfants à charge qu'elle élève seule. Elle précise enfin qu'elle n'a pas d'autre dette.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du Tribunal.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION


Sur la requalification de la demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail en constat de la résiliation du contrat de bail

Conformément aux dispositions de l'article 12 du Code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

De plus, au regard des termes de l'article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l'espèce, la S.A HLM 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES demande, dans le cadre de son assignation, de prononcer la résiliation du contrat de bail. En revanche, elle sollicite que cette demande soit requalifiée en constat de la résiliation du contrat de bail.

En effet, il apparaît qu'une clause résolutoire est prévue par le contrat de location dans son article 9 stipulant qu'en « cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, en cas de non-versement du dépôt de garantie, le contrat pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet. L'expulsion du locataire et de tout occupant introduit par lui sera alors prononcée par le juge compétent ».

En outre, le commandement de payer délivré le 19 avril 2024 vise également cette clause résolutoire en prévoyant formellement que « Je vous informe d'ores et déjà que le demandeur entend se prévaloir de ladite clause résolutoire et qu'en conséquence, à défaut d'avoir payé les causes du présent commandement dans le délai de DEUX MOIS à compter de la date portée en tête du présent acte, et que faute par vous de libérer les lieux, il se pourvoira devant le Tribunal compétent pour entendre constater la résiliation du bail ».

Ainsi, eu égard au principe de la force obligatoire du contrat, il apparaît nécessaire de requalifier la demande de « prononcer la résiliation du contrat de bail » en « constater la résiliation du contrat de bail » dès lors que la résiliation est expressément prévue par le contrat et que le commandement de payer en fait état.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.


À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [E] [J] le 30 avril 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 458,15 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [E] [J] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er juillet 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A [Adresse 3] verse aux débats un décompte arrêté au 31 octobre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 753,23 euros.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire les sommes de 7,62 euros de la créance de la S.A HLM 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES, retenues au titre des autres produits, et qui ne sont justifiées par aucune pièce, soit la somme de 38,10 euros. Il convient également de soustraire la somme afférente aux frais de poursuite de 134,80 euros, ces derniers entrant dans les dépens.

Il convient par conséquent de condamner Madame [E] [J] à payer la somme de 3 580,33 € actualisée au 08 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, Madame [E] [J] a bien repris le paiement du loyer. En effet, un versement de 600,00 euros a été effectué le 08 octobre 2024, démontrant le paiement du loyer de mois de septembre 2024.

De plus, il résulte du diagnostic sqocial et financier versé au débat que malgré son statut de mère isolée assumant la charge de quatre enfants, elle perçoit, outre son salaire de 1550 euros, les sommes mensuelles de 783 euros et 1015 euros, versées respectivement à titre de pension alimentaire et de prestations sociales et familiales.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement entrainant la suspension des effets de la clause résolutoire selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que le locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité - que ce soit au titre de l'arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la S.A [Adresse 3].

En outre, dans cette hypothèse, Madame [E] [J] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.A HLM 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s'il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges dûs si le bail n'avait pas été résilié, dans la limite de la demande formée par la S.A [Adresse 3], à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Madame [E] [J].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.A HLM 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES sera rejetée.


Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [J] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 avril 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le Juge, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 29 septembre 2015 entre la S.A [Adresse 3] et Madame [E] [J] concernant le bien sis [Adresse 1] s’est trouvé de plein droit résilié le 1er juillet 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [E] [J] à payer à la S.A HLM 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES la somme de 3 580,33 € arrêtée au 08 octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Madame [E] [J] à se libérer en 23 mensualités de 150 euros, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par la S.A [Adresse 3] sont suspendues d’une part et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [E] [J] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d'un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l'expiration d'un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 30 juin 2024 et Madame [E] [J] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l'arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Madame [E] [J] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 1], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la S.A HLM 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [E] [J] à une somme égale égale au montant du loyer indexé et des charges dûs si le bail n'avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la S.A [Adresse 3] ladite indemnité mensuelle à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Madame [E] [J] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;




Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- CCC au dossier

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [E] [J] avec la caution au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 avril 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.


LE GREFFIER LE JUGE