Tribunal Judiciaire · 4 ème Chambre civile — 14 janvier 2025

Minute n° 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03723 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-INEB


4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION



JUGEMENT DU 14 Janvier 2025


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats et du délibéré : 

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;


DEBATS : à l'audience publique du 05 Novembre 2024



ENTRE :

Monsieur [S] [F]
demeurant [Adresse 1]
comparant



ET :

Madame [I] [V]
demeurant [Adresse 3]
comparante


Monsieur [C] [N]
demeurant [Adresse 2]
non comparant





JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Janvier 2025


EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 22 septembre 2023, Monsieur [S] [F] a donné à bail à Madame [I] [V] et Monsieur [C] [N], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 660,00 euros comprenant une provisions sur charges de 100,00 euros.

Monsieur [S] [F] a fait délivrer le 27 mars 2024 à Madame [I] [V] et Monsieur [C] [N] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 3 198,00 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 3 avril 2024, Monsieur [S] [F] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 26 juillet 2024, signifiée à personne concernant Madame [X] [K] et à domicile concernant Monsieur [C] [N], Monsieur [S] [F] a attrait ces derniers devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
- de prononcer la résiliation du contrat de bail pour impayés ;
- d'ordonner l'expulsion de Madame [I] [V] et Monsieur [C] [N] ;
- de condamner solidairement Madame [I] [V] et Monsieur [C] [N] et Monsieur [P] [B] au paiement des sommes suivantes :
4 906,00 € au titre de sa créance locative arrêtée au 26 juillet 2024, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
Monsieur [S] [F] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par notification électronique le 30 juillet 2024.

L'audience s'est tenue le 5 novembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Monsieur [S] [F], comparant en personne, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 7 546,00 € sa créance locative arrêtée au 05 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse en indiquant que le dernier versement est intervenu en mars 2024. En outre, le bailleur explique avoir arrêté ses déplacements professionnels pour s'occuper de son enfant mais il a du les reprendre afin de combler l'absence de paiement par les locataires.

Madame [I] [V], comparante en personne, a expliqué que son mari avait démissionné, engendrant de gros problèmes. Actuellement, il a passé des entretiens professionnels sans suite. Ainsi, le dernier règlement est intervenu en juin 2024. Elle explique qu'à partir du mois de novembre 2024, elle percevra l'aide pour le logement sans effet rétroactif. De plus, elle indique ne pas travailler dès lors qu'elle accouche le mois prochain.

Monsieur [C] [N], régulièrement cité, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du Tribunal.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l'espèce, il convient de faire application de l'article précité en raison de l'absence du défendeur.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 4] par la voie électronique le 30 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que Monsieur [S] [F] a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion

L'article 1709 du code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

L'article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1741 du code civil dispose : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

Ainsi, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice. En effet, conformément à l'article 1227 du même code, la résolution peut être demandée en justice. L'article 1228 du code civil prévoit que le juge peut prononcer la résolution du contrat.

Il en résulte que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Ainsi, le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l'une des partie ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient donc au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, étant rappelé que la situation doit être appréciée au jour où le juge statue.


En l'espèce, l'existence d'un bail entre les parties n'est pas contesté et est établie par l'occupation des lieux par Madame [I] [V] et Monsieur [C] [N], le contrat de bail et les règlements effectués par les locataires.

Il ressort des éléments versés aux débats qu'un commandement de payer les loyers a été délivré par Monsieur [S] [F] le 27 mars 2024 à Madame [I] [V] et Monsieur [C] [N] pour un arriéré de 3 198,00 €.

A l'audience, Monsieur [S] [F] verse aux débats un décompte arrêté au 05 novembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 7 546,00 euros.

Madame [I] [V] et Monsieur [C] [N] sont restés défaillants dans le paiement des loyers courants. Cela constitue incontestablement un manquement des locataires à leur obligation essentielle et déterminante de la conclusion du contrat.

En conséquence, le loyer courant n'est pas totalement réglé et cela a entraîne une augmentation de la dette locative. En effet, le bailleur a expliqué dans son assignation que sa créance locative, arrêtée au 26 juillet 2024, s'élevait à 4 906,00 € tandis qu'à la délivrance du commandement de payer, au 27 mars 2024, elle s'élevait à la somme de 3 198,00 €.

Dans ces circonstances, et en l'absence d'efforts fournis dans le paiement des loyers et dans le paiement de la dette locative, il convient de considérer que le manquement de Madame [I] [V] et Monsieur [C] [N] justifie la sanction qu'est la résiliation du contrat.

Il convient de prononcer la résiliation aux torts exclusifs de Madame [I] [V] et Monsieur [C] [N] .

La résiliation est prononcée alors que Madame [I] [V] et Monsieur [C] [N] n'ont toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [V] et Monsieur [C] [N] et de dire que faute par Madame [I] [V] et Monsieur [C] [N] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».


Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [S] [F] verse aux débats un décompte arrêté au 05 novembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 7 546,00 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [S] [F] est justifiée tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [I] [V] et Monsieur [C] [N] à payer la somme de 7 546,00 € actualisée au 05 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

En outre, même en l'absence de demande formellement effectuée par les locataires, il n'y a pas lieu de leur accorder, même d'office, des délais de paiement dès lors que le paiement des loyers courants n'a pas repris et qu'aucun effort n'a été entrepris par ces derniers pour régler leur loyer. Par ailleurs, il convient de préciser qu'au regard de la situation financière des défendeurs, il leur apparaît difficile de pouvoir apurer d'une dette locative, revêtant la somme de 7 546,00 euros, en plus du paiement des loyers courants.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [I] [V] et Monsieur [C] [N] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [I] [V] et Monsieur [C] [N] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Madame [I] [V] et Monsieur [C] [N] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 mars 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l'action engagée par Monsieur [S] [F] ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 22 septembre 2023 entre Monsieur [S] [F] et Madame [I] [V] et Monsieur [C] [N] concernant le bien sis [Adresse 3] aux torts exclusifs de Madame [I] [V] et Monsieur [C] [N] ;

ORDONNE l'expulsion de Madame [I] [V] et Monsieur [C] [N] et de tous occupants de leur chef ;


Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- CCC au dossier

CONDAMNE solidairement Madame [I] [V] et Monsieur [C] [N] à payer à Monsieur [S] [F] la somme de 7 546,00 € arrêtée au 05 novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [V] et Monsieur [C] [N] à verser à Monsieur [S] [F] une indemnité d'occupation à compter du mois de décembre 2024 et jusqu'à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Madame [I] [V] et Monsieur [C] [N] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [V] et Monsieur [C] [N] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 mars 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.


LE GREFFIER LE JUGE