Tribunal Judiciaire · 4 ème Chambre civile — 14 janvier 2025

Minute n° 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03187 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-ILZ4


4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION



JUGEMENT DU 14 Janvier 2025


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats et du délibéré : 

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;


DEBATS : à l'audience publique du 05 Novembre 2024




ENTRE :

S.A. BATIR ET LOGER
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M. [L], muni d’un pouvoir



ET :

Madame [X] [J] épouse [H]
demeurant [Adresse 3]

non comparante, représentée par sa fille Madame [N] [H], munie d’un pouvoir





JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Janvier 2025







EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 21 mars 2014, la S.A [Adresse 2] a donné à bail à Madame [X] [J] épouse [H], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 428,63 euros outre une provision sur charges de 223,63 euros.

Suivant contrat signé le 28 juin 2016, la S.A HLM BATIR ET LOGER a donné à bail à Madame [X] [J] épouse [H], deux garages situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 20,85 euros hors charges pour chacun des deux garages.

La S.A [Adresse 2] a fait délivrer le 3 mars 2023 à Madame [X] [J] épouse [H] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 951,59 euros.

Par courrier reçu le 6 avril 2022, la S.A HLM BATIR ET LOGER a préalablement informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 11 juillet 2024 et signifiée par dépôt à étude, la S.A [Adresse 2] a attrait Madame [X] [J] épouse [H] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
- de constater la résiliation des contrats de bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Madame [X] [J] épouse [H] ;
- de condamner Madame [X] [J] épouse [H] au paiement des sommes suivantes :
3 221,92 € au titre de sa créance locative arrêtée au 30 mai 2024, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;400,00 euros à titre de dommages et intérêts ;350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
La S.A HLM BATIR ET LOGER a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par notification électronique le 11 juillet 2024.

L'audience s'est tenue le 5 novembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A [Adresse 2], représentée, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 717,40 € sa créance locative arrêtée au 30 octobre 2024, échéance du mois d'octobre 2024 incluse, en indiquant que les versements sont aléatoires même s'ils sont souvent élevés. En outre, le bailleur explique que la locataire, souhaitant changer de logement depuis longtemps, a finalement assoupli ses critères sur les communes dans lesquelles elle souhaite vivre, ce qui lui permettra de trouver un logement plus aisément.

Madame [X] [J] épouse [H], régulièrement représentée par sa fille, explique qu'il reste 180,00 euros à payer et que ce sera fait le lendemain de l'audience. Elle affirme que depuis 2015, elle cherche un autre logement en raison de problèmes de santé qui font qu'elle ne peut pas travailler, qu'elle perçoit une allocation adulte handicapé, et vit avec son fils âgé de 18 ans.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du Tribunal.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». 

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [X] [J] épouse [H] le 3 mars 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 951,59 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [X] [J] épouse [H] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire de l'ensemble des baux sont réunies à la date du 4 mai 2023.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [X] [J] épouse [H] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [J] épouse [H] et de dire que faute par Madame [X] [J] épouse [H] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A HLM BATIR ET LOGER verse aux débats un décompte arrêté au 30 octobre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 717, 40 euros.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire, de la créance de la S.A [Adresse 2], les sommes tenant aux frais de rejet prélèvement, soit le montant de 9,66 euros.

Il convient par conséquent de condamner Madame [X] [J] épouse [H] à payer la somme de 707,74 € actualisée au 30 octobre 2024, échéance du mois d'octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.


Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989. « - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [J] épouse [H] s'oppose à la demande d'expulsion de son bailleur en indiquant que la dette sera réglée sous peu. Cette défense constitue donc une demande de délais de paiement entrainant la suspension des effets de la clause résolutoire.

Si les règlements de la défenderesse sont irréguliers, ces derniers sont suffisamment élevés pour couvrir plus d'un loyer par mois (800 euros au mois d'août 2024, 1000 euros au mois de septembre, 1200 euros au mois d'octobre) et permettent de retenir que le paiement des loyers courants est effectif à la date de clôture des débats.

Dans ces conditions, il convient d'accorder au preneur des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif, et de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que le locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité - que ce soit au titre de l'arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la S.A HLM BATIR ET LOGER.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [X] [J] épouse [H] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. 
Or, la S.A [Adresse 2], propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s'il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges dûs si le bail n'avait pas été résilié, dans la limite de la demande formée par la S.A HLM BATIR ET LOGER, à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.


Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Madame [X] [J] épouse [H].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.A [Adresse 2] sera rejetée.


Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [J] épouse [H] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 mars 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 21 mars 2014 entre la S.A HLM BATIR ET LOGER et Madame [X] [J] épouse [H] concernant le bien sis [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 4 mai 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONSTATE que les baux conclus le 28 juin 2016 entre la S.A [Adresse 2] et Madame [X] [J] épouse [H] concernant les garages sis [Adresse 3] se sont trouvés de plein droit résiliés le 4 mai 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [X] [J] épouse [H] à payer à la S.A HLM BATIR ET LOGER la somme de 707,74 € arrêtée au 30 octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois d'octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;



Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- CCC au dossier

AUTORISE Madame [X] [J] épouse [H] à se libérer en 14 mensualités de 50,00 euros, la 15ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par la S.A [Adresse 2] sont suspendues d’une part et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [X] [J] épouse [H] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d'un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l'expiration d'un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 4 mai 2023 et Madame [X] [J] épouse [H] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l'arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Madame [X] [J] épouse [H] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 3], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise S.A HLM BATIR ET LOGER conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [X] [J] épouse [H] à une somme égale égale au montant du loyer indexé et des charges dûs si le bail n'avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la S.A [Adresse 2] ladite indemnité mensuelle à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [X] [J] épouse [H] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 mars 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE