Tribunal Judiciaire · Jex SAISIE IMMOBILIERE — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS


JUGE DE L'EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 14 Janvier 2025



Numéro de rôle : N° RG 22/00054 - N° Portalis DBYF-W-B7G-ISAV

N° MINUTE : 2025/08


DEMANDERESSE

BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE 
immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro B 549 800 373, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Maître Viviane THIRY de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant


CRÉANCIER POURSUIVANT 


DEFENDEURS

Monsieur [N] [B] [R] [K]
né le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 12], demeurant [Adresse 3]
non comparant

Madame [Z] [J], [M] [W] épouse [K]
née le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Laurent LECCIA, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant


PARTIES SAISIES


A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 10 décembre 2024 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 14 Janvier 2025.

En exécution d’un acte emportant prêt immobilier reçu le 30 octobre 2012 et garanti par le privilège du prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle, la S.A.Banque Populaire Val de France a engagé une saisie immobilière à l’encontre de M. [N], [B], [R] [K] né le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 11] (59) et Mme [Z], [J], [M] [W], épouse [K] née le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 8] (37).

Le 03 août 2022, afin de recouvrer une somme globale de 167 220,58 euros arrêtée au 20 juin 2022, elle lui a fait délivrer par le ministère de Me [X] [T], membre de la SAS Office Alliance, huissiers de justice associés à [Localité 14] (37), un commandement aux fins de saisie d’un ensemble immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 13] (37), cadastré section ZE n°[Cadastre 5] pour 00 ha 18 a 69 ca.

Ce commandement a été publié le 22 septembre 2022 au service de la publicité foncière de [Localité 14] 1 sous la référence “Volume 2022 S n° 44".

L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 04 novembre 2022 et placée le 8 novembre suivant aux fins de voir, sur le fondement des articles L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, :

“. (...) fixer la date de vente judiciaire et le cas échéant entendre statuer sur les incidents et les modalités de la dite vente dans les conditions ci-dessus rappelées,
. (...) fixer les modalités de visite de l’immeuble,
A titre subsidiaire,
Pour le cas où le Tribunal aurait à statuer sur l’autorisation de vente amiable présentée par Monsieur et Madame [K], saisis,
. (...) fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit,
. (...) fixer l’audience prévue par l’article R 322-21 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,
.constater qu’(elle) est le seul créancier inscrit et qu’étant demanderesse à la présente action, il n’y pas lieu à dénonciation à son égard par dérogation aux articles R 322-6 et R 322-7 du Code des procédures civiles d’exécution, 
En toute hypothèse,
. (...) fixer le montant de la créance, (...) en principal, accessoires, frais et intérêts,
. dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,
.(...) taxer pour le cas où la vente amiable serait ordonnée, le montant des frais de poursuites (...)
Et dans tous les cas dire que les frais de la présente instance entreront en frais privilégiés de vente,
. dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir”.

Le cahier des charges a été déposé le 08 novembre 2022.

Par conclusions transmises le 27 mars 2023 auxquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, Mme [Z], [J], [M] [W], épouse [K] demande au Juge de l’exécution :

“Vu les articles R.322-15 et R.322-21 du Code des Procédures Civiles d’exécution;
 Vu l’off re d’achat (...) (d’) :
. autoriser la vente amiable de l’immeuble menacé de saisie immobilière (...)
. accorder un délai de quatre mois (...) pour lui permettre de procéder à cette vente amiable,
. réserver les dépens de la présente instance”.
 
Par conclusions transmises le 09 septembre 2024 auxquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, la S.A. Banque Populaire Val de France invite le Juge de l’exécution :

“Vu les dispositions des articles L 311-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution et R 311-1 et suivants du même Code. 
 Vu le commandement de payer valant saisie immobilière en date du 3 août 2022. 
 
A titre principal, 
. débouter Mme [W] épouse [K] de sa demande d’autorisation de vente amiable, 
. fixer la date de vente judiciaire et le cas échéant entendre statuer sur les incidents et les modalités de ladite vente dans les conditions ci-dessus rappelées,
. fixer le montant de la mise à prix de l’immeuble à la somme de 30.000€,
. fixer le montant de la créance (...) à la somme de 167.220,58€ au 28/06/2022 outre intérêts au taux contractuel de 2,86% au titre du solde du prêt n° 08664325 et de 2,95% au titre du solde du prêt n° 08664326, 
. fixer les modalités de visite de l’immeuble, 
 
A titre subsidiaire, 
Pour le cas où le Tribunal aurait à statuer sur l’autorisation de vente amiable présentée par M. et Mme [K], saisis,
. fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit. 
. fixer l’audience prévue par l’article R 322-21 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,
. constater qu’(elle) est le seul créancier inscrit et qu’étant demanderesse à la présente action, il n’y a pas lieu à dénonciation à son égard par dérogation aux articles R 322-6 et R 322-7 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,
 
En toute hypothèse, 
. fixer le montant de la créance de la Banque Populaire Val de France, créancier poursuivant, en principal, accessoires, frais et intérêts,
. juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,
. taxer pour le cas où la vente amiable serait ordonnée, le montant des frais de poursuites exposés (...)
 
Et dans tous les cas dire que les frais de la présente instance entreront en frais privilégiés de vente,
. dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir”. 
 
Fixée au 10 janvier 2023 puis renvoyée à plusieurs reprises sur demande des parties, l’affaire a été examinée à l’audience du 10 décembre 2024 où chaque partie a repris ses demandes et moyens.

M. [N] [K] n’a pas constitué avocat de sorte que susceptible d’appel, la présente décision sera réputée contradictoire.


Sur quoi

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ; 


Sur la régularité de la procédure 

Attendu qu’eu égard à la bonne observation des formalités et délais édictés aux articles R 321-6, 322-4 et 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure apparaît régulière;
 
Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ; 

Attendu que la procédure de saisie a été initiée en exécution d’un acte authentique reçu le 13 mai 2014 par Me [E] [G], notaire à [Localité 10] (41) avec la participation de Me [H] [P], notaire associé à [Localité 14] (37) emportant vente immobilière avec emprunts en l’occurrence un prêt immobilier standard n° 08664325 d’un montant de 133 240 euros, consenti au taux de 3,750 % soit un TEGA de 4,35 %, remboursable en 300 échéances mensuelles dont 12 nulles et 288 de 728,65 euros (sans assurance groupe), un prêt zéro complémentaire n° 08664326 d’un montant de 30 000 euros, consenti au taux de 2,950 % soit un TEG de 3,72 %, remboursable en 180 échéances mensuelles dont 12 nulles et 168 de 224,63 euros (sans assurance groupe) et un prêt PTZ+ n° 08664324 d’un montant de 32 760 euros, consenti au taux de 2,950 % soit un TEG de 3,72 %, remboursable en 144 échéances mensuelles dont 12 nulles et 168 de 224,63 euros (sans assurance groupe); que par avenant sous seing privé du 29 juin et 13 juillet 2016, le taux du prêt n° 08664325 a été renégocié et réduit à 2,830 % ce qui a fixé le montant de échéances à compter du 20 août 2016 et jusqu’au 20 avril 2026 à 429 euros par mois puis 870,88 euros à compter du 20 mai 2025, la dernière échéance à 3,30 euros;

Attendu que revêtu de la formule exécutoire, l’acte authentique versé aux débats comporte des annexes dont une offre préalable de prêt émise, reçue et acceptée les 09, 11 et 22 avril précédents ; qu’il précise que “(...) les annexes s’il en existe font partie intégrante de la minute” ; 

Attendu qu’ainsi, l’offre de prêt qu’aucun des co-emprunteurs ne contestent avoir signée ni paraphée toutes les pages, s’incorpore et forme un tout avec l’acte dressé par l’officier ministériel ;

Attendu qu’ainsi, la société Banque Populaire Val de France dont la qualité de créancier poursuivant n’est pas contestée alors qu’elle ne justifie pas ne pas avoir cédé sa créance au Fonds de titrisation Cedrus, satisfait aux exigences des articles L 111-3 et 4 du Code des procédures civiles d’exécution, dès lors que revêtu de la formule exécutoire, l’acte authentique comporte les éléments permettant d’évaluer la créance car il précise de façon complète les caractéristiques de l’emprunt et ses modalités de remboursement ; que le créancier poursuivant doit également démontrer que sa créance est exigible ce qui suppose en l’espèce qu’il ait régulièrement prononcé la déchéance du terme en application d’une clause résolutoire ; 

Attendu que les conditions générales de l’offre de prêt comportent une clause intitulée “Défaillance et exigibilité des sommes dues” (page 22) ainsi rédigée “en cas de défaillance de l’emprunteur et si la banque exige le remboursement immédiat du capital restant dû et des intérêts échus, les sommes restant dûes jusqu’à la date de règlement effectif produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du (des) prêts. En outre sauf cas de décès ou d’incendie, stipulés ci-après, la Banque peut demander une indemnité dont le montant est fixé à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû, des intérêts échus et non versés et le, cas échéant, des intérêts de retard (...) Par ailleurs, la totalité des sommes dues en principal, intérêts, frais et accessoires au titre du (des) prêts objets d’une même offre deviendra de plein droit immédiatement exigible huit jours après l’envoi d’une mise en demeure restée sans effet et aucun autre déblocage de fonds ne pourra être sollicité par l’emprunteur :
en cas de non respect de l’un des engagements limitativement prévu ci-dessus (...); 

Qu’en application de cette clause, par lettre recommandée avec avis de réception du 07 mars 2022 reçue pour l’une et présentée pour l’autre le 09, la banque a prononcé la déchéance du terme des trois prêts après avoir mis en demeure chacun des co-emprunteurs de lui régler sous huitaine la somme globale de 3 523,30 euros par lettre recommandée avec avis de réception du 16 février 2022 l’une reçue le 18 et l’autre renvoyée à l’expéditeur avec la mention “pli avisé et non réclamé” 

Attendu toutefois qu’en droit (Cass, Civ 2ème, 14 octobre 2021 n° 19-11.758, Cass. Civ 1ère, 02 février 2022, n° 19-20.640, Cass.Com, 08 février 2023, n° 21-17.763), “le juge de l'exécution, statuant lors de l'audience d'orientation, à la demande d'une partie ou d'office, est tenu d'apprécier, y compris pour la première fois, le caractère éventuellement abusif des clauses contractuelles qui servent de fondement aux poursuites, sauf lorsqu'il ressort de l'ensemble de la décision revêtue de l'autorité de la chose jugée que le juge s'est livré à cet examen” ;

Attendu que selon l’article L 132-1 du Code de la consommation devenu L 212-1, “dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la commission instituée à l'article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu'elles portent à l'équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l'exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l'une de l'autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d'ordre public” ;

Attendu que l’article R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 applicable au cas d’espèce précise que “dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions du premier et du deuxième alinéas de l'article L. 132-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :

1° Prévoir un engagement ferme du non-professionnel ou du consommateur, alors que l'exécution des prestations du professionnel est assujettie à une condition dont la réalisation dépend de sa seule volonté ;

2° Autoriser le professionnel à conserver des sommes versées par le non-professionnel ou le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le non-professionnel ou le consommateur de percevoir une indemnité d'un montant équivalent, ou égale au double en cas de versement d'arrhes au sens de l'article L. 114-1, si c'est le professionnel qui renonce ;

3° Imposer au non-professionnel ou au consommateur qui n'exécute pas ses obligations une indemnité d'un montant manifestement disproportionné ;

4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable ;

5° Permettre au professionnel de procéder à la cession de son contrat sans l'accord du non-professionnel ou du consommateur et lorsque cette cession est susceptible d'engendrer une diminution des droits du non-professionnel ou du consommateur;

6° Réserver au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives aux droits et obligations des parties, autres que celles prévues au 3° de l'article R. 132-1 ;

7° Stipuler une date indicative d'exécution du contrat, hors les cas où la loi l'autorise ;

8° Soumettre la résolution ou la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le non-professionnel ou le consommateur que pour le professionnel ;

9° Limiter indûment les moyens de preuve à la disposition du non-professionnel ou du consommateur ;

10° Supprimer ou entraver l'exercice d'actions en justice ou des voies de recours par le consommateur, notamment en obligeant le consommateur à saisir exclusivement une juridiction d'arbitrage non couverte par des dispositions légales ou à passer exclusivement par un mode alternatif de règlement des litiges” ;

Attendu que par un arrêt rendu le 22 mars 2023 (n° 21-16044) appliquant expressément la solution dégagée par la Cour de justice de l’union européenne par ses décisions du 26 janvier 2017 et 08 décembre 2022 en matière de contrôle des clauses abusives, la première chambre civile de la Cour de cassation considère que “la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement” ;

Attendu qu’à supposer qu’elle permette au prêteur de deniers de prononcer la déchéance du terme en cas d’impayé, la clause sus retranscrite est susceptible de répondre à cette définition ce qu’il incombe au juge d’examiner d’office ;

Que le tribunal ne dispose donc pas de l’intégralité des éléments lui permettant de vider le litige ; que dans ces conditions et par application des articles 16 et 444 du Code de procédure civile, force est de surseoir à statuer sur l’examen des demandes relatives à l’autorisation de la vente forcée ou amiable, de rouvrir les débats et d’enjoindre aux parties de présenter leurs observations sur les points ci-après précisés au dispositif et de réserver les dépens ; 


PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe :

Sursoit à statuer sur la demande en autorisation de procéder à la vente amiable présentée par Mme [Z], [J], [M] [W], épouse [K] ainsi que sur la demande aux fins de vente forcée ;

Ordonne une réouverture des débats à l’audience du mardi 25 février 2025 à 11 heures et dit que la présente décision vaut convocation des parties ;


Invite la société Banque Populaire Val de France, M. [N], [B], [R] [K] et Mme [Z], [J], [M] [W], épouse [K], à présenter leurs observations sur la validité de la clause “Défaillance et exigibilité des sommes dues”des conditions générales de l’acte de prêt au regard des articles L 132-1devenu L 212-1 du Code de la consommation et R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du Décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 et plus largement le caractère abusif de cette clause ainsi que ses conséquences sur la procédure d’exécution forcée ;

Invite la société Banque Populaire Val de France, M. [N], [B], [R] [K] et Mme [Z], [J], [M] [W], épouse [K] à présenter leurs observations sur la validité de la saisie immobilière au regard des dispositions des articles L 111-7 et 121-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Réserve les dépens ;


Jugement prononcé le 14 Janvier 2025 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.


Le Greffier
F. SONNET 
Le Juge de l’Exécution
M-D MERLET