Tribunal Judiciaire · Loyers Commerciaux — 7 janvier 2025

TRIBUNAL 
DE GRANDE INSTANCE
DE [Localité 4]

Loyers Commerciaux

N° RG 22/00032 - N° Portalis DB2H-W-B7G-XGYG

Jugement du 07 Janvier 2025







N° minute : 













Notifié le :




Copie exécutoire 
et expédition à :

Expédition à :


Maître Anne BOLLAND-BLANCHARD - 656
Maître [Localité 5] DUVERNE-HANACHOWICZ- 667







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 07 Janvier 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président, 

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Florence FENAUTRIGUES, Greffière 

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 03 Décembre 2024 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

SCI [Localité 7]
dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Maître Anne BOLLAND-BLANCHARD de la SELAS FIDUCIAL LEGAL BY LAMY, avocats au barreau de LYON



DEFENDERESSE

SASU SEMA E
dont le siège social est sis [Adresse 2]


représentée par Maître Marie DUVERNE-HANACHOWICZ de la SELAS LAMY-LEXEL AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON






FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES :


Par acte d'huissier du 16 juin 2022, la SCI [Localité 7] a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux la société SEMA E aux fins de : 

- juger que par application de l’article L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce, le loyer de renouvellement à effet au 1er juillet 2020, doit être fixé à la valeur locative
- fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 à la somme annuelle en principal de 65 760 € hors taxes et hors charges, avec intérêts au taux légal conformément aux dispositions de I'article 1343-1 du Code civil et capitalisation,
- ordonner une expertise à titre subsidiaire et en ce cas, fixer le loyer provisionnel pendant le cours des opérations d’expertise au montant du loyer actuel,
- condamner la requise à verser la somme de 3 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.
 
Par jugement en date du 6 juin 2023 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure, une expertise a été confiée à Monsieur [R] [F] [X] pour vérifier notamment les modifications alléguées dans les facteurs locaux de commercialité et fournir à la juridiction les éléments déterminant la valeur locative des locaux au 1er juillet 2020.

L'expert a déposé son rapport le 29 novembre 2023.

Dans mémoire après expertise la SCI [Localité 7] demande au juge des loyers commerciaux de :

- fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 à la somme annuelle en principal de 63 754,60 € hors taxes et hors charges et juger que les loyers arriérés porteront intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, de plein droit à compter de chaque date d’exigibilité et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
- à titre subsidiaire, fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 au montant plafonné soit la somme annuelle en principal de 53 758, 32 € hors taxes et hors charges,
- condamner la société SEMA E à verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance (en ce compris les frais d’expertise).
 
La société SEMA E entend pour leur part dans son mémoire que :

- le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 52 948 € HT et HC à compter du 1er juillet 2020
- la SCI [Localité 7] soit condamnée à lui payer la somme de 14 213,85 € au titre des loyers trop perçus depuis le 1er juillet 2020 et jusqu’au 31 mars 2024,
- la SCI [Localité 7] soit condamnée à lui rembourser le trop perçu sur les loyers facturés et encaissés postérieurement au 31 mars 2024,
- il soit jugé que le remboursement des loyers trop-perçus pourra être effectués par compensation sur les loyers futurs,
- la SCI [Localité 7] soit condamnée à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l’instance.
 

MOTIFS DE LA DECISION :

Il sera rappelé à titre liminaire les dispositions de l’article R. 145-23 du Code de commerce, qui fixe notamment les règles de compétence matérielle du Juge des Loyers et qui prévoit en ses deux premiers alinéas que : "Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent". 
Que le Juge des Loyers Commerciaux dispose dès lors d’une compétence exclusive pour statuer sur la fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé, à l’exception de toute autre.

En conséquence de quoi, le Juge des loyers commerciaux doit se déclarer incompétent pour toute autre contestation que ce soit en terme de lissage, de réévaluation de dépôt de garantie ou de remboursement de trop-perçu.

Attendu que l'expert judiciaire au terme de son rapport a conclu à une absence d'évolution notable et favorable au commerce exploité dans les locaux de la société SEMA E pendant la période considérée (9 février 2011 / 30 juin 2020).

Qu'à cet effet il a relevé que ne faisaient l'objet d'aucune modification :

- les caractéristiques du local considéré,
- la destination des lieux,
- les obligations respectives des parties ;

Que s'agissant des facteurs locaux de commercialité, le local en cause se situait au Nord de la commune d'[Localité 3], à quelques dizaines de mètres seulement de la commune de [Localité 6], au sein du Parc d‘activités d'[Localité 7] qui se composait de quelques sociétés comme SONEPAR ou encore VETFORCE. Que cette zone d’activités disposait d'une bonne situation géographique, à proximité de I'A 450 et de la route départementale 315. 

Que si l'accès automobile en direction de [Localité 4] avait été facilité par la création d'une bretelle fin 2018, début 2019, cela n'avait pas eu d'influence notable et favorable pour le commerce considéré à raison des horaires de travail des salariés de l'entreprise et des livreurs.

Qu'il en est de même s'agissant de la création d’une halte ferroviaire à lrigny en septembre 2019 alors même que la SCI [Localité 7] livre ses prestations de traiteur en camion dans toute la région.

Attendu que l'expert judiciaire a pris soin de relever au contradictoire des parties les surfaces en cause et de rappeler que s'agissant de locaux d'activité il n'y avait pas lieu de différencier la partie bureaux de la partie entrepôt.

Que l'occupation par le preneur depuis le début de l'exploitation d'espaces propriété exclusive du bailleur ou de 7 places de stationnements n'est pas de nature à justifier un déplafonnement pour modification notable des caractéristiques du local.

Que les éventuelles améliorations du preneur portant sur une partie de l'étage sans l'accord du bailleur ne pourront faire accession qu'au départ de la société SEMA E.
 
Que le tribunal fait dès lors sienne les conclusions de l'expert sur ces points.

Attendu s'agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage que Monsieur [C] s'est tout naturellement penché sur les renouvellements amiables 5), les fixations judiciaires (5) et les prix de marché (4).

Qu'il a ainsi déterminé une valeur locative au 1er juillet 2020 de 52 948 € (62 € m2p x 854m2p), inférieure au loyer plafonné.

Qu'il convient dès lors de fixer à la somme de 52 948 € HT et HC le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance d'arriéré, conformément aux dispositions de l'article 1155 du Code civil et capitalisés selon les modalités de l'article 1154 du Code civil ; 

Attendu que l'instance ayant été rendue nécessaire par les prétentions manifestement exagérées de la SCI [Localité 7] qui soutenait que le nouveau loyer n'était pas soumis à plafonnement et souhaitait qu'il soit porté à la somme annuelle de 65 760 € contre 53 310,88 € (actualisé au 1er juillet 2020) il convient de mettre à sa charge les dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise.

Que l’équité commande en l’espèce, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Que la SCI [Localité 7] sera condamnée à verser à la société SEMA E la somme de 1 500 € de ce chef. 

Qu'il n'y a pas lieu d'écarter le maintien de l'exécution provisoire de droit de la présente décision. 
 

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,
 
Fixe à la somme de 52 948 € HT et HC € (62 € m2p x 854m2p) le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance d'arriéré, conformément aux dispositions de l'article 1155 du Code civil et capitalisés selon les modalités de l'article 1154 du Code civil ; 
 
Déboute les parties pour le surplus de leurs demandes comme ne relevant pas de la compétence du Juge des loyers commerciaux ;

Condamne la SCI [Localité 7] à verser à la société SEMA E la somme de 1 500 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Condamne la société SEMA E aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
 
Ladite décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.


LE GREFFIER LE PRESIDENT