Tribunal Judiciaire · Loyers Commerciaux — 7 janvier 2025

TRIBUNAL 
DE GRANDE INSTANCE
DE [Localité 5]

Loyers Commerciaux

N° RG 19/00023 - N° Portalis DB2H-W-B7D-T756

Jugement du 07 Janvier 2025







N° minute : 













Notifié le :




Copie exécutoire 
et expédition à :

Expédition à :


Maître [L] [F] de la SELARL CABINET [L] [F] - 2192
Me Stéphanie REBE - 1343


Expédition :

Régie

Expert


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 07 Janvier 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président, 

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Florence FENAUTRIGUES, Greffière 

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 03 Décembre 2024 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

SARL TSUMA
dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Maître Benoit FAVRE de la SELARL CABINET BENOIT FAVRE, avocats au barreau de LYON



DEFENDERESSE

SCI BEATRICE [C]
dont le siège social est sis [Adresse 4]


représentée par Maître Stéphanie REBE, avocat au barreau de LYON








1
FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES :


Par acte d'huissier du 7 juin 2019, la SARL TSUMA a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux la SCI BEATRICE [C] aux fins de :

- fixer à la somme de 12 600 € le montant du loyer renouvelé à compter du 1er janvier 2019,
- dire et juger que la différence de loyers portera intérêts à compter de la demande en justice jusqu'à complet remboursement, avec capitalisation,
- condamner la requise à lui verser la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
 
Par jugement en date du 7 avril 2020 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure, une expertise a été confiée à Monsieur [S] [V], remplacé par Madame [I] [O] le 4 septembre 2023, pour vérifier notamment les modifications alléguées dans les facteurs locaux de commercialité et fournir à la juridiction les éléments déterminant la valeur locative des locaux au 1er juillet 2020.

L'expert a déposé son rapport le 25 mars 2024.

Dans mémoire après expertise n°2 la SARL TSUMA demande au juge des loyers commerciaux de :

- fixer le loyer du lot 10 de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 3] à 13 120 € HT et hors charges par an à compter du 1er janvier 2019,
- fixer la date d’exigibilité des intérêts au taux légal sur les suppléments de loyers avec capitalisation dans les conditions énoncées dans l’article 1343-2 du Code civil au jour de l’assignation,
- condamner la SCI BEATRICE [C] à verser la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise.

La SCI BEATRICE [C] entend pour sa part dans son mémoire que :

- le loyer du bail renouvelé à effet au 1er janvier 2019, sur la base d’une valeur locative de 273 € /m2up, pour une surface pondérée de 96 m2up soit fixé à la somme de 26 208 € HT et HC,
- à titre subsidiaire, qu'il soit fixé sur la base du loyer plafond tel que déterminé par l’expert dans son rapport,
- il soit juger que le loyer annuel du bail renouvelé, fixé selon les règles statutaires, sera en tout état de cause augmenté de la somme de 13 899,60 € HT par an, au titre de la différence constatée entre le loyer de sous-location de la surface de 11,7 m2up, par rapport au loyer résultant pour cette même surface de la valeur locative de renouvellement,
- toujours à titre subsidiaire, si la valeur locative du loyer de renouvellement n’était pas retenue à hauteur de 273 €/m2up, qu'il soit jugé que le loyer annuel du bail renouvelé, ainsi fixé selon les règles statutaires, sera en tout état de cause augmenté de la somme représentative de la différence de valeur constatée entre la valeur locative du loyer du bail renouvelé et la valeur locative de 1 188 € /m2, multiplié par la surface donnée à sous-location, soit une surface de 11,7 m2up,
- la SARL TSUMA soit condamnée au paiement de la somme de 6 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

 
MOTIFS DE LA DECISION :

Il sera rappelé à titre liminaire les dispositions de l’article R. 145-23 du Code de commerce, qui fixe notamment les règles de compétence matérielle du Juge des Loyers et qui prévoit en ses deux premiers alinéas que : "Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent". 
Que le Juge des Loyers Commerciaux dispose dès lors d’une compétence exclusive pour statuer sur la fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé, à l’exception de toute autre.

En conséquence de quoi, le Juge des loyers commerciaux doit se déclarer incompétent pour toute autre contestation.

Attendu que l'expert judiciaire au terme de son rapport a conclu à une absence d'évolution notable et favorable au commerce exploité dans les locaux de la SARL TSUMA pendant la période considérée (1er mars 2009 / 1er janvier 2019).

Qu'à cet effet il a relevé que ne faisaient l'objet d'aucune modification :

- les caractéristiques du local considéré alors même que les locaux ont été livrés bruts de béton et que les travaux de mise aux normes des locaux ne peuvent constituer un motif de déplafonnement de louer lors du 1er renouvellement,
- la destination des lieux, s'agissant de l'optique, contactologie et optométrie et ce nonobstant le fait la présence ponctuelle d'une prestation d'audioprothèse et alors même qu'aucune procédure de déspécialisation du bail n'est en cours, 
- les obligations respectives des parties.

Que s'agissant des facteurs locaux de commercialité, le local en cause se situait dans la ville de [Localité 6] à environ 24 kilomètres au Sud-est de [Localité 5]. Que l'évolution démographique entre 2009 et 2020 n'est pas significative (+1,3%).

Que durant la période considérée on assiste à une baisse du rythme de construction.

Que l'offre de stationnement n'a pas connu de changement depuis le début du bail (parking de 100 places face aux locaux). Qu'il en est de même s'agissant des transports locaux alors même que le déplacement en véhicule particulier est privilégié.

Que l'expert judiciaire qui a pris soin de se rapprocher de commerçants du centre-bourg, n'a pas relevé de mouvement significatif d'enseignes.

Attendu que faisant une juste application de la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière de mars 2017, Madame [O] expert, a retenu une surface utile de 90,8 m2, arrondie à 91 m2 et une surface pondérée de 86,3 m2, arrondie à 86 m2.

Que l'expert a rappelé à juste mesure que le local bénéficiant d’une vitrine d’angle, la 1ère zone des 5 mètres devait être considérée sur les deux façades.

Que son calcul avait bien exclu de la 1ère zone de vente, celle d’angle de 12,5 m.

Que la 1ère zone de vente à bien dès lors été pondérée à 1. Que la deuxième zone de vente (entre 5 et 10 m de la vitrine) correspondant à la banque d’accueil et la caisse a été pondérée à 0,9.

Que la salle d'examen pour l'activité optique et peut-être audioprothésiste de AMPIFON, accueillant également le bureau a été justement pondérée à 0,6.
 
Que le tribunal fait dès lors sienne les conclusions de l'expert sur ces points.

Attendu s'agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage que Madame [O] a retenu 6 valeurs locatives et déterminé un prix moyen de 215 € pour une surface pondérée moyenne de 43 m2.

Que tenant compte de l’emplacement du local, en extrémité de la zone commerçante du centre-bourg et en périphérie de la zone de flux piéton, de sa surface développée supérieure aux moyennes relevées, de sa modernité, elle a retenu à juste mesure une valeur de 200 €m2p/an.

Que cette valeur étant inférieure au loyer plafond au 1er janvier 2019, il convient de faire application de l'article L145-33 du Code de commerce et de retenir pour la fixation du montant du loyer renouvelé, la valeur locative.

Qu'à cette valeur locative brute il convient d'appliquer les correctifs suivants :
- transfert de la taxe foncière au preneur : -2% tenant compte du fait que sur les 6 références locatives, seules 2 sont mises à la charge du preneur, 
- clause mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité du local livré bruts de béton qui ne relèvent pas de l'article 606 du Code civil et en l'absence de justificatif de factures de travaux : - 2% 
soit un total de – 4%.

Que les éventuels coefficients d'adaptation pour sous location interdite et destination étendue à une autre activité (en l'absence de toute procédure à ce jour de déspécialisation) s'annulent.

Qu'il convient dès lors de fixer à la somme de 16 512 € HT et HC (192 € x 86m2p) le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2019, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance d'arriéré, conformément aux dispositions de l'article 1155 du Code civil et capitalisés selon les modalités de l'article 1154 du Code civil.
Attendu que l'instance ayant été rendue nécessaire par les prétentions manifestement exagérées des deux parties : la SARL TSUMA souhaitant que le nouveau loyer soit porté à la somme annuelle de 12 600 € et la SCI BEATRICE [C] à 22 028,64 €, il convient de faire masse des dépens et de les mettre pour moitié à la charge des deux parties, en ce compris les frais d'expertise.

Que l’équité ne commande pas en l’espèce, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Qu'il n'y a pas lieu d'écarter le maintien de l'exécution provisoire de droit de la présente décision. 
 

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,
 
Fixe à la somme de 16 512 € HT et HC (192 € x 86m2p) le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2019, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance d'arriéré, conformément aux dispositions de l'article 1155 du Code civil et capitalisés selon les modalités de l'article 1154 du Code civil ; 
 
Déboute les parties pour le surplus de leurs demandes comme ne relevant pas de la compétence du Juge des loyers commerciaux ;

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des deux parties, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
 
Ladite décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.


LE GREFFIER LE PRESIDENT