Tribunal Judiciaire · Ctx Gen JCP — 8 janvier 2025

Min N° 25/00016
N° RG 24/03242 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTWB

S.A. [Adresse 9]

C/
M. [T] [H]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 janvier 2025




DEMANDERESSE :

S.A. HLM PLURIAL NOVILIA
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 4]

représentée par Me Fanny CORTOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant



DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [H]
[Adresse 3]
[Localité 5]

non comparant



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge
Greffier : Mme DEMILLY Florine



DÉBATS :

Audience publique du : 06 novembre 2024


Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Fanny CORTOT

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [T] [H]






/
FAITS ET PROCÉDURE

Par contrats en date du 25 juin 2021 pour le logement avec garage, et du 12 octobre 2021 pour le parking, la S.A. [Adresse 7] a donné à bail à Monsieur [G] [H] des locaux à usage d’habitation, garage et emplacement de stationnement parking situés [Adresse 2] (entrée A porte 01 114 et un garage ainsi qu’un parking n°21) à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel pour le logement de 340,83 euros et 69,83 euros de provision sur charges, et un montant de 40.50 euros pour le garage, ainsi qu’un loyer mensuel hors charges de 40,50 euros pour le parking n°21.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. D'HLM PLURIAL NOVILIA a, par actes d’huissier en date des 10 juin 2022 et 11 avril 2023, fait signifier au locataire des commandements de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par courrier reçu en date du 3 juin 2023, Monsieur [G] [H] a informé la bailleresse de son départ du logement depuis fin mars du fait de sa perte d'emploi et de sa situation compliquée. 

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, la S.A. [Adresse 7] a ensuite fait assigner Monsieur [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de :
- le condamner au paiement de la somme de 7.342,19 euros au titre des loyers et charges et indemnités restants dus au 31 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer et la moitié du procès-verbal de constat de commissaire de justice pour un montant de 157,76 euros.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 6 novembre 2024.

A l’audience, la S.A. D'HLM PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation sans actualisation de la dette locative. Elle précise s'opposer à l'octroi de délais de paiement au profit du locataire compte-tenu de l'absence de règlement de loyer depuis mars 2023.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [G] [H] n'est ni présent, ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, la S.A. [Adresse 7] produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [H] ne reste plus devoir de sommes à la bailleresse, après déduction des frais (soit 41,60 euros de frais de défaut d'assurance et 4.436,54 euros de SLS pour 2023 annulé par courrier en date du 22 mai 2023 dont le décompte apparaît avoir facturé le 30 avril et 31 mai 2023 un montant total de 5.641,80 euros et déduit en régularisation au 31 mai 2023 uniquement une somme de 3.873,32 euros).

En conséquence, la S.A. D'HLM PLURIAL NOVILIA sera déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [G] [H] au titre de l'arriéré locatif dû au 22 octobre 2024 (échéance du mois d'août 2023 incluse) et du surplus de ses demandes.

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En application de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ou qu'elles soient occasionnées par vétusté.

Conformément aux dispositions des articles 1754 et 1755 du Code civil et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est également tenu des réparations locatives ou de menu entretien, à moins qu'ils n'aient été occasionnés par vétusté ou force majeure.

En l'espèce, et à titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [G] [H] a loué le bien durant 3 ans et 2 mois.

Il ressort par ailleurs de l'état des lieux d'entrée réalisé le 24 juin 2021 versé aux débats que le logement était en état neuf au moment de sa mise en location.

L'état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 3 août 2023 en la seule présence de la bailleresse, le locataire ne s’étant pas déplacée malgré une convocation préalable.

Il convient de rappeler que la charge de la preuve repose sur la S.A. D'HLM PLURIAL NOVILIA, et d’observer qu’il existe une asymétrie entre l’état d’entrée dans les lieux et celui de sortie. D’une part, l’état d’entrée établi sur un formulaire type sous forme de tableaux n’est pas aussi descriptif malgré la case des commentaires apposés que l’état de sortie réalisé par un constat de commissaire de justice avec des descriptions détaillées.

Il convient de déterminer si les réparations mentionnées dans les devis produits aux débats, à partir desquels les bailleurs sollicitent un montant de 3.560,85 euros, au titre des dégradations locatives, dont seul un montant de 2.130,43 euros est réclamé par la demanderesse, peuvent être imputées au locataire, notamment par une analyse comparative de l'état des lieux d'entrée et de sortie.

Tout d'abord, le constat de commissaire de justice décrit plusieurs dégradations dans le logement qui ne peuvent être liées à un usage normal du logement sur une durée de location de 3 ans et 2 mois.

Il en va ainsi des éléments suivants :
- dans l'entrée : plusieurs éclats au droit de la poignée et traces de salissures ; encrassement du linoléum au sol ; salissures sur les plinthes et peinture des murs et peinture des cloisons du placard et du rail ainsi que des traces de moisissures et d'infiltration sur la partie supérieure des plinthes ;
- dans la salle de bains : une VMC encrassée, des traces de salissures sur le carrelage du sol, les plinthes les peintures et trois traces légères au plafond, un éclat sur un carreau du sol et deux trous de cheville sur le mur, petits éclats sur la baignoire en résine et tartre sur les flexibles douche et la bouche d'évacuation ;
- dans le séjour / cuisine : porte couverte de traces de souillures et plusieurs éclats ; revêtement de sol encrassé avec tâche jaune et trace de rouille, salissures sur les murs en peintures, avec trois trous de cheville, et le plafond ; une VMC encrassée ; saletés sur le meuble de cuisine et sur les deux portes fenêtres ;
- dans la chambre : porte très sale ; revêtement de sol encrassé avec un arrachage, nettoyage à prévoir sur le sols, plinthes, peinture des murs et plafond ; un radiateur arraché de son support et endommagé par deux trous aux points de fixation ; saletés sur les rails et les cloisons du placard ;
- de nombreux encombrants abandonnés sur place par le locataire (coussins, banquette, table, meuble de rangement, chaussures, etc.

Au regard de ces constatations, ces frais seront pris en charge du fait de la mention d’un état neuf constaté au moment de l’état des lieux d’entrée :
- le coût de réfection des peintures pour un montant de 682,18 euros TTC afin de tenir compte d'un coefficient de vétusté du fait d'un bail occupé durant plus de trois ans ;
- le coût de débarras des objets abandonnés dans l'appartement et rebouchage des trous pour fixation du radiateur pour un montant de 372,17 euros TTC ;
- le coût du nettoyage complet de l'appartement pour un montant de 212,06 euros TTC ; Soit un montant total de 1.266,41 euros TTC.

La bailleresse sera déboutée du surplus de leurs demandes. En effet, elle ne justifie pas de la production d'une seconde facture de nettoyage du logement également effectué sur le mois de septembre alors que la facture retenue mentionne un nettoyage complet du logement. Par ailleurs, il n'y a pas lieu d'octroyer le remboursement du changement des serrures et portes de placard alors que les salissures sont incluses dans la prestation nettoyage et ni des changements de meubles et accessoires de salle de bains pour les mêmes raisons.

En conséquence, et au vu des devis produits et de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie et en tenant compte de la durée d'occupation du bien loué, Monsieur [G] [H] sera condamné à verser à la S.A. D'HLM PLURIAL NOVILIA, la somme de totale de 1.266,41 euros TTC, et le surplus des demandes sera rejeté.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens.

En ce qui concerne la demande de la bailleresse de prise en charge de la moitié du coût du constat de reprise des lieux établi par un commissaire de justice 

Le tribunal rappelle que lorsque l'état des lieux ne peut pas être fait à l'amiable ou de façon contradictoire (le bailleur ou le locataire n'étant pas présent), il est possible de demander à un commissaire de justice de réaliser un constat locatif avec partage pour moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, la bailleresse ayant donc choisi de faire réaliser un constat d’état des lieux de sortie par un huissier de justice plutôt qu’un état des lieux à l’amiable afin de préserver ses droits, elle supportera donc seule le coût de réalisation de cet état des lieux de sortie.

Il y a donc lieu de débouter la S.A. [Adresse 7] du chef de cette demande.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La S.A. D'HLM PLURIAL NOVILIA sera donc déboutée de sa demande à ce titre. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de la S.A. [Adresse 7] ;

DEBOUTE la S.A. D'HLM PLURIAL NOVILIA de sa demande de condamnation de Monsieur [G] [H] au titre de l'arriéré locatif dû au 22 octobre 2024 (échéance du mois d'août 2023 incluse) et du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [H] à payer à la S.A. [Adresse 7] un montant de 1.266,41 euros TTC au titre des réparations locatives ;

DÉBOUTE la S.A. D'HLM PLURIAL NOVILIA du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE la S.A. [Adresse 7] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [H] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ; et déboute la bailleresse du surplus de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


La greffière La juge