Tribunal Judiciaire · TPRX LUN JCP — 10 janvier 2025

Jugement du : 10 Janvier 2025
N° RG n° N° RG 23/00577 - N° Portalis DBZE-W-B7H-IVJA
Minute n° 25/00001



TRIBUNAL DE PROXIMITE
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 3]
[Localité 2]


JUGEMENT DU DIX JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ



DEMANDEUR : 

OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 7] A [Localité 6] - OPH DE [Localité 7] A [Localité 6]
RCS [Localité 9] N° 275 400 042 dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Madame [W] [U], salariée dûment munie d'un pouvoir

DEFENDEUR :

Madame [Y] [Z]
née le 02 Novembre 1988 demeurant [Adresse 5]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,
Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 18 octobre 2024 

Le président a mis l'affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision rendue par défaut et en dernier ressort
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à 
Copie simple délivrée à
le 

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 1er juin 2021, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7] À [Localité 6] (ci-après l’OPH DE [Localité 7] À [Localité 6]) a donné à bail à Madame [Y] [Z] un logement n°2750, immeuble 1, 2ème étage sis [Adresse 4] à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 326,71 euros outre 95,12 euros de provision sur charges.

À la suite d’incidents de paiement du loyer et des charges, l’OPH DE [Localité 7] À [Localité 6] a, par acte de Commissaire de justice du 10 février 2023, fait délivrer à sa locataire un commandement, visant la clause résolutoire insérée dans le bail, d’avoir à payer la somme de 452,73 euros, outre les frais du commandement pour un montant de 67,16 euros.

Par acte du 24 mai 2023, l’OPH DE [Localité 7] À [Localité 6] a fait assigner Madame [Y] [Z] devant la présente juridiction pour :

- constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti à Madame [Y] [Z] et dire en conséquence que la locataire devra quitter les lieux avec tout occupant de son chef,

- ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Madame [Y] [Z] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

- condamner Madame [Y] [Z] au paiement des loyers dus et provisions sur charge à la date arrêtée selon décompte du 17 mai 2023, soit la somme de 578,07 euros, outre les loyers échus entre l’assignation et la résiliation du bail,

- condamner Madame [Y] [Z] à payer, à compter de la décision à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier terme du loyer et des provisions sur charges comprises jusqu’au départ définitif des lieux, par application de l’article 1382 du code civil augmentée des intérêts au taux légal,

- dire que cette indemnité sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le Conseil d’Administration, en application de l’article L422-1 du Code de la construction et de l’habitation, de l’immeuble dans lequel est situé le logement, et ce, chaque fois que la législation en vigueur l’autorisera,

- ordonner la production d’attestation d’assurance contre les risques locatifs de Madame [Y] [Z] et, à défaut de respecter ladite injonction, de résilier le bail,

- condamner Madame [Y] [Z] à lui payer la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et le coût du commandement de payer visant la clause exécutoire et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la procédure,

- d’assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 24 mai 2024 lors de laquelle l’OPH DE [Localité 7] À [Localité 6], représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes initiales et a actualisé sa créance à la somme de 1 993,04 euros. Il a précisé dans ses écritures remises à l’audience que Madame [Z] a quitté son logement le 12 janvier 2024, sa demande en paiement comprenant le coût des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie.

Cette demande nouvelle n’ayant pas été signifiée à Madame [Y] [Z], qui était absente à l’audience, un renvoi a été ordonné aux fins de signification des demandes nouvelles à la défenderesse.
L’affaire a été appelée à nouveau à l’audience du 28 juin 2024 et a été renvoyée à nouveau à la demande du magistrat. Elle a finalement été évoquée à l’audience du 18 octobre 2024 lors de laquelle l’OPH DE [Localité 7] A [Localité 6] a maintenu sa demande en paiement de la somme de 1 993,84 euros, aux dépens ainsi qu’aux frais irrépétibles. Madame [Z] ayant quitté son logement, il s’est désisté de ses autres demandes.

Madame [Y] [Z], valablement citée par acte de Commissaire de Justice signifié par procès-verbal selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile n’était ni présente, ni représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024 par mise à disposition au greffe. Ce délibéré a été prorogé au 10 janvier 2025.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le texte précise que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par application de l’article 1353 du Code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de ces obligations.

En application de l'article 7 c) de cette même loi, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

En outre, l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.




L’article 1754 du Code civil fixe les obligations de réparations et de menu entretien à la charge du preneur. L’article 1755 précise en outre qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Ces dispositions sont complétées par la combinaison des articles 25-3 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée, de ces décrets d’application n°87-712 du 26 août 1987 définissant les réparations locatives ainsi que par celui n° 2016-382 du 30 mars 2016 pour ce qui concerne la vétusté. Ainsi, l’existence de dégradations locatives n’exonère pas le bailleur de la prise en compte de la vétusté naturelle des lieux.

Il est par ailleurs constant que l’existence de dégradations locatives résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie et, lorsque des dégradations sont constatées lors de la restitution des lieux, le preneur est présumé en être responsable. En l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçus les lieux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 24 de cette loi précise que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Enfin, aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce il ressort du décompte et des états de lieux d’entrée et de sortie produits par l’OPH DE [Localité 7] À [Localité 6] que sa demande en paiement est formée au titre d’un contrat de bail portant sur un logement situé sis [Adresse 4] à [Localité 8] et prévoyant le paiement d’un loyer mensuel initial de 326,71 euros outre 95,12 euros de provision sur charges. 

Madame [Y] [Z] est entrée dans cet appartement le 1er juin 2021 et en est sortie le 12 janvier 2024. Elle y est donc restée environ deux ans et demi.

L’OPH DE [Localité 7] À [Localité 6] réclame en dernier lieu le paiement de la somme de 1 993,84 euros se décomposant comme suit : 
- 1 378,42 euros au titre des loyers, provisions sur charges et régularisations de charges, 
- 929,42 euros au titre des réparations locatives,
- sommes dont il convient de déduire 314 euros au titre du dépôt de garantie.

Sur le montant réclamé au titre des arriérés de loyers et charges, l’OPH DE [Localité 7] A [Localité 6] produit, outre le contrat de bail, plusieurs décomptes des loyers et des charges qui justifient les montants réclamés, à hauteur de 1 378,42 euros. 

Sur le montant réclamé au titre des réparations locatives, l’OPH DE [Localité 7] A [Localité 6] n’a pas produit l’états des lieux d’entrée mais il produit l’état des lieux de sortie réalisé le 12 janvier 2024 en présence de Madame [Y] [Z] ainsi qu’un document signé entre les parties le même jour intitulé « récapitulatif des indemnités pour réparations locatives dues par le locataire » chiffrant leur montant à 929,42 euros, comme suit :

- cuisine : 113,56 euros,
- Salle de bains : 34,77 euros,
- séjour : 208,88 euros,
- entrée : 28,23 euros,
- chambre 1 : 50,98 euros,
- chambre 2 : 270 euros,
- chambre 3 : 19,76 euros,
- forfait nettoyage/ débarras cave : 203,24 euros.

Les dégradations répertoriées dans le récapitulatif des indemnités pour réparations locatives sont suffisamment établies par les pièces du dossier présumées avoir reçus les lieux en bon état de réparations locatives. Il est relevé par ailleurs que les tarifs retenus par le bailleur ne se réfèrent ni à des factures ou des devis, mais à des tarifs effectués en interne. Cependant, dès lors que les tarifs retenus ne paraissent pas excessifs et compte tenu de la durée d’occupation des lieux (environ deux ans et demi), il n’y a pas lieu de diminuer les sommes réclamées par l’OPH DE [Localité 7] A [Localité 6], de sorte que la somme due au titre des réparations locatives sera fixée à 929,42 euros.

En conséquence, Madame [Y] [Z] sera condamnée à verser à l’OPH DE [Localité 7] À [Localité 6] la somme de 1 993,84 euros qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision (soit (1 378,42 + 929,42) – 314).

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 février 2023 (67,16 euros), de l’assignation du 24 mai 2023 (32,81 euros) et de la citation du 6 juin 2024 (78 ,76 euros) ;

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [Y] [Z], condamnée aux dépens, devra verser à L’OPH DE [Localité 7] A [Localité 6] une somme de 200 euros.

Sur l'exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LUNEVILLE, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [Y] [Z] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7] À [Localité 6] la somme de 1 993,84 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges et des dégradations locatives au titre du contrat de bail conclu le 1er juin 2021 ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [Y] [Z] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7] À [Localité 6] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 février 2023 (67,16 euros), de l’assignation du 24 mai 2023 (32,81 euros) et de la citation du 6 juin 2024 (78 ,76 euros) ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection