Cour d'Appel · Chambre 2 A — 10 janvier 2025

MINUTE N° 7/2025 































Copie aux avocats



Copie par LS aux parties



Copie par LS et courriel 

au médiateur



Le 10 janvier 2025



La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT AVANT DIRE DROIT

 DU 10 JANVIER 2025



Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/04335 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H6ZD



Décision déférée à la cour : 26 Octobre 2022 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG



APPELANTE :



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, le Cabinet LAEMMEL SAS,

sis [Adresse 3]



représenté par Me Marion BORGHI de la SELARL MARION BORGHI AVOCAT, avocat à la cour. 

Avocat plaidant : Me PERNOT, avocat au barreau de Strasbourg.



INTIMÉE :



Madame [H] [V]

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Dominique HARNIST, avocat à la cour.

Avocat plaidant : Me Livia ALDOBRANDI, avocat au barreau de Strasbourg.



COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Novembre 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre et Madame Nathalie HERY, conseillère, chargées du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Myriam DENORT, conseillère

Madame Nathalie HERY, conseillère 

qui en ont délibéré.



Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN



ARRÊT contradictoire, avant dire droit 

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE



Mme [V] a acquis le 2 mars 2015, le lot n°15 constitué d'un appartement, de deux emplacements pour voiture et d'un jardin, dans un ensemble immobilier en copropriété, sis [Adresse 5], édifié suivant un permis de construire obtenu par M. [X], le 29 janvier 2014, lequel a été transféré successivement à une société RH immobilier dirigée par ce dernier, puis au syndicat des copropriétaires, le 22 août 2016.



Selon procès-verbal du 22 août 2016, les services de l'urbanisme on constaté diverses infractions au permis de construire et notamment la construction d'un garage sans autorisation par Mme [V].



Une demande de permis modificatif aux fins de régularisation a été déposée le 7 septembre 2017, qui a fait l'objet d'un refus le 26 octobre 2017.



Suite à un nouveau procès-verbal d'infraction établi par le service de l'urbanisme le 22 juin 2018, le syndicat des copropriétaires a fait citer Mme [V] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg, selon exploit du 28 juin 2021, aux fins de mise en conformité de son lot avec le permis de construire, subsidiairement d'expertise. 



Par jugement en date du 26 octobre 2022, le tribunal a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires, l'a condamné aux dépens et au paiement d'une somme de 1 500 euros euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement le 29 novembre 2022 en toutes ses dispositions.



La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 13 novembre 2024.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 août 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau de :

- condamner Mme [I] à mettre son lot de copropriété en conformité avec le permis de construire initial délivré le 9 janvier 2024 et avec les règles d'urbanisme, soit en sollicitant et obtenant un permis de construire modificatif régularisant la construction de son garage, soit en le démolissant, le tout sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- débouter Mme [V] de ses demandes, fins et conclusions,

- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel et au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile



Le syndicat des copropriétaires expose en substance que la difficulté provient du fait que le permis de construire est au nom du syndicat des copropriétaires alors que les travaux de mise en conformité concernent des parties privatives, et que l'absence de mise en conformité de son lot par Mme [V] expose le syndicat des copropriétaires à des sanctions administratives et pénales, et l'empêche de déposer la déclaration d'achèvement des travaux, alors que Mme [V] s'était engagée lors de l'assemblée générale du 27 novembre 2018 à mettre en conformité son garage au plus tard le 30 juin 2019. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 novembre 2024, Mme [V] conclut au rejet de l'appel. Elle demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle fait valoir que la construction du garage était prévue dès l'origine et avait été autorisée par l'assemblée générale du 23 novembre 2015, et que bien qu'ayant établi différents projets de permis modificatifs, M. [J], architecte du projet et également copropriétaire, ne devait déposer la demande que le 7 septembre 2017, or les règles d'urbanisme ont été modifiées dans l'intervalle. 



Elle indique que l'assemblée générale du 3 septembre 2019 a autorisé le syndic à entreprendre des démarches en vue de l'obtention d'un permis modificatif sur différents points, à l'exception du garage de Mme [V] ; que cette résolution a été annulée par un jugement du 8 décembre 2022 pour abus de majorité, et que c'est uniquement en raison de cette omission volontaire que la situation n'a pu être régularisée, elle même ayant réalisé tous les travaux lui incombant qui ne nécessitaient pas d'autorisation administrative.



Elle ajoute que le permis de construire bénéficiant au syndicat des copropriétaires, il est seul habilité à déposer une demande de permis modificatif, elle-même ne pouvant effectuer aucune démarche, et que la mise en conformité demandée ne serait plus possible.



A l'audience du 22 novembre 2024, la cour a invité les parties à faire connaître leur éventuel accord avec une mesure de médiation par une note en délibéré.



Le syndicat des copropriétaires et Mme [V] ont donné leur accord à une telle mesure de médiation par messages RPVA, respectivement des 3 et 4 décembre 2024.



MOTIFS



Les parties s'accordant pour qu'une médiation soit ordonnée par la cour, il convient donc, avant dire droit, d'ordonner cette mesure conformément aux articles 131-1 à 131-15 du code de procédure civile. Les parties verseront, chacune, la moitié de la provision à valoir sur la rémunération du médiateur, ce directement entre ses mains conformément aux modalités précisées ci-après.



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire avant dire droit, rendu publiquement par mise à disposition au greffe, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



ORDONNE une mesure de médiation,



DÉSIGNE pour y procéder M. [K] [S] 

[Adresse 4]

03 88 81 73 30

06 13 24 00 27,

avec la mission suivante :



- convoquer et réunir les parties,

- après avoir pris connaissance de tous éléments utiles, par la confrontation et le rapprochement de leurs points de vue respectifs, permettre aux parties de trouver une solution aux dissensions qui les opposent en les aidant dans l'élaboration d'un accord,



DIT que, sauf prorogation dans les conditions de l'article 131-3 du code de procédure civile, la mission du médiateur est d'une durée de 3 mois à compter du jour où la provision à valoir sur sa rémunération aura été versée entre ses mains, 



FIXE à 1 000 euros (mille euros) la provision à valoir sur la rémunération du médiateur qui lui sera versée directement, selon les modalités fixées par lui et au plus tard lors de la première réunion de médiation ;



DIT que, sauf meilleur accord, les parties devront verser chacune la moitié de cette provision ;



DIT que cette provision rémunérera le temps de préparation, les premiers entretiens individuels et la première réunion plénière, et que pour le surplus, le médiateur soumettra aux parties une convention réglant les conditions matérielles et financières des réunions suivantes ;



RAPPELLE qu'en l'absence de consignation dans le délai imparti, la décision de désignation du médiateur sera caduque et que l'instance se poursuivra ;



AUTORISE le médiateur à se faire assister d'un co-médiateur ;



RAPPELLE que les constatations du médiateur et les déclarations qu'il recueille ne peuvent ni être produites, ni invoquées dans la suite de la procédure sans l'accord des parties, ni en tout état de cause dans le cadre d'une autre instance ;



RAPPELLE au médiateur désigné son obligation d'informer la cour sans délai de toutes difficultés qu'il pourrait rencontrer dans l'accomplissement de sa mission, et qu'à l'expiration de celle-ci il devra indiquer par écrit si les parties sont ou non parvenues à trouver une solution au conflit qui les oppose ;



RAPPELLE qu'aux termes de l'article 131- 8 du code de procédure civile, le médiateur peut, avec l'accord des parties et pour les besoins de la médiation, entendre les tiers qui y consentent ;



DIT que le présent arrêt sera communiqué aux avocats des parties et notifié aux parties ainsi qu'au médiateur à son adresse électronique ;



SURSOIT A STATUER sur l'ensemble des demandes des parties dans l'attente des résultats de la médiation ;



RÉSERVE les dépens ;



RENVOIE l'affaire à l'audience de plaidoiries du 25 avril 2025.



La greffière, La présidente de chambre,