Tribunal Judiciaire · Chambre JEX — 10 janvier 2025

10 Janvier 2025

RG N° 24/04594 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N6W7

Code Nac : 5AD Baux d’habitation - Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Madame [D] [C]
Monsieur [L] [C]

C/

S.A. IMMOBILIERE 3 F




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

---===ooo§ooo===---


JUGEMENT




ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE
 
Madame [D] [C]
[Adresse 2]
[Adresse 4]
[Localité 6]
comparante

Monsieur [L] [C]
[Adresse 2]
[Adresse 4]
[Localité 6]
comparant


ET


PARTIE DÉFENDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3 F
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des Hauts de Seine


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame BALANCA-VIGERAL, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier


DÉBATS

A l'audience publique tenue le 04 Novembre 2024 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 10 Janvier 2025.


EXPOSE DU LITIGE

Par jugement réputé contradictoire du 29 janvier 2024, assorti de l’exécution provisoire le juge du tribunal de proximité de Montmorency a notamment : 
- constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 31 mai 2016 modifié par avenant le 19 janvier 2017 ;
- condamné solidairement M. [L] [C] et Mme [D] [C] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 6 457,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 08 décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus; 
- autorisé M. [L] [C] et Mme [D] [C] à s’acquitter de cette somme outre les loyers et les charges courants en 32 mensualités de 200 euros chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ; 
- précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;
- suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
- dit que si les délais accordés sont entièrement respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; 
- dit qu’à défaut du respect des délais ainsi accordés : 
* la totalité de la somme redeviendra exigible
* il pourra être procédé à l’expulsion de M. [L] [C] et Mme [D] [C] 
* il sera dû une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer contractuellement prévu jusqu’au départ effectif des lieux loués. 

Le 13 mars 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a fait signifier le jugement à M. [L] [C] et Mme [D] [C].

Par acte d’huissier en date du 22 août 2024, au visa de ce jugement, la SA IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à M. [L] [C] et Mme [D] [C] un commandement de quitter les lieux.

Par requête enregistrée au greffe le 26 août 2024, M. [L] [C] et Mme [D] [C] ont saisi le juge de l’exécution afin de se voir accorder un délai pour quitter les lieux qu’ils occupent, situés [Adresse 3]. 

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 janvier 2025 lors de laquelle les parties ont été entendues, M. [L] [C] et Mme [D] [C] ayant comparu en personne, la SA IMMOBILIERE 3F étant représentée par son avocat.

A l’audience, M. [L] [C] et Mme [D] [C] ont soutenu oralement les demandes figurant à leur requête, sollicitant un délai de 12 mois pour quitter les lieux. 

A l’appui de leurs demandes, M. [L] [C] et Mme [D] [C] font principalement valoir qu’ils ont fait des demandes de logement social depuis plus de deux années, qu’ils font aussi des recherches auprès de leur employeur, qu’ils règlent le loyer outre une somme chaque mois pour régler leur arriéré locatif. Ils ajoutent qu’ils ont deux enfants scolarisés. Ils proposent de payer 100 euros par mois pour régler l’arriéré locatif. 

En réplique, à l’audience, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a conditionné l’octroi d’ un délai de grâce à M. [L] [C] et Mme [D] [C] au règlement de l’indemnité d’occupation, outre 150 euros par mois pour le règlement de l’arriéré locatif. Elle a aussi sollicité 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un exposé complet du litige, il convient de se reporter à la requête et aux conclusions de la SA IMMOBILIERE 3F modifiée à l’audience, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la recevabilité de la demande de délais à l’expulsion

En application des articles 122 et 125 du code de procédure civile, la chose jugée constitue une fin de non-recevoir que le juge peut soulever d’office. L’article 1355 du code civil exige une identité de cause, de demande et de parties pour que l’autorité de chose jugée soit reconnue, sauf en cas d’élément nouveau.

L’article L.412-3 du code de procédures civiles donne compétence au juge qui ordonne l’expulsion pour octroyer des délais d’expulsion, mais cette demande doit être portée devant le juge de l’exécution dès lors que le commandement de quitter les lieux a été signifié en application de l’article R.412-3 du même code.

Lorsqu’un précédent jugement a statué sur une demande de délais à l’expulsion, un élément nouveau est nécessaire pour qu’elle soit recevable.

Dans son jugement du 29 janvier 2024, le juge des contentieux et de la protection de [Localité 7] a accordé des délais de paiement à M. [L] [C] et Mme [D] [C] pour l’arriéré locatif et a suspendu pendant ces délais l’effet de la clause résolutoire. 

En l’espèce, dans le cadre de la présente instance, il ressort des débats que les parties discutent ensemble de l’octroi d’un délai de grâce avant expulsion même si elles ne trouvent pas d’accord puisque le bailleur conditionne l’octroi d’un délai au paiement par M. [L] [C] et Mme [D] [C] de l’indemnité d’occupation outre 150 euros au titre de l’arriéré locatif et que ces derniers sont prêts à régler 100 euros par mois pour régler leur arriéré locatif outre l’indemnité d’occupation si un délai avant expulsion leur est accordé. 

Ces discussions constituent un élément nouveau.




Sur la demande de délais avant expulsion

En application de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales et à condition que lesdits occupants ne soient pas entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. 

Aux termes de l'article L.412-4 du même code, dans la même version que précédemment, applicable depuis le 29 juillet 2023, la durée des délais prévus à l'article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L.412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Toutefois, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. 

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l’espèce, dans la mesure où les parties ne s’accordent pas sur l’octroi d’un délai de grâce puisqu’elles ne s’accordent pas sur les conditions de celui-ci et en particulier sur le montant de la somme à payer mensuellement au titre de l’arriéré locatif, il y a lieu de rechercher si la situation de M. [L] [C] et Mme [D] [C] leur permet de bénéficier de délais de grâce avant expulsion.

Il ressort des éléments versés aux débats que la dette locative des époux [C] s’élève à 8 658,29 € au 16 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse. Elle a donc augmenté significativement depuis le jugement du tribunal de proximité de Montmorency.

Les époux [C] ont indiqué avoir deux enfants de 13 et 14 ans scolarisés.
 
En ce qui concerne leur situation personnelle, les demandeurs ont indiqué être employés par la Poste et percevoir respectivement 1 500 euros et 1 300 euros par mois.

S’agissant des efforts réalisés en vue de se reloger, les demandeurs ont indiqué avoir effectué une demande de logement social depuis deux années ainsi qu’une demande auprès de leur employeur.

Les époux [C] ne produisent aucune pièce au soutien de leurs dires.

Par ailleurs, il résulte de tout ce qui précède que M. [L] [C] et Mme [D] [C] apparaissent dans l’incapacité de verser l'indemnité d'occupation et apurer leur dette locative envers la SA IMMOBILIERE 3F et il est illusoire de les maintenir dans une situation qui ne peut que s’aggraver.

Compte tenu de ce qui précède, M. [L] [C] et Mme [D] [C] ne justifient pas se trouver dans les conditions prévues aux deux articles cités et il convient de rejeter leur demande de délai. 


Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et la SA IMMOBILIERE 3F sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en vertu de l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution.



PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant par jugement contradictoire, susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de délai avant d’être expulsé formée par M. [L] [C] et Mme [D] [C];

DIT que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés ; 

DÉBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DIT que le présent jugement sera notifié au préfet du Val d’Oise par lettre simple ; 

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution sont exécutoires de droit, 

Fait à [Localité 8], le 10 Janvier 2025


Le Greffier, Le Juge de l'Exécution,