Tribunal Judiciaire · JCPCIVIL — 6 janvier 2025

Minute n° 25/09


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 06 Janvier 2025
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DEMANDEUR :

S.C.I. LERMONUM
[Adresse 3]
[Localité 5]

Demanderesse représentée par 
Me Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES - 336 
D'une part,
DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [A]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Monsieur [D] [C]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Défendeurs non comparants 
 D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 18 Novembre 2024 
date des débats : 18 Novembre 2024
délibéré au : 06 Janvier 2025 

RG N° RG 24/01831 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NB5J

COPIES AUX PARTIES LE :
CE+CCC Me Gilles APCHER
CCC Monsieur [B] [A]
CCC Monsieur [D] [C]
CCC Prefecture
Copie dossier


Par acte sous seing privé en date des 2 et 5 juin et 24 novembre 2023, la S.C.I. LERMONUM a donné à bail à Monsieur [B] [A] et Monsieur [D] [C] un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer révisable et actuel de 1.041,45 euros, provision sur charges incluse.

Par acte d'huissier en date du 5 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 2.771,86 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 6 juin 2024, la S.C.I. LERMONUM a fait citer Monsieur [B] [A] et Monsieur [D] [C], locataires, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir :

- l'expulsion de tout occupant ;
- le paiement des loyers échus d'un montant de 2.873,79 euros et des frais de bail d'un montant de 756 euros ; 
- la fixation de l'indemnité d'occupation ;
- une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 18 novembre 2024, la S.C.I. LERMONUM remet ses conclusions signifiées le 13 novembre 2024 aux termes desquelles elle actualise sa créance à la somme de 9.206,12 euros et elle sollicite l'expulsion sous astreinte, une indemnité d'occupation d'un montant de 1.041,45 euros et une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Monsieur [B] [A] et Monsieur [D] [C], bien que régulièrement assignés, n'ont pas comparu.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 6 janvier 2025, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.
En tout état de cause, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ayant été saisie le 8 décembre 2023 et la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 7 août 2024, soit six semaines avant la date d'audience, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus

Les locataires ont cessé de régler régulièrement les loyers et le bailleur réclame une somme de 9.206,12 euros. Il convient de déduire de ce montant les frais d'huissier pour ne retenir que la somme de 8.987,04 euros au titre des loyers et charges et des frais de bail, selon décompte arrêté au 23 octobre 2024.

Les locataires doivent être condamnés au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 5 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.771,86 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

La procédure d'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation, due par les locataires jusqu'à leur sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges qu'ils auraient payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 1.041,45 euros. 

Il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte qui n'est pas de nature à faciliter les opérations d'expulsion, contrairement à l'octroi de la force publique. 

Sur les demandes annexes

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir les locataires au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 5 décembre 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 2 et 5 juin et 24 novembre 2023 entre la S.C.I. LERMONUM et Monsieur [B] [A] et Monsieur [D] [C] relatif à l'immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 2], conformément à la clause résolutoire acquise le 5 février 2024 ; 

Condamne solidairement Monsieur [B] [A] et Monsieur [D] [C] à payer à la S.C.I. LERMONUM la somme de 8.987,04 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

Condamne solidairement Monsieur [B] [A] et Monsieur [D] [C] à payer à la S.C.I. LERMONUM une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1.041,45 euros due à compter du 1er novembre 2024 et jusqu'à sortie des lieux ; 

Dit qu'à défaut pour le locataire d'avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;

Dit n'y avoir lieu à astreinte ; 

Dit qu'une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

Condamne in solidum Monsieur [B] [A] et Monsieur [D] [C] à payer à la S.C.I. LERMONUM la somme de 800 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure Civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ; 

Condamne in solidum Monsieur [B] [A] et Monsieur [D] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 décembre 2023 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection