Cour d'Appel · Chambre civile Section 1 — 24 avril 2024

Chambre civile

Section 1



ARRET N°



du 24 AVRIL 2024



N° RG 23/00285 - N° Portalis DBVE-V-B7H-CGHB EZ-R



Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AJACCIO, décision attaquée en date du 06 Mars 2023, enregistrée sous le n° 22/00945



Syndic. de copro. SDC DU [Adresse 4] (PRINCIPAL) [Localité 5]



C/



[G]

[G]











Copies exécutoires délivrées aux avocats le











COUR D'APPEL DE BASTIA



CHAMBRE CIVILE



ARRET DU



VINGT-QUATRE AVRIL DEUX-MILLE-

VINGT-QUATRE







APPELANT : 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] (PRINCIPAL)

sis [Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS Secic immobilier, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représenté par Me Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO





INTIMES :



M. [W] [G]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 1]



Défaillant





M. [K] [G]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 1]



Défaillant













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 janvier 2024, devant Emmanuelle ZAMO, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Thierry JOUVE, président de chambre

Marie-Ange BETTELANI, conseillère

Emmanuelle ZAMO, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Vykhanda CHENG.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 avril 2024





ARRET : 



Rendu par défaut, 



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Thierry JOUVE, président de chambre, et par Vykhanda CHENG, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Par acte d'huissier délivré le 9 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], situé [Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société d'action simplifiée Secic immobilier, a fait assigner messieurs [W] [Y] et [K] [E] [G] aux fins de paiement des charges de copropriété restées impayées pour une somme de 32 605,23 euros sauf mémoire arrêtées au 22 juillet 2022 augmentée des intérêts de droit à compter des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception des 20 janvier 2021, 24 février 2021 et 29 mars 2021. 







Par jugement réputé contradictoire du 6 mars 2023, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de l'ensemble de ses demandes. 



Selon déclaration au greffe du 12 avril 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] (Principal) [Localité 5] situé [Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société d'action simplifiée Secic immobilier, a relevé appel du jugement du 6 mars 2023 en ce qu'il a : 



- débouté le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4] » principal de sa demande en paiement ;

- débouté le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4] » principal de ses demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4] » principal aux dépens ; 

- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.



Selon les dernières écritures de son conseil signifiées le 23 mai 2023 signifiées le 13 juin 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] (Principal) [Localité 5] du « [Adresse 4]» (principal), sis [Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société d'action simplifiée Secic Immobilier, sur le fondement de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, articles 10 et 10-1, et de l'article 1353 du code civil, demande à la cour de voir :

 

- Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Ajaccio en date du 6 Mars 2023 en ce qu'il a : 

. débouté le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4] » principal de sa demande en paiement ; 

. débouté le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4] » principal de ses demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

. condamné le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4] » principal aux dépens ; 

. rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties ; 

 . rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. 

 

 Statuant à nouveau, 



- condamner solidairement monsieur [W] [Y] [G] et monsieur [K] [E] 

[G], à payer au syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4]» principal situé [Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice : la SAS Secic Immobilier, la somme de 38 759,00 euros, sauf mémoire quitte à parfaire, arrêtée au 1er avril 2023, laquelle somme devra être augmentée des intérêts de droit, à compter des lettres RAR de mise en demeure en date des 20 janvier 2021, 24 février 2021 et 29 mars 2021. 









- condamner solidairement monsieur [W] [Y] [G] et monsieur [K] [E] 

[G] au paiement de la somme de 4 000,00 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

- débouter les intimés de toutes leurs demandes. 

- juger que tous les frais de procédure seront imputables exclusivement à monsieur [W] [Y] [G] et monsieur [K] [E] [G], tels que définis dans l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. 

- les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Les consorts [G] à qui la déclaration d'appel ainsi que les conclusions ont été signifiées selon l'article 659 du code de procédure civile n'ont pas constitué avocat. 



Par ordonnance du 6 décembre 2023, le conseiller de la mise en état a fixé la clôture le même jour et renvoyé l'affaire à plaider le 8 janvier 2024. 

Après délibéré, le présente arrêt a été rendue par mise à disposition au greffe le 24 avril 2024.





MOTIFS 



Aux termes des dispositions de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, précisent que les copropriétaires sont tenus de participer d'une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et, d'autre part, aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.



Selon l'article 10-1 de la même loi, et par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :



a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité 









administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.



Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.



L'article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. 



Selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une des provisions trimestrielles à valoir sur le budget annuel prévisionnel votée par l'assemblée générale des copropriétaires pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.



Le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement de charges communes faute d'élément versé aux débats de nature à justifier la propriété des lots de copropriété de messieurs [G] (matrice cadastrale, fiche immeuble ou relevé de propriété). 



Pour fonder sa demande en cause d'appel, le syndicat des copropriétaire produit aux débats un acte notarié modificatif de l'état descriptif de division établi le 31 janvier 2019 par maître [R], notaire à [Localité 7], un relevé de propriété établi le 23 mars 2023 établi par le service de la publicité foncière d'Ajaccio et un courrier établi le 17 avril 2023 établi par le service les hypothèques.com. 



De l'examen exhaustif de ces documents, il convient de relever que selon acte modificatif de division du 31 janvier 2019 publié au service de la publicité foncière le 11 février 2019 le lot 1 revendu en l'état futur d'achèvement aux consorts [G] a été supprimé et remplacé en un lot 3 représentant les 4970/46532 millièmes de copropriété et 45 lots numérotés 701 à 745 dont seul le lot 701 est la propriété des consorts [G] ainsi que cela résulte du courrier des hypothèque du 17 avril 2023. 











L'examen des décomptes de charges du 22 juillet 2022 et celui du 29 avril 2023 versés aux débats arrêtant les charges alléguées comme dues par les consorts [G] à la date du 1er juillet 2022 pour une somme de 32 605,23 euros et à la date du 1er avril 2023 pour la somme de 38 759,03 euros font tous deux référence à des lots propriété des consorts [G] comme étant les lots 1, 3, 701 et 702. 



La cour observe qu'il n'y a donc pas concordance entre les lots pour lesquels des charges sont réclamées aux consorts [G] et ceux dont ils sont effectivement copropriétaires. 



De surcroît, la cour relève que le procès verbal d'assemblée générale du 5 novembre 2021 mentionne que les consorts [G] sont absents à ladite assemblée générale et que la preuve de la notification de ce procès-verbal à ces copropriétaires absents n'est pas rapportée par notification par lettre recommandée avec accusé de réception de sorte que le paiement des charges qui leur est ainsi demandé ne leur est pas opposable. 



Le syndicat des copropriétaires succombe par conséquent dans la charge de la preuve qui lui incombe de prouver l'obligation en paiement des charges de copropriété dont sont tenus les intimés. 



La cour confirme ainsi la décision déférée en toutes ses dispositions. 



Les dépens d'appel restent à la charge de l'appelant qui succombe en sa demande. 





PAR CES MOTIFS



La cour, publiquement, par défaut, et par arrêt mise à disposition au greffe, 



- CONFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions 



- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], situé [Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société d'action simplifiée Secic immobilier aux dépens d'appel. 





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT