Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi fond — 23 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 24/01260 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2IL

Minute : 24/00680







S.D.C. RESIDENCE “[9] “ - [Localité 6], représenté par son syndic la SAS Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR
Représentant : Maître Corinne CHERKI de l’AARPI C3C, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P138

 

C/


Monsieur [Z] [X]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me CHERKI Corinne
Copie délivrée à :
Mr [X] [Z]

Le 


AUDIENCE CIVILE







Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame BLANCHE Mélissa, Juge du Tribunal de proximité, placée par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d’Appel de Paris en date du 27 novembre 2023,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,

Après débats à l'audience publique du 14 MARS 2024 
tenue sous la Présidence de Madame BLANCHE Mélissa, Juge du Tribunal de proximité, placée par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d’Appel de Paris en date du 27 novembre 2023,
Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier


ENTRE DEMANDEUR :


S.D.C. [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS CADOTBEAUPLET SAFAR, demeurant [Adresse 7], lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représenté par Maître CHERKI Corinne, avocat au barreau de Paris, désignée au titre de l’Aide juridictionnelle n° 2023/006478 du 13.11.2023

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [X], demeurant [Adresse 5]
comparant en personne,

D'AUTRE PART










EXPOSE DU LITIGE
 
Monsieur [Z] [X] est copropriétaire au sein de la Résidence [9] sise [Adresse 4]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic le Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, a fait assigner Monsieur [Z] [X] devant le tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois. 

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
condamner le défendeur à lui payer les sommes suivantes : 7.347,04 euros au titre des charges appelés selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2023 inclus, appel 40/60 Tx réhab énergétique G inclus, 258 euros au titre des frais nécessaires, 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure présentée le 13 septembre 2023,condamner le défendeur à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 dont distraction au profit de Maître CHERKI, ordonner la capitalisation des intérêts, rappeler l’exécution provisoire. 
A l’audience du 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes. Il précise qu’il n’actualise pas la dette car elle dépasse à ce jour le taux de compétence du tribunal de proximité. Il s’en rapporte sur les délais de paiement. 

Monsieur [Z] [X], comparant en personne, demande des délais de paiement pour s’apurer de sa dette. Il propose de régler 1000 euros par mois. Il indique avoir fait deux versements de 1000 euros dont un la veille de l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2024.


MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ». 

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
la matrice cadastrale laissant apparaître que Monsieur [Z] [X] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°1535, 1617 et 4152,les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette est née,les attestations de non recours, les appels de fonds pour la période comprise entre le 01/11/2021 et le 01/12/2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et appels 40/60 inclusle contrat de syndic mentionnant les tarifs appliqués aux actes réalisés.
Le décompte des charges incombant à Monsieur [Z] [X] arrêté au 1er décembre 2023, pour la période comprise entre le 01/11/2021 et le 01/12/2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et appels 40/60 inclus, fait apparaître un solde débiteur de 7.347,04 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Il résulte du décompte actualisé qu’un règlement de 1.000 euros a été effectué par chèque par Monsieur [Z] [X] en janvier 2024 (écriture du 05/01/24). Le défendeur indique avoir fait un deuxième règlement de 1.000 euros la veille de l’audience, cependant celui-ci ne peut être comptabilisé car la preuve n’en est pas apportée et il n’apparait pas sur le dernier décompte. 

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, le règlement de 1.000 euros par chèque du 5 janvier 2024 s’impute sur la dette la plus ancienne et doit donc être déduit de la dette de 7.347,04 euros arrêtée au 1er décembre 2023. 

Par conséquent, Monsieur [Z] [X] sera condamné au paiement de la somme de 6.347,04 euros, suivant décompte arrêté au 1er décembre 2023, pour la période comprise entre le 01/11/2021 et le 01/12/2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et appels 40/60 inclus, déduction faite des frais de procédure et du règlement de 1.000 euros effectué par chèque en janvier 2024. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure présentée le 14 septembre 2023 sur la somme de 5.975,92 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l'article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Les frais nécessaires au recouvrement de la créance figurant dans le décompte des charges relèvent de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, lequel prévoit que sont imputables au copropriétaire défaillant « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. 

Ces frais ne sont nécessaires que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences inhabituelles, réelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme totale de 258 euros au titre de l’article 10-1. 

Il est demandé le remboursement des frais de relance du 20 juin 2023 et du 20 mars 2023 (24 euros chacune) et des frais de mise en demeure du 2 juin 2023 et du 3 mars 2023 (60 euros chacune). Ces sommes, correspondant à la tarification du contrat de syndic, seront accordées.

Il est encore demandé 90 euros de frais de « transmission avocat ». Cependant, il n'est pas justifié du temps passé ni des diligences exceptionnelles effectuées qui sortiraient de la gestion courante du syndic (comme l’exige l’article 9.1 contrat de syndic). Ils seront donc écartés.

Dès lors, Monsieur [Z] [X] sera condamné au paiement de la somme totale de 168 euros au titre les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande en paiement. Cette somme sera assortie avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil et compte tenu du montant de la dette, le juge peut, en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [Z] [X] propose de verser 1000 euros chaque mois pour apurer sa dette. Il indique gagner 2.780 euros par mois. Il déclare avoir fait deux versements récents de 1.000 euros, et l’un de ces deux versements apparait au décompte. Le demandeur ne s’oppose aux délais de paiement. 

Dans ces conditions, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il importe toutefois d’attirer l’attention de Monsieur [Z] [X] sur le fait qu’à défaut de règlement des charges courantes ou d’une mensualité à son échéance, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception et demeurée infructueuse pendant quinze jours.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la carence réitérée du défendeur, qui n’a effectué aucun règlement entre octobre 2022 et janvier 2024, a causé au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

En conséquence, Monsieur [Z] [X] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil. 

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [X], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [Z] [X] à lui verser la somme de 700 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle. 

Aucun motif ne justifiant d'en disposer autrement, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, la somme de 6.347,04 euros, arrêtée au 1er décembre 2023, pour la période comprise entre le 01/11/2021 et le 01/12/2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et appels 40/60 inclus, déduction faite des frais de procédure et du règlement de 1.000 euros par chèque n°6805989 comptabilisé le 5 janvier 2024, 

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023 sur la somme de 5.975,92 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, 

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, la somme de 168 euros au titre des frais dus en application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter de l’assignation, 

AUTORISE Monsieur [D] [M] et Madame [Y] [M] née [N] à s’acquitter de ces sommes en 6 mensualités d’au moins 1.000 euros chacune, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts,
DIT que ses mensualités seront payables avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, 

RAPPELLE que ces versements viendront en sus des charges courantes,

DIT qu’à défaut de paiement des charges courantes ou d’une mensualité à son échéance, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues,

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts, 

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, la somme de 700 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, avec recouvrement direct au profit de Maître Corinne CHERKI, avocate associée, sous réserve de renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat,

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation, sans autre frais préalable à la présente décision,

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé à Aulnay-sous-Bois et prononcé le 23 avril 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE