Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi fond — 25 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 8]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]





REFERENCES : N° RG 23/01866 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJ2S

Minute : 24/00710







S.A. CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Dominique LE NAIR- BOUYER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire :

 

C/


Madame [O] [W] épouse [F]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SELARL LE NAIR BOUYER
Copie délivrée à :
Mme [W] [O]

Le 


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT CINQ AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE ;

par Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection
Assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier ;

Après débats à l'audience publique du 29 FEVRIER 2024
tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection, 
assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par la SELARL LE NAIR BOUYER & Associés, avocats au barreau du Val d’Oise 

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [O] [W] veuve [F], demeurant [Adresse 6]
comparante en personne

D'AUTRE PART




EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15/12/2008, la S.A d’HLM EFIDIS a consenti à M. [T] [F] un bail portant sur un logement sis, [Adresse 5], sur la commune de [Localité 10] moyennant un loyer initialement fixé à la somme de 242,96 € outre les provisions sur charges.

Une somme de 231,71 € a été déposée à titre de dépôt de garantie par le preneur.

L’adresse du logement a été renommée en « [Adresse 7] ».

Par avenant au contrat de location initial, signé le 03/11/2015 et prenant effet le 08/05/2015, Mme [O] [F] est devenue co-titulaire en titre du bail et les locataires se sont engagés solidairement au paiement des loyers et charges.

Le 16/01/2019, la société EFIDIS a fait l’objet d’une fusion absorption par la S.A d’HLM CDC Habitat Social.

M. [T] [F] est décédé le 17/01/2022 sur la commune de [Localité 10] et le bailleur social en a été informé le 24/01/2022.

Par exploit de commissaire de justice du 09/10/2023, la SA d’HLM CDC Habitat Social, venant aux droits de la S.A d’HLM EFIDIS, a fait assigner Mme [O] [W] « épouse » (sic) [F] devant le tribunal de céans aux fins et, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail concernant le logement et, subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat sur le fondement de l’article 1741 du code civil,

- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force publique,

- dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

- condamner la défenderesse au paiement de :

. la somme de 1 733,27 € représentant l’arriéré de loyers et charges arrêté au 14/09/2023, ainsi que les loyers et charges dus à compter du 15/09/2023 jusqu’à résiliation du bail,

. d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant des loyers et des charges normalement exigibles, à compter de la résiliation des contrats et jusqu’à parfaite libération des lieux, 

. la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts,

- dire que dans l’hypothèse où le tribunal viendrait à accorder des délais de règlement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire, les débiteurs seront tenus de régler chaque mensualité avant le 5 de chaque mois en sus du loyer courant,

- dire qu’à défaut de versement d’une seule mensualité, la totalité de la dette deviendra alors exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet,

- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la défenderesse au paiement des entiers dépens.

Le service de la prévention des expulsions locatives n’a pas transmis le diagnostic social et financier de la locataire avant l’audience.

A l’audience du 29/02/2024, la S.A d’HLM CDC Habitat Social, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 2 387,76 €, terme de janvier 2024 inclus. Elle a souligné que le dernier paiement, à hauteur de 400 € a été effectué le 27/12/2023 mais que pour autant, compte tenu de la situation de la défenderesse, elle accepte qu’un échéancier suspendant les effets de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté soit accordé à la défenderesse et renonce ainsi aux dispositions nouvelles de l’article 24 modifié par la loi du 27 juillet 2023. Pour le surplus, elle demande le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

Mme [O] [W] veuve [F] a expliqué les difficultés ayant conduit à la dette et a souligné que sa situation financière s’améliore, qu’elle va bénéficier du RSA et que la Caisse d’allocations familiales qui a maintenu le versement de l’allocation pour le logement verse au bailleur la somme de 184 €. Invoquant sa bonne foi, elle demande un échéancier par mensualités de 40 €, avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

Les parties ayant été entendues, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 25/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 24 § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives doit être réputée avoir été saisie deux mois avant la délivrance de l’assignation, le bailleur justifiant avoir avisé, par courrier distribué à la caisse d’allocations familiales le 23/06/2023, la situation d’impayés de la défenderesse à l’organisme payeur.

Conformément à ce même article, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 11/10/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande de résiliation pour défaut de paiement est donc recevable.

Par application des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de cette loi permet au juge de vérifier, d’office, tout élément constitutif de la dette locative.

La société bailleresse réclame paiement d’un arriéré locatif de 2 387,76 €, expurgé à juste titre par son avocate des frais de procédure.

Il n’est pas démontré que la locataire a effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition, le bailleur social ne justifiant pas l’avoir transmise selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation. La somme de 30,48 € correspondant à l’ensemble de ces frais mentionnés au décompte sous l’intitulé PenEnqOPS dont il n’est pas justifié doit être déduite du montant réclamé.

Il en ressort que, déduction faite de ces frais, Mme [O] [W] veuve [F], qui ne démontre aucun paiement libératoire, doit être condamnée au paiement de la somme de 2 357,28 €, échéance du mois de janvier 2024 incluse.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».
 
Le bail conclu entre les parties contient une clause (article II.4.6 des conditions générales du bail) prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non paiement des loyers et charges, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, un commandement de payer la somme en principal de 1 357,24 € correspondant aux impayés de loyers et charges a été signifié à la locataire le 03/07/2023. Cet acte rappelait les articles 24 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 mais ne fait état que du bail portant sur le logement et de sa clause résolutoire. 

Au regard de l’historique du compte, la locataire n’a pas soldé la dette dans le délai de deux mois applicable au jour du commandement de payer. En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 04/09/2023 à minuit par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile.

Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 que : « V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ».

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du code civil dispose que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Le paragraphe VII de l’article 24 prévoit que, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Mme [O] [W] est veuve de feu M. [T] [F] depuis le mois de janvier 2022, date à laquelle la dette est apparue. Le versement de sa pension de réversion a été suspendu et elle s’est trouvée un temps sans aucun revenu. 

Elle indique qu’elle va bénéficier du RSA à compter du mois de mars pour un montant de 485 €. Le résiduel du loyer s’élève à 233 € et elle propose de verser chaque mois 40 € en plus en précisant qu’un dossier est déposé devant le FSL.

Le bailleur social, par la voie de son conseil, accepte le plan d’apurement emportant la suspension de la clause résolutoire. Il convient de faire droit à la demande formée à l’audience par la défenderesse et de lui accorder un plan d’apurement dans les conditions qui seront déterminées au dispositif de la présente décision.

Pendant la durée de l’échéancier, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier seront suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

En revanche, en cas de défaillance de la défenderesse à son obligation de paiement d’une mensualité à son échéance ou du loyer et des charges, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Aux termes du dispositif de l’acte introductif d’instance, la S.A d’HLM CDC Habitat Social demande la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 800 € mais sans aucun fondement juridique et sans même évoquer l’existence d’un quelconque préjudice distinct de celui pouvant résulter des retards de paiement puisqu’elle ne motive pas sa demande. Surabondamment, la bonne foi de la défenderesse est établie.

Il convient de la débouter de ce chef de demande.

Succombant principalement à l’instance, Mme [O] [W] veuve [F] sera condamnée aux dépens. L’équité commande en revanche de rejeter la prétention de l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat à une indemnité au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile et en l’espèce, rien ne justifie de l’écarter.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction, 

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 15/12/2008, modifié par l’avenant du 03/11/2015, ont été réunies le 04/09/2023 à minuit ;

Condamne Mme [O] [W] veuve [F] à payer à la S.A d’HLM CDC Habitat Social, venant aux droits de la S.A d’HLM EFIDIS, la somme de 2 357,28 euros (deux mille trois cent cinquante-sept euros et vingt-huit centimes) à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute la S.A d’HLM CDC Habitat Social du surplus de sa demande en paiement ;

Constate l’accord entre les parties sur la mise en place d’un échéancier proposé à l’audience ;

Suspend les effets de ladite clause, 

Autorise Mme [O] [W] veuve [F] à se libérer de la dette par 36 mensualités payables en sus du résiduel du loyer courant majoré des charges, dont 35 mensualités d’un montant minimum de 40 euros (quarante euros) payables au plus tard le 10 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 36ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Dit que si la débitrice se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ; 

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer résiduel venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonne, en ce cas, à Mme [O] [W] veuve [F] de quitter les lieux sis, [Adresse 7], sur la commune de [Localité 10] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Condamne, en ce cas, Mme [O] [W] veuve [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par expulsion ;

Rappelle que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute la S.A d’HLM CDC Habitat Social de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute la S.A d’HLM CDC Habitat Social du surplus de ses prétentions, en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [O] [W] veuve [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. 

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé le 25/04/2024.
Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE