Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi fond — 23 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 4]
[Adresse 4]

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REFERENCES : N° RG 24/00440 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YV67

Minute : 24/00678







S.D.C. [Adresse 8] ET [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS CADOT BEAUPLET SAFAR
Représentant : Maître Corinne CHERKI de l’AARPI C3C, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P138

 

C/


Monsieur [L] [E]
Madame [L] [R]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me CHERKI Corinne
Copie délivrée à :
Mr & Mme [L] [E]

Le 


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame BLANCHE Mélissa, Juge du Tribunal de proximité, placée par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d’Appel de Paris en date du 27 novembre 2023,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,

Après débats à l'audience publique du 14 MARS 2024 
tenue sous la Présidence de Madame BLANCHE Mélissa, Juge du Tribunal de proximité, placée par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d’Appel de Paris en date du 27 novembre 2023,
Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier


ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS CADOTBEAUPLET SAFAR, demeurant [Adresse 6], lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représenté par Maître CHERKI Corinne, avocat au barreau de Paris, désignée au titre de l’Aide juridictionnelle n° 2023/006482 du 13.11.2023

D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [L] [E], demeurant [Adresse 5]
non comparant, ni représenté

Madame [L] [R], demeurant [Adresse 5]
non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART



EXPOSE DU LITIGE
 
Monsieur [L] [E] et Madame [L] [R] sont copropriétaires au sein de la Résidence [Adresse 8]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic le Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, a fait assigner Monsieur [L] [E] et Madame [L] [R] devant le tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois. 

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
condamner solidairement les défendeurs à lui payer les sommes suivantes : 5.635,43 euros au titre des charges appelées selon décompte arrêté au 1er novembre 2023 inclus,306 euros au titre des frais nécessaires,1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, 1.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 dont distraction au profit de Maître CHERKI,dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure présentée le 26 septembre 2023,ordonner la capitalisation des intérêts, rappeler l’exécution provisoire. 
A l’audience du 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes. 

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à personne, les défendeurs n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2024.


MOTIVATION DE LA DECISION

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ». 

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
la matrice cadastrale laissant apparaître que Monsieur [L] [E] et Madame [L] [R] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°4177, 1208 et 1235,les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette est née,les attestations de non recours, les appels de fonds pour la période comprise entre le 01/06/22 et le 01/11/2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et appels 39/60 inclus, et l’actualisation au 1er mars 2024,le contrat de syndic mentionnant les tarifs appliqués aux actes réalisés.
Le décompte des charges incombant à Monsieur [L] [E] et Madame [L] [R] arrêté au 1er novembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et appels 39/60 inclus, fait apparaître un solde débiteur de 5.635,43 euros.

Toutefois, il convient de déduire la somme de 96 euros au titre des frais de « transmission MED avocat » (écriture du 17/02/2023). 

Les défendeurs restent donc devoir la somme de 5.539,43 euros, soustraction faite des frais de procédure. 

Les mises en demeure et l’assignation sont restées sans effet.

L’examen de ce décompte et des appels de charges permet de constater que les sommes réclamées au titre des charges et travaux sont dues.

Une clause d’indivisibilité est prévue dans le règlement de copropriété (article 44).

Par conséquent, Monsieur [L] [E] et Madame [L] [R] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 5.539,43 euros, soustraction faite des frais de procédure, arrêtée au 1er novembre 2024, au titre des charges et travaux impayés, pour la période comprise entre le 01/06/22 et le 01/11/2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et appels 39/60 inclus. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure présentée le 25 octobre 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l'article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Les frais nécessaires au recouvrement de la créance figurant dans le décompte des charges relèvent de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, lequel prévoit que sont imputables au copropriétaire défaillant « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. 

Ces frais ne sont nécessaires que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences inhabituelles, réelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme totale de 306 euros au titre de l’article 10-1. 

Il est demandé le remboursement des frais de relance du 6 février 2023, du 20 mars 2023, du 27 avril 2023 et du 27 juillet 2023 (24 euros chacune) et des frais de mise en demeure du 3 mars 2023 et du 2 juin 2023 (60 euros chacune). Les mises en demeure produites ont été réalisées par l’avocat et relèvent donc des frais irrépétibles. Les autres mises en demeure et relances ne sont pas produites. Ces frais seront donc écartés.

Il est encore demandé 90 euros de frais de « transmission avocat ». Cependant, il n'est pas justifié du temps passé ni des diligences exceptionnelles effectuées qui sortiraient de la gestion courante du syndic (comme l’exige le contrat de syndic). Ils seront donc écartés.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la carence réitérée des copropriétaires, qui n’ont effectué aucun paiement entre mai 2022 et février 2023 puis aucun paiement jusqu’à janvier 2024 malgré l’envoi de multiples lettres d’avocat, a causé au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion. 

En conséquence, Monsieur [L] [E] et Madame [L] [R] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil. 

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [E] et Madame [L] [R], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [L] [E] et Madame [L] [R] à lui verser la somme de 700 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle. 

Aucun motif ne justifiant d'en disposer autrement, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [E] et Madame [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], représenté par son syndic le Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, la somme de 5.539,43 euros, arrêtée au 1er novembre 2023, au titre des charges et travaux impayés, pour la période comprise entre le 01/06/22 et le 01/11/2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et appels 39/60 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter de l’assignation, 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], représenté par son syndic le Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, de sa demande au titre des frais dus en application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [E] et Madame [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [E] et Madame [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], représenté par son syndic le Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, la somme de 700 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, avec recouvrement direct au profit de Maître Corinne CHERKI, avocate associée, sous réserve de renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [E] et Madame [L] [R] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation, sans autre frais préalable à la présente décision,

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], représenté par son syndic le Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé à Aulnay-sous-Bois et prononcé le 23 avril 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE