Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi fond — 23 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 4]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 23/01593 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YINR

Minute : 24/00666







S.D.C. DE LA RESIDENCE [9] SITUE [Adresse 3] représentée par son syndic en exercice la société 2 ASC IMMOBILIER
Représentant : Maître Jean-marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U 0004

 

C/


Monsieur [Z] [Y]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SELARL G2 & H
Copie délivrée à :
Mr [Y] [Z]

Le


AUDIENCE CIVILE





Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame BLANCHE Mélissa, Juge des contentieux de la protection, placée par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d’Appel de Paris en date du 27 novembre 2023,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,

Après débats à l'audience publique du 14 MARS 2024 
tenue sous la Présidence de Madame BLANCHE Mélissa, Juge des contentieux de la protection, placée par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d’Appel de Paris en date du 27 novembre 2023,
Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier



ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA RESIDENCE [9] SITUE [Adresse 3] représentée par son syndic en exercice la société 2 ASC IMMOBILIER, demeurant [Adresse 6], elle même représenté par ses représentants légaux dûment domiciliés en cette qualité audit siège
Représenté par la SELARL G2 & H, avocats au barreau de Paris


D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :


Monsieur [Z] [Y], demeurant [Adresse 5]
non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART



EXPOSE DU LITIGE
 
Monsieur [Z] [Y] est copropriétaire au sein de la Résidence [9] sis [Adresse 3]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la SAS 2ASC IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [Y] devant le tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois. 

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner Monsieur [Y] à lui payer les sommes suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire : 
5.660,13 euros au titre des charges de copropriété impayées et exigibles pour la période du 1er octobre 2018 (appel provisionnel du 4ème trimestre 2018 inclus) au 15 septembre 2023 (appel provisionnel de charges du 3ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du :24 avril 2019, date de la première mise en demeure, sur la somme de 924,91 euros, 28 octobre 2019, date de la deuxième mise en demeure, sur la somme de 1.544,14 euros, 11 septembre 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 4.279,46 euros,l’assignation pour le surplus, 418,63 euros au titre des frais dus en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1.200 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,1.944 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 
A l’audience du 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, actualise l’arriéré de charges à la somme de 5.553,74 euros arrêté au 13 mars 2024 et maintient le surplus de ses demandes.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, Monsieur [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2024.


MOTIVATION DE LA DECISION

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ». 
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
la matrice cadastrale laissant apparaître que Monsieur [Y] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°28,les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette est née,les attestations de non recours, le décompte détaillé de la créance, les appels de fonds pour la période comprise entre le 4ème trimestre 2018 et le 3ème trimestre 2023 inclus, comprenant les charges de copropriété et des frais, et l’actualisation du 4ème trimestre 2023 et du 1er trimestre 2024, les régularisations de charges et relevé détaillé des dépenses sur la période concernée,le relevé annuel de charges de copropriété des années 2018 à 2022 inclus et l’état des dépenses correspondant,le contrat de syndic mentionnant les tarifs appliqués aux actes réalisés. 
Malgré l’absence du défendeur, il sera tenu compte de l’actualisation de la dette, celle-ci étant à la baisse.

Le décompte des charges incombant à Monsieur [Y] arrêté au 13 mars 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus, fait apparaître un solde débiteur de 5.171,11 euros, outre 238,63 euros au titre des « frais nécessaires » et 144 euros au titre des « honoraires avocat ».

L’examen de ce décompte et des appels de charges permet de constater que les sommes réclamées au titre des charges et travaux sont dues.

Par conséquent, soustraction faite des frais de procédure, Monsieur [Y] sera condamné au paiement de la somme de 5.171,11 euros arrêtée au 13 mars 2024 au titre des charges et travaux sur la période comprise entre le 4ème trimestre 2018 et le 1er trimestre 2024 inclus. 

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2019, date de la première mise en demeure, sur la somme de 900,91 euros, à compter du 28 octobre 2019, date de la deuxième mise en demeure, sur la somme de 643,23 euros (soit 1.544,14 – 900,91), à compter du 11 septembre 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 2.568,69 euros (soit 4.112,83 – 1.544,14), et à compter de l’assignation pour le surplus. 

Sur les frais de recouvrement

Les frais nécessaires au recouvrement de la créance figurant dans le décompte des charges relèvent de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, lequel prévoit que sont imputables au copropriétaire défaillant « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. 

Ces frais ne sont nécessaires que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences inhabituelles, réelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme totale de 418,63 euros au titre de l’article 10-1. 

Il est demandé le remboursement des frais de mise en demeure du 24 avril 2019, du 29 octobre 2019 et du 26 novembre 2021 (24 euros chacune). Ces sommes d’un montant raisonnable et correspondant à la tarification du contrat de syndic seront accordées. 

Il est également demandé 166,63 euros au titre du commandement de payer du 11 septembre 2020. Ces frais sont justifiés et étaient nécessaires dès lors qu’ils sont intervenus après l’envoi de plusieurs mises en demeure. Ce montant sera donc accordé. 

Il est encore demandé 180 euros de « facture syndic constitution dossier contentieux ». Cependant, il n'est pas justifié du temps passé ni des diligences exceptionnelles effectuées qui sortiraient de la gestion courante du syndic (comme l’exige l’article 8.1 du contrat de syndic). Ces montants seront écartés.

Dès lors, Monsieur [Y] sera condamné au paiement de la somme totale de 238,63 euros au titre les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande en paiement. Cette somme sera assortie avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 septembre 2022 sur la somme de 166,63 euros et à compter de l’assignation sur le surplus.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, si la carence réitérée du copropriétaire a causé au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion, le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [Y] qui a effectué de nombreux paiements sur la période considérée.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Compte tenu des factures d’honoraires produites par le demandeur, il convient de condamner Monsieur [Y] à lui verser la somme de 1.344 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile (facture du 24/02/23 de 144 euros, facture du 20/09/23 de 600 euros et facture du 25/09/23 de 600 euros). 

Aucun motif ne justifiant d'en disposer autrement, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS 2ASC IMMOBILIER, la somme de la somme de 5.171,11 euros arrêtée au 13 mars 2024 au titre des charges et travaux sur la période comprise entre le 4ème trimestre 2018 et le 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2019, date de la première mise en demeure, sur la somme de 900,91 euros, à compter du 28 octobre 2019, date de la deuxième mise en demeure, sur la somme de 643,23 euros, à compter du 11 septembre 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 2.568,69 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus, 

CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS 2ASC IMMOBILIER, la somme de 238,63 euros au titre des frais dus en application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 septembre 2022 sur la somme de 166,63 euros et à compter de l’assignation sur le surplus,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS 2ASC IMMOBILIER, de sa demande de dommages et intérêts, 

CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS 2ASC IMMOBILIER, la somme de 1.344 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation, sans autre frais préalable à la présente décision,

REJETTE tout autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé à Aulnay-sous-Bois et prononcé le 23 avril 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE