Tribunal Judiciaire · Service 2 pro — 8 janvier 2025

Affaire : N° RG 24/01515 - N° Portalis DB2C-W-B7I-MGNV 


N° Minute :

Grosse à 
copie à 
le 08 Janvier 2025
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE de PERPIGNAN
Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 08 JANVIER 2025



COMPOSITION DU TRIBUNAL


Président : Anaïs FAGNI, Juge

Greffier : Myriam TIOUIRI
 


Après en avoir délibéré, le Juge des Contentieux de la Protection a rendu la décision dont la teneur suit entre :


DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT [Localité 6] MEDITERRANEE
Centre Del Mon
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Monsieur [K] muni d'un pouvoir


DEFENDEUR(S) :

Mme [R] [S]
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 4] 
non comparante, ni représentée



PROCEDURE

Date de saisine : 14 Août 2024
Audience des plaidoiries : 06 Novembre 2024
Mise en délibéré au 08 Janvier 2025



ORDONNANCE : Prononcée par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile.











EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 5 juin 2020, la SA HABITAT [Localité 6] MEDITERRANEE, prise en la personne de son représentant légal, a donné à bail à Madame [R] [S] un local d'habitation sis [Adresse 1], pour un loyer initial mensuel de 405,39 € outre 66,79 € de charges.

Des loyers étant restés impayés, la SA HABITAT [Localité 6] MEDITERRANEE a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, un commandement de payer la somme principale de 1 518,16 € visant la clause résolutoire prévue dans le contrat, de justifier d'une assurance contre les risques locatif et de l'occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2024, notifié au représentant de l'Etat du département 16 août 2024, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, la SA HABITAT PERPIGNAN MEDITERRANEE a fait assigner Madame [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ;
- ordonner l'expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin est ;
- ordonner la réduction à huit jours du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

- condamner à titre provisionnel Madame [R] [S] au paiement des sommes suivantes :
" 1 949,83 €, représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 6 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;
" une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, et ce jusqu'à reprise effective des lieux ;
" 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Aucun diagnostic social et financier sur la situation de la locataire n'a été transmis avant l'audience.

À l'audience du 6 novembre 2024, la SA HABITAT [Localité 6] MEDITERRANEE comparait, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s'élève désormais à 2 847,08 € au 30 octobre 2024, échéance du mois d'octobre 2024 incluse. Elle indique que l'attestation d'assurance a été justifiée et se désiste de sa demande en réduction des délais d'expulsion. Elle se désiste de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Citée à personne, Madame [R] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article suivant précise qu'il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre d'un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d'impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L'action en référé est donc recevable.

Sur la recevabilité de l'action

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s'effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation - ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative - qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l'espèce, la SA HABITAT [Localité 6] MEDITERRANEE justifie avoir notifié l'assignation le 16 août 2024 au représentant de l'État dans le département, plus de six semaines avant l'audience, et justifie également avoir saisi la CCAPEX le 21 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d'application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai. 

En l'espèce, le contrat signé par les parties le 5 juin 2020 prévoit, en sa page 3 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, la SA HABITAT [Localité 6] MEDITERRANEE a fait signifier à Madame [R] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 1 518,16 € au titre des loyers et charges impayés et reproduisant les mentions prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi précitée.

Or, conformément au décompte actualisé produit, Madame [R] [S] n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 juillet 2024.

En conséquence, devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, l'expulsion de Madame [R] [S] et de tous occupants de son chef sera ordonnée.
Concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d'occupation est allouée à celui-ci. En effet, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l'espèce, il y a lieu de condamner Madame [R] [S] à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui des loyers et charges. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 18 juillet 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA HABITAT [Localité 6] MEDITERRANEE ou à son mandataire.

Sur la condamnation en paiement de l'arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA HABITAT [Localité 6] MEDITERRANEE produit un décompte indiquant qu'au 30 octobre 2024, Madame [R] [S] lui devait, déduction faite des frais de poursuite, la somme de 2 847,08 € (mensualité d'octobre 2024 comprise).

Madame [R] [S] n'apporte aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [R] [S] au paiement de la somme provisionnelle de 2 847,08 € au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

L'article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [S], succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens de l'instance, qui comprendront les frais du commandement de payer et de l'assignation.

Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l'exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort,

DECLARONS recevable l'action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 juin 2020 entre la SA HABITAT [Localité 6] MEDITERRANEE et Madame [R] [S] concernant le bien à usage d'habitation situé [Adresse 1], sont réunies le 18 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence, à Madame [R] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu'à défaut pour Madame [R] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HABITAT [Localité 6] MEDITERRANEE pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [R] [S] à payer à la SA HABITAT [Localité 6] MEDITERRANEE, une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail (18 juillet 2024) jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [R] [S] à payer à la SA HABITAT [Localité 6] MEDITERRANEE la somme de 2 847,08 € (deux mille huit cent quarante-sept euros et huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 30 octobre 2024, (mensualité d'octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [R] [S] aux dépens de l'instance, qui comprendront les frais du commandement de payer et de l'assignation ;

DISONS que s'il devait être exposés des dépens pour l'exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [R] [S] ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé, le 8 janvier 2025, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection