Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 2 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 02 janvier 2025 prorogée au 09 Janvier 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 09 janvier 2025
 à Me DAMAMME
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 09 janvier 2025
 à Me BELARBI
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/06004 - N° Portalis DBW3-W-B7H-36L7

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société AMPIL (ACTION MEDITERRANEENNE POUR L’INSERTION PAR LE LOGEMENT)
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [P] [D]
né le 06 Avril 1995 à [Localité 3] (ALGERIE)
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE













EXPOSÉ DU LITIGE
Par assignation du 22 septembre 2023, l’association Action Méditerranéenne pour l’Insertion par le Logement (AMPIL) a attrait Monsieur [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, aux fins d’obtenir à titre principal la résiliation d’un contrat de sous-location par acquisition des effets de la clause résolutoire, l’expulsion de Monsieur [D] et sa condamnation à titre provisionnel, au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 23 novembre 2023, à laquelle l’association AMPIL, représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance, et Monsieur [P] [D], comparant en personne, a sollicité des délais de paiement. 
A la date du délibéré, fixée au 25 janvier 2024, la réouverture des débats a été ordonnée afin d’inviter l’association AMPIL à produire le contrat de sous-location daté et signé, ou à défaut les explications sur les effets de l’absence de signature pour la demande de constatation de résiliation du bail. 
L’affaire a été rappelée à l’audience du 23 mai 2024, renvoyée à la demande de Monsieur [D] qui avait constitué avocat, et plaidée le 3 octobre 2024. 
Représentées par leur conseil respectif, les parties se sont référées à leurs conclusions déposées. 
L’association AMPIL a demandé :
A titre principal : de prononcer la recevabilité de ses demandes, de constater qu’il n’existe aucune contestation sérieuse et de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de sous-location A titre subsidiaire : de rejeter l’exception d’incompétence opposée par Monsieur [D], de prononcer la recevabilité de ses demandes et constater qu’il n’y a aucune contestation sérieuse, de prononcer la résiliation du contrat de sous-location faute de règlement des causes du commandement de payer D’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] et tout occupant de son chef, de l’appartement, avec le concours de la force publique si besoin De condamner Monsieur [D] à lui verser les sommes provisionnelles suivantes* 8.148,72 euros, comptes arrêtés au 1er août 2024, à parfaire au jour de l’audience 
* une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit 403,66 euros, jusqu’à libération effective des lieux 
* 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile 
* les entiers dépens
De rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux A titre infiniment subsidiaire : ordonner le renvoi de l’affaire devant la juridiction du fond. L’association AMPIL a exposé avoir consenti à Monsieur [P] [D] un contrat de sous-location soumis aux dispositions de l’article L353-20 du Code de la construction et de l’habitation, d’une durée de douze mois renouvelables tacitement, moyennant un loyer mensuel initial de 377,04 euros charges comprises et portant sur un logement n°9 situé [Adresse 2], selon acte sous signature privée du 28 juillet 2021. 
Déplorant des loyers et charges impayés, elle a sollicité de Monsieur [D] le paiement d’une somme de 1.195,09 euros par courrier recommandé du 25 février 2022, et d’une somme de 1.437,17 euros par courrier recommandé du 21 avril 2022. 
Le 25 avril 2023 elle a fait délivrer à Monsieur [D] un commandement de payer la somme de 1.779,68 euros, visant la clause résolutoire du contrat, resté sans effets. 
Par conséquent, elle s’est dite recevable et fondée à obtenir la résiliation du contrat de sous-location en faisant valoir : 
Que les diligences exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ont été régulièrement accomplies Qu’elle a qualité à agir, étant locataire du logement litigieux et vocation, en sa qualité d’association ayant pour but l’intermédiation locative, à sous-louer ses baux principaux, alors que le propriétaire est tiers dans sa relation contractuelle avec Monsieur [D]Que le bail signé par Monsieur [D] a été égaré lors de sa restructuration, mais qu’elle verse aux débats un état des lieux signé par ce dernier, lequel ne conteste pas être son sous-locataire, sollicite des délais pour quitter les lieux. Elle a rappelé l’existence à minima d’un bail verbal qui se déduit des versements de Monsieur [D] et de la signature de l’état des lieux d’entrée. Que Monsieur [D] est entré dans les lieux en juillet 2021, n’a effectué qu’un unique versement en décembre 2021, les chèques adressés en mai 2024 s’étant révélés sans provision. Le commandement de payer délivré le 25 avril 2023 est resté sans effets. Monsieur [D] n’a pas repris le paiement des loyers courants et ne justifie pas de sa capacité à régler la dette. L’AMPIL s’est donc opposée à sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Que Monsieur [D] ne s’acquitte plus des loyers depuis deux ans, est de mauvaise foi, ne justifie ni de ses ressources ni de démarches de relogement. Elle s’est donc opposée à l’octroi de délais pour quitter les lieux. Monsieur [P] [D] a demandé : 
A titre liminaire de juger irrecevable l’assignation en raison de la violation de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 A titre principal de juger qu’il existe des contestations sérieuses aux demandes de l’AMPIL et dire n’y avoir lieu à référé, condamner l’AMPIL à lui payer une somme de 1.440 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Naïma BELARBI A titre subsidiaire de juger que le bail d’habitation est valable et continue à produire ses effets entre les parties et suspendre à défaut les effets de la clause résolutoireA titre infiniment subsidiaire de lui accorder des délais pour quitter les lieux et se relogerEn tout état de cause d’écarter l’exécution provisoire en raison des conséquences excessives qu’elles auraient pour Monsieur [D]. Monsieur [D] a essentiellement fait valoir : 
Que l’assignation est irrecevable à défaut de dénonce préalable du commandement de payer et de l’assignation dans les délais prévus à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989Que des contestations sérieuses s’opposent aux demandes de l’AMPIL qui n’apporte aucun élément de sa qualité de locataire du logement en cause et n’est que subrogée dans les droits du propriétaire pour ester en justice aux fins d’expulsion du sous-locataire ; que le contrat de sous-location dont elle se prévaut n’est pas signé et que le juge des référés n’est pas compétent pour prononcer la résiliation d’un bail Qu’il peut bénéficier des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, ayant réglé les derniers loyers avant l’audience de mai 2024 Que sa situation de précarité et ses revenus justifient un délai de 6 mois à 1 an pour quitter les lieux et se reloger. Le délibéré a été fixé au 2 janvier 2025, prorogé au 9 janvier 2025, par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DÉCISION,
En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de l’association AMPIL 
L'article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, l’association AMPIL produit un avenant aux fins de revalorisation des loyers et amendant un bail de location de logement nu en date du 29 mars 2017, signé avec la SCI EMILEX le 29 septembre 2022, qui porte sur 16 logements, dont le logement n°9 du [Adresse 2]. Cet avenant prévoit que la sous-location du bien est autorisée dans le cadre du dispositif d’intermédiation locative pour lequel l’association AMPIL est agréée par l’Etat. 
Il ressort de ces éléments que l’association AMPIL, locataire autorisée à procéder à des sous-locations, pouvait donner à bail le logement à Monsieur [D] qui l’a toujours considérée comme son bailleur.
Elle a donc qualité à agir et la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [D] sera rejetée. 
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine de la CCAPEX n'est prévue qu'en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie, ce qui est le cas en l’espèce. 

En l’occurrence, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 22 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 novembre 2023, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

En revanche, l’association AMPIL ne justifie pas d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives des Bouches du Rhône ou de la CAF, réalisée moins de deux mois avant la délivrance de l'assignation le 22 septembre 2023. 

Le bordereau des pièces vise bien certes la dénonce CCAPEX du commandement de payer en pièce numéro 5, qui ne figure cependant pas au dossier. 

En conséquence, la demande de l’association AMPIL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est irrecevable, la question de la recevabilité de l’action ayant été soulevée d’office par le juge et soumise aux débats. 

Par ailleurs, l’ordonnance du 25 janvier 2024 rappelle que le juge des référés n’est pas compétent pour la résiliation judiciaire du bail, compétence qui relève du fond. 

En effet, il n'appartient pas au juge des référés, juge du provisoire de trancher une question qui nécessite l'examen au fond des pièces et éléments de preuve et donc de statuer au fond du litige et y mettre fin.

L'article 1224 du Code civil dispose : « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».

En l’espèce, l’association AMPIL demande au juge des référés de prononcer la résiliation du bail pour manquements de Madame [D] à son obligation de paiement des loyers et charges. 

Le fondement de cette demande exige d’analyser la gravité des manquements de sa locataire à ses obligations contractuelles, or il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de trancher ces questions. 

Il est de principe que le défaut de pouvoir juridictionnel d’un juge constitue une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile.

Dès lors, toutes les demandes annexes et en lien avec la résiliation du bail doivent être rejetées et l’association AMPIL sera déboutée de l’ensemble de ses prétentions. 

Sur la demande en paiement d’un arriéré locatif

Un contrat de sous-location est une convention de jouissance précaire soumise au droit commun du louage.

L'article 1728 du Code civil prévoit notamment que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. 

Enfin, aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, l’association AMPIL concède que le bail versé aux débats n’est pas signé par Monsieur [D]. Elle invoque subsidiairement l’existence d’un bail verbal qui s’évince de l’occupation des lieux par ce dernier, de ses règlements en cours de contrat et de procédure, de ses demandes de délais de paiement et de grâce. 

L’association AMPIL verse un état des lieux d’entrée daté et signé par Monsieur [D] le 28 juillet 2021, portant sur le logement n°9 du [Adresse 2]. 

Le défendeur ne dénie effectivement pas avoir signé ce document, ni occuper les lieux litigieux depuis cette date. 

L’association AMPIL réclame le paiement d’un loyer mensuel qu’elle chiffre à un montant de 347,04 euros, tel que figurant au bail non signé, outre 30 euros de provision sur charges. 

Le montant de ce loyer est corroboré par les décomptes locatifs attribués à Monsieur [D], le règlement d’un montant de 347,04 euros le 10 décembre 2021, l’envoi de deux chèques d’un montant de 377,04 euros chacun pour le règlement des loyers d’avril et mai 2024, enfin les termes mêmes des écritures du défendeur et d’un courrier officiel de son avocat daté du 21 mai 2024. 

Dès lors, la preuve d’un bail verbal entre l’association AMPIL et Monsieur [D] est suffisamment établie, portant sur l'appartement n°9 situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel charges comprises d’un montant de 377,04 euros et conclu depuis le 28 juillet 2021. 
Les décomptes établissent que Monsieur [D] ne s’est pas acquitté scrupuleusement des loyers et charges depuis son entrée dans les lieux. Ce dernier n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette locative, ni preuve de paiements libératoires. 

L’obligation de règlement des loyers et charges n’est pas sérieusement contestable, ni le principe ou le montant de l’arriéré locatif réclamé par l’association AMPIL, qui s’élève à un montant de 8.148,72 euros au 1er août 2024. 

Monsieur [D] sera donc condamné à payer cette somme à l’association AMPIL, à titre de provision à valoir sur la dette locative. 

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Monsieur [D] supportera les entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir l’association AMPIL, Monsieur [D] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et Monsieur [D] n’explicite ni ne justifie nullement en quoi elle aurait des conséquences manifestement excessives. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

REJETONS la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de l’association Action Méditerranéenne pour l’Insertion par le Logement (AMPIL) soulevée par Monsieur [P] [D] ; 

DÉCLARONS irrecevable l’association Action Méditerranéenne pour l’Insertion par le Logement (AMPIL) en sa demande tendant à la résiliation du bail, et subséquemment à l'expulsion de Monsieur [P] [D] de l’appartement n°9 situé [Adresse 2] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [D] à payer à l’association Action Méditerranéenne pour l’Insertion par le Logement (AMPIL) à titre provisionnel, la somme de 8.148,72 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er août 2024 ; 

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [D] à payer à l’association Action Méditerranéenne pour l’Insertion par le Logement (AMPIL) une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [D] aux entiers dépens ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire et disons n’y avoir lieu de l’écarter. 

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président