Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 3 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024
Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 20 décembre 2024
 à Me Jérémie GHEZ
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 EXPEDITION :
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N° RG 24/05246 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5K5H

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [L]
né le 30 Septembre 1951 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5] - En sa qualité de bailleur - [Localité 4]

représenté par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [L]
née le 29 Juillet 1982 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3] - En sa qualité de bailleur - [Localité 2]

représentée par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [D] [T], demeurant [Adresse 1] - En sa qualité de locataire - [Localité 2]

non comparant







EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 02 novembre 2022, Monsieur [K] [L] et Madame [U] [L] ont donné à bail à Monsieur [D] [T] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 1] – [Localité 2], pour un loyer mensuel de 550 euros outre 35 euros de provisions sur charges.

Se prévalant de loyers impayés, Monsieur [K] [L] et Madame [U] [L] ont fait signifier à Monsieur [D] [T] par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de2 245,41 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 29 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2024, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [K] [L] et Madame [U] [L] ont fait assigner Monsieur [D] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et par conséquent, la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [T] et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;
- condamner Monsieur [D] [T] à payer à titre provisionnel à Monsieur [K] [L] et Madame [U] [L] la somme de 4 662,25 euros selon décompte arrêté au 05 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation ; 
- condamner Monsieur [D] [T] à payer à titre provisionnel à Monsieur [K] [L] et Madame [U] [L] et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse) ;
- condamner Monsieur [D] [T] à payer à Monsieur [K] [L] et Madame [U] [L] la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [D] [T] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 octobre 2024. 

Monsieur [K] [L] et Madame [U] [L], représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur assignation et ont actualisé leur créance à la somme de 5 770,67 euros au 01 septembre 2024. 

Bien que régulièrement cité par acte remis à étude, Monsieur [D] [T] n’a pas comparu, n’a pas été représenté. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2024.




MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité :

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 16 août 2024 a été dénoncée le 19 août 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

De surcroît, Monsieur [K] [L] et Madame [U] [L] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 29 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Enfin, la qualité de propriétaires de Monsieur [K] [L] et Madame [U] [L] n’est pas contestée alors qu’il est acquis qu’ils se trouvent être les bailleurs du bien en cause à l’examen du bail et du titre produits.

Par conséquent, Monsieur [K] [L] et Madame [U] [L] sont recevables en leurs demandes.

Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire :

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié au locataire le 24 avril 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 245,41 euros en principal, et est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 juin 2024 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Monsieur [D] [T] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif :

Monsieur [D] [T] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 604,21 euros au total et de condamner Monsieur [D] [T] à payer ladite indemnité.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [D] [T] reste devoir la somme de 5 770,67 euros, à la date du 01 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de septembre inclus, avec intérêts au taux légal à partir de la signification du commandement de payer pour la somme de 2 245,41 euros et à compter du prononcé de la décision pour le surplus. 

Pour la somme au principal, Monsieur [D] [T], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [D] [T], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

L’équité commande de condamner Monsieur [D] [T] à payer à Monsieur [K] [L] et Madame [U] [L] la somme de 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 et de l'article 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS Monsieur [K] [L] et Madame [U] [L] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire présente au bail en date du 02 novembre 2022 sont réunies au 24 juin 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 24 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [T] de libérer les lieux situés [Adresse 1] – [Localité 2] dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 1] – [Localité 2], Monsieur [K] [L] et Madame [U] [L] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 604,21 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [D] [T] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [T] à payer à titre provisionnel à Monsieur [K] [L] et Madame [U] [L] la somme de 5 770,67 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 01 septembre 2024 échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 pour la somme de 2 245,41 euros et à compter du prononcé de la décision pour le surplus. 

CONDAMNONS Monsieur [D] [T] à payer à titre provisionnel à Monsieur [K] [L] et Madame [U] [L] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 604,21 euros à ce jour, à compter du 01 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [T] à payer à Monsieur [K] [L] et Madame [U] [L] la somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [T] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE VICE-PRESIDENT