Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 3 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024
Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 20 décembre 2024
 à Me Eliette SANGUINETTI
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 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 24/04927 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5JKY

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [Y]
né le 30 Septembre 1957 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Monsieur [B] [T]
né le 15 Février 1951 à [Localité 2], demeurant [Adresse 6]

non comparant

Madame [F] [T]
née le 15 Juin 1952 à [Localité 4], demeurant [Adresse 6]

non comparante



EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé à effet au 2 novembre 2015, [J] [Y] a consenti à [B] et [F] [T], un contrat de location portant sur un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 600 euros outre 80 euros de provisions sur charges.

Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à [B] et [F] [T], le 26 mars 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 088.77 euros en principal.

La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 28 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, [J] [Y] a fait assigner en référé [B] et [F] [T] devant le juge des contentieux et de la protection afin d'obtenir :

le constat de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;
la condamnation in solidum de [B] et [F] [T] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 043.33 euros, soit 2 693.89 euros frais déduits, due au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
l'expulsion de [B] et [F] [T] et de tout occupant de leur chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, 
la condamnation in solidum de [B] et [F] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges,
l’autorisation de désactiver les émetteurs électroniques d’accès au parking, et d’interdire l’accès au parking,
la condamnation in solidum au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.

A l'audience, [J] [Y] a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 1 313.16 euros au 26 septembre 2024 et les défendeurs n’ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité :

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 30 juillet 2024 a été dénoncée le surlendemain à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

De surcroît, [J] [Y] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 28 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Enfin, la qualité de bailleur de [J] [Y] ressort de la production de sa taxe foncière et du bail du bien en cause.

Par conséquent [J] [Y] est recevable en ses demandes.

Sur les loyers et charges impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 1728 du code civil que du contrat signé entre les parties.

[J] [Y] fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le contrat location signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi que deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 1 313.16 euros au 26 septembre 2024.

Il en résulte qu’en l’état la créance de [J] [Y] n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 1 313.16 euros au 26 septembre 2024, et [B] et [F] [T] seront condamnés solidairement à payer à titre provisionnel la somme de 1 313.16 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 26 septembre 2024, hors frais de procédure, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. 

Sur la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location, l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce il est produit le contrat de location signé par les parties qui contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à [B] et [F] [T] le 26 mars 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 088.77 euros en principal.

Les loyers n'ont pas été réglés dans les deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise au 26 mai 2024 et il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 26 mai 2024, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

La situation financière et sociale de [B] et [F] [T], alors qu’il est acquis qu’ils ont repris le paiement de l’intégralité des loyers courants, justifie de leur octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
la clause résolutoire reprendra son plein effet,
il pourra être procédé à l'expulsion de [B] et [F] [T] et de tous occupants de son chef de l'appartement situé [Adresse 6] à [Localité 5] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
[B] et [F] [T] seront tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale à la somme de 797.26 euros correspondant au loyer et charges sans que cette indemnité d’occupation ne soit indexée, et ce jusqu'à la libération complète des lieux loués.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il sera indiqué que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique.

Sur les demandes accessoires :

[B] et [F] [T] qui succombent supporteront la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l'assignation ;

L'équité, eu égard à la situation économique respective des parties, ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de la requérante qui sera déboutée de sa demande en paiement de ce chef.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 et de l'article 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

DISONS les demandes de [J] [Y] recevables ;

CONDAMNONS solidairement [B] et [F] [T] à payer à titre provisionnel, à [J] [Y], la somme de 1 313.16 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 26 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 mai 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de location liant les parties au 26 mai 2024 ;

ORDONNONS le sursis à l'exécution des poursuites ;

DISONS que [B] et [F] [T] pourront se libérer de ladite somme de 1 313.16 euros sur une durée de 12 mois par 11 mensualités de 100 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 12ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu'au titre de l'article 1343-5 du Code civil, ces délais suspendent les voies d'exécution ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l'exécution desdits délais ;

DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n'avoir jamais joué ;

DISONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance ou du loyer courant à son terme exact :
1 - la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.
2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
3 - qu'à défaut par [B] et [F] [T] d’avoir libéré les lieux au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter l'appartement situé [Adresse 6] à [Localité 5], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l'expulsé ou à défaut par le bailleur ;
4 – [B] et [F] [T] seront tenus solidairement au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 797.26 euros, sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce jusqu'à la libération complète des lieux loués ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS [J] [Y] de sa demande en paiement au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum [B] et [F] [T] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE VICE-PRESIDENT