Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 3 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024
Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 20 décembre 2024
 à Me Jérémie GHEZ 
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 20 décembre 2024
 à M. [H] [R]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/05247 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5K5I

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [K]
né le 31 Août 1955 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] - En sa qualité de bailleur - [Localité 3]

représenté par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [H] [R]
né le 28 Février 1987 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne












EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 28 février 2018, Monsieur [G] [K] a donné à bail à Monsieur [H] [R] un appartement à usage d’habitation avec garage situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 985 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [G] [K] a fait signifier à Monsieur [H] [R] par acte de commissaire de justice en date du 02 mai 2024 un commandement de payer la somme de 3 609 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2024, Monsieur [G] [K] a fait assigner Monsieur [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- condamner par provision Monsieur [H] [R] à payer la somme de 5 368,02 euros selon décompte arrêté au 18 juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation, et ce en vertu du contrat souscrit et de l’occupation des lieux,
- constater au bénéfice de la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties, la résiliation du bail d’habitation dont s’agit,
- ordonner l’expulsion de la requise ainsi que tous occupants de son chef, des lieux loués sis [Adresse 1], si besoin avec le concours de la force publique,
-refuser d’accorder tout délais de grâce à la partie requise,
-condamner par provision Monsieur [H] [R] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clefs, après déménagement complet,
-condamner par provision Monsieur [H] [R] à payer la somme de 900 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
-condamner par provision Monsieur [H] [R] aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [G] [K] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 02 mai 2024 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l'audience du 03 octobre 2024, Monsieur [G] [K], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 6 040,70 euros, selon décompte en date du 27 septembre 2024, terme de septembre inclus.

Monsieur [H] [R], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative, il justifie avoir réglé la somme de 3 000 euros ce jour, il sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, propose également de solder sa dette en plus du montant du loyer résiduel sous quinzaine. Il indique souhaiter rester dans les lieux.

La présente décision susceptible d'appel est contradictoire par application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.


La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2024.

Malgré l'autorisation donnée par le président avant la clôture des débats, le demandeur n’a pas adressé le décompte de la dette à jour du versement de Monsieur [H] [R] pour vérification.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 août 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 03 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, Monsieur [G] [K] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 06 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 28 février 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 02 mai 2024 pour la somme en principal de 3 609 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 02 juillet 2024.


Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [H] [R] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [H] [R] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation, du décompte fourni et des échanges lors de l’audience que Monsieur [H] [R] reste devoir la somme de 4 040 euros, à la date du 03 octobre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’octobre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [H] [R] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [H] [R] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 4 040 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 609 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte des échanges entre les parties que Monsieur [H] [R] a versé 3 000 euros avant la date d'audience. 

Compte tenu de ces éléments, de l'ancienneté du bail, de la qualité du bailleur, et des propositions de règlements formulées, il convient d'accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandé par Monsieur [H] [R], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
• à défaut pour Monsieur [H] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique,
• Monsieur [H] [R], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à Monsieur [G] [K] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [G] [K] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 février 2018 entre Monsieur [G] [K] et Monsieur [H] [R] concernant le logement, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 02 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à verser à Monsieur [G] [K], à titre provisionnel, la somme de 4 040 euros décompte arrêté au 03 octobre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 609 euros à compter du 02 mai 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [H] [R] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 112,22 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d'exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

- la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra tous ses effets,
- faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [H] [R] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
- Monsieur [H] [R] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 1 086,34 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à verser à Monsieur [G] [K] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 


RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


Le greffier, Le président