Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 3 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024
Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 20 décembre 2024
 à Me Thomas D’JOURNO
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/04084 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5FCF

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société UNICIL SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [R] [W]
née le 05 Novembre 1987 à , demeurant [Adresse 2]

non comparante










EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 08 novembre 2022, la société UNICIL SA D'HLM a donné à bail à Madame [R] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 294,21 euros, outre 112,93 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société UNICIL SA D'HLM a fait signifier à Madame [R] [W] par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2023 un commandement de payer la somme de 2 782,29 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, la société UNICIL SA D'HLM a fait assigner Madame [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater, la résiliation du bail d’habitation ayant lié les parties,
- ordonner l’expulsion de Madame [R] [W] et celle de tous occupants de son chef sans délai,
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [R] [W] au montant du dernier loyer, indemnité qui, en cas de maintien dans les lieux, subira les variations légales et réglementaires applicables aux loyers HLM,
- condamner par provision Madame [R] [W] à payer à la requérante le montant des loyers et charges dus soit la somme de 3454,47 décompte arrêté au 29 mai 2024,
- condamner par provision Madame [R] [W] à payer à la requérante le montant du commandement de payer,
- condamner par provision Madame [R] [W] à payer à la requérante le montant de l’indemnité d’occupation pour la période courant de la résiliation du bail jusqu’à reprise effective des lieux,
- condamner par provision Madame [R] [W] à payer à la requérante la somme de 350 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, eu égard aux frais que son attitude engendre,
- condamner Madame [R] [W] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société UNICIL SA D'HLM expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 26 septembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée e retenue à l'audience du 03 octobre 2024.

A cette audience, la société UNICIL SA D'HLM, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 4 095,58 euros, selon décompte en date du 05 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus.

Bien que régulièrement assignée à étude ,Madame [R] [W] ne comparait pas et n'est pas représentée.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 juin 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 03 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société UNICIL SA D'HLM justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


De surcroît, la société UNICIL SA D'HLM justifie d’un titre de propriété du bien loué et ainsi de sa qualité à agir.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 08 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 septembre 2023, pour la somme en principal de 2 782,29 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 novembre 2023.

Madame [R] [W] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.



Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [R] [W] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [R] [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 400,89 euros actuellement, qui subira les variations légales et réglementaires applicables aux loyers HLM et de condamner Madame [R] [W] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [R] [W] reste devoir la somme de 3 705,68 euros, à la date du 05 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, hors frais de procédure, les frais d’enquête sociale étant justifiés, terme du mois d’août 2024 inclus.

Malgré les prélèvements effectués, ces derniers reviennent impayés depuis le mois d’avril 2024. La dette a augmenté. De surcroît malgré un règlement le 05 septembre 2024, il n’est pas justifié de son réel encaissement au regard des nombreux prélèvements précédents, revenus impayées aux alentours du 10 au 13 de chaque mois.

Madame [R] [W], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ni à justifier du réel encaissement du virement de septembre 2024.

Madame [R] [W] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3 705,68 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2782,29 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.



Sur les demandes accessoires

Madame [R] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société UNICIL SA D'HLM les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 novembre 2022 entre la société UNICIL SA D'HLM et Madame [R] [W] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 26 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [R] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société UNICIL SA D'HLM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la société UNICIL SA D'HLM ;

CONDAMNE Madame [R] [W] à verser à la société UNICIL SA D'HLM, à titre provisionnel, la somme de 3 705,68 euros décompte arrêté au 05 septembre 2024 incluant la mensualité d’août 2024, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 782,29 euros à compter du 26 septembre 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [R] [W] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 400,89 euros à ce jour, à compter du 06 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [R] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [R] [W] à verser à la société UNICIL SA D'HLM une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l'Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE VICE-PRESIDENT