Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 3 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024
Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 20 décembre 2024
 à Me BORIE BELCOUR
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 20 décembre 2024
 à Me BOUSQUET Fabien 
 Le 20 décembre 2024
 au service expertise
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/02165 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4YP2

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [X] [I] divorcée [H]
née le 22 Février 1948 à [Localité 6] ( ALGERIE), demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Adam BORIE BELCOUR, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSES

S.A.S. CABINET LAUGIER-FINE, dont le siège social est sis Gestionnaire pris en la personne de son représentant - [Adresse 3]

représentée par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

S.C.I. THOMASINE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE






EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 15 mai 2002, la SCI THOMASINE a donné à bail à [X] [I] divorcée [H] un appartement situé [Adresse 4] en contrepartie d’un loyer de 330 euros et de provisions pour charge de 30 euros.

Par courrier recommandée avec accusé de réception en date du 29 novembre 2022, [X] [I] divorcée [H] a mis en demeure le mandataire de la bailleresse, le cabinet Laugier Fine, afin de faire réaliser les travaux nécessaires afin de satisfaire aux normes de décence de son logement.

Par un diagnostic technique réalisé par l’association AMPIL en date du 12 mars 2024, il était relevé que le logement semblait contrevenir aux critères de la décence, du fait notamment d’infiltrations d’eau en parties communes, de défaut d’étanchéité des menuiseries, de fissures importantes et généralisées, d’un défaut de planéité du sol avec un affaissement du plancher, de la pose du bac à douche sur un parpaing, d’un chantier semblant toujours en cours dans les chambres, d’une électricité vétuste et dysfonctionnante, d’une chaudière non conforme avec défaut de production d’eau chaude.

Par acte de commissaire de justice en date des 27 et 29 mars 2024, [X] [I] divorcée [H] a fait assigner la société Cabinet Laugier Fine et la SCI THOMASINE afin d’obtenir :

- l’autorisation de consigner les loyers à compter du 1er mois suivant le prononcé de la décision à intervenir entre les mains de la caisse des dépôts et consignation ;
- la condamnation sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir des défendeurs à faire réaliser l’intégralité des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement avec les caractéristiques de décence prescrites par le rapport de l’association AMPIL ;
- enjoindre les défendeurs à procéder à son relogement et à celui de son fils dans des conditions équivalentes à celles prévues dans le contrat de bail ;
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 9 362,06 euros en réparation de son préjudice matériel, 5 000 euros en réparation de son préjudice moral, 10 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, oral, 2 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

A l’audience la demanderesse a renouvelé ses premières demandes, demandant cependant la somme de 11 333.02 euros au titre de son préjudice matériel et la somme de 15 000 euros au titre de son préjudice moral, ce à quoi les défenderesses se sont opposées, indiquant qu’il n’y avait pas d’urgence, qu’une expertise devait être ordonnée, et que les demandes étaient injustifiées. Elles sollicitaient également d’être autorisées à produire une note en délibéré.

Par une note en délibéré en date du 15 octobre 2024, les défenderesses ont renouvelé leurs contestations et leur demande d’expertise, indiquant avoir procédé à des travaux en parties privatives, et qu’elles n’étaient pas responsables de la tenue des parties communes.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’expertise, de consignation des loyers, et de relogement :

Il ressort de l'article 145 du Code suscité que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En application des dispositions des articles 1719 du code civil et 6 a), b) et c) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis, ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Il ressort en outre de l’article 1353 du Code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il ressort de l’examen du constat de commissaire de justice en date du 22 novembre 2022 que le plancher haut de l’appartement reposait sur des épontilles positionnées dans les deux chambres du logement, et que des jours étaient visibles entre les enfustages du plancher haut suite au dépôt de sa chape.

Il y était précisé que les chambres se trouvaient donc inutilisables de ce fait.

A l’étude du diagnostic réalisé par l’association AMPIL, il apparait comme déjà relevé que le 12 mars 2024, si les épontilles semblaient enlevées, il demeurait des défauts d’étanchéité à l’air et à l’eau, des fissures importantes, un défaut de planéité avec un plancher s’affaissant dans une chambre, et un défaut de finition sur les confortements manifestement mis en place depuis le constat précité, avec des éléments menaçant de tomber.

Il apparait par ailleurs que le bailleur justifie de la réalisation de travaux en salle de bain le 27 juillet 2024 et de travaux votés il y a plus de 4 ans en assemblée générale dans le cadre d’une opération de rénovation, sans préciser le détail quant à ces derniers.

Cet ensemble justifie qu’il soit fait droit à la demande d’expertise dans le but de déterminer l’état du logement par rapport aux critères de décence et à l’étendue du préjudice subi par la locataire du fait de celui-ci. Cette expertise permettra également la tenue d’un débat contradictoire sur l’état actuel du logement et les travaux qu’il est nécessaire d’y réaliser dès lors qu’il ne peut être tenu compte que du rapport de l’association AMPIL, par nature non contradictoire.

C’est la raison pour laquelle il ne pourra être accédé à la demande tendant à ce que des travaux soient ordonnés sous astreinte, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Cela justifie également le rejet de la demande de consignation des loyers et de relogement des occupants du bien, ces mesures nécessitant de déterminer précisément l’habitabilité du bien et la durée de son inhabitabilité éventuelle, ce que seule pourra déterminer l’expertise.

La consignation des frais d’expertise sera mise à la charge de la demanderesse à la présente instance, qui a seule intérêt à la réalisation de cette expertise et à son bon déroulement.

Il reviendra aux défendeurs ou à l’un d’entre eux de faire rendre commune et opposable la présente expertise au syndicat des copropriétaires si tel est leur vœu.

Sur la demande d’indemnisation provisionnelle des préjudices subis par [X] [I] divorcée [H] : 

Il se déduit des éléments repris ci-dessus que la locataire a souffert et souffre incontestablement d’un trouble de jouissance du fait des désordres mentionnés dans le courrier recommandé cité à l’exposé des faits, le constat d’huissier et dans le diagnostic de l’AMPIL, ces éléments étant séparés de près de 4 ans.

Il ne peut qu’être rappelé sur ce point, et sans que cette liste soit limitative, les désordres affectant la structure de l’immeuble dont la bailleresse est au premier rang comptable vis-à-vis de sa locataire, l’électricité, la plomberie, et les menuiseries.

Il y a lieu de relever sur ce point que la bailleresse justifie des travaux sur le bac à douche plus de 4 mois après le diagnostic de l’association AMPIL, et n’apporte aucun élément sur les autres postes de désordre.

Il y a lieu en conséquence de condamner la SCI THOMASINE, seule titulaire de l’obligation de garantie et de délivrance dont l’exécution est recherchée à une somme provisionnelle de 6 000 euros à valoir sur les préjudices subis par la demanderesse et sans qu’il y ait lieu à ce stade de ventiler entre son préjudice matériel, son préjudice moral, et son préjudice de jouissance qui sera à réaliser après le dépôt du rapport d’expertise.

Sur les demandes accessoires :

La SCI THOMASINE, qui succombe, supportera les dépens.

L’équité et la situation économique des parties justifient qu’elle soit condamnée à payer à [X] [I] divorcée [H] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort, 

ORDONNONS une expertise et désignons pour y procéder [V] [T] Mèl : [Courriel 8] (1961) Ingénieur E.S.T.P. diplôme d'Ingénieur des Travaux Publics (Ecole spéciale des Travaux Publics) ITINERAIRES [Adresse 5] Port. : [XXXXXXXX01] 2018-2021 Mèl : [Courriel 7] avec pour mission de :
- se faire préalablement remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, et notamment le bail, le constat d’huissier cité, le diagnostic de l’association AMPIL et les justificatifs de travaux réalisés,
- convoquer les parties et se rendre sur les lieux,
- constater l'état des lieux loués,
- examiner et décrire les désordres allégués par la locataire,
- en déterminer la cause et dire notamment s’ils sont imputables ou non à l’état de vétusté de l’immeuble, à des vices, au défaut d'entretien des lieux par le propriétaire ou la locataire,
- dire si le logement satisfait aux critères de décence tels que déterminés par le décret du 30 janvier 2002, dont les dispositions sont rappelées ci-dessus,
- fournir au tribunal tous éléments permettant de dire si la charge des réparations incombe au syndicat des copropriétaires, au bailleur ou au preneur et, en cas de partage de responsabilité, préciser la part de la responsabilité de chacun,
- décrire de manière détaillée les travaux de remise en état nécessaires pour rendre le logement décent et en chiffrer le coût,
- donner un avis sur les préjudices subis et à subir, notamment sur l’étendue des troubles de jouissance,

DISONS que l'expert fera connaître sans délai son acceptation et que, dans l'hypothèse d'un refus ou d'un empêchement légitime, il sera aussitôt pourvu à son remplacement,

RAPPELLONS qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci régulièrement convoquées et leurs conseils avisés selon les formes de l'article 160 du code de procédure civile,

DISONS que [X] [I] divorcée [H] devra consigner auprès de la régie d'avances et de recettes de ce tribunal la somme de 2 500 € à valoir sur les frais d'expertise dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, 

RAPPELLONS qu'à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l'expert sera caduque,

RAPPELLONS que cette provision est une avance sur les honoraires de l'expert, lesquels seront définitivement supportés par la partie perdante,

RAPPELLONS que l'expert ne pourra commencer sa mission qu'à compter de l'avis de consignation délivré par le greffe,

DISONS que l'expert devra déposer son rapport en double exemplaire et en adresser copie à chacune des parties dans le délai de 6 mois à compter de la réception de l'avis de consignation, délai de rigueur, sauf prorogation qui serait accordée sur rapport de l'expert à cet effet,

RAPPELLONS que le dépôt par l'expert de son rapport est accompagné de sa demande de rémunération, dont il adresse un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception. S'il y a lieu, celles-ci adressent à l'expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d'instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception,

CONDAMNONS la SCI THOMASINE à payer à [X] [I] divorcée [H] la somme provisionnelle de 6 000 euros à valoir sur les préjudices subis,

DÉBOUTONS les parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires,

CONDAMNONS la SCI THOMASINE à payer à [X] [I] divorcée [H] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNONS la SCI THOMASINE aux dépens.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE VICE-PRESIDENT