Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 3 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024
Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024

 GROSSE :
 Le 20 décembre 2024
 à Me BOUSQUET Fabien
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 EXPEDITION :
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N° RG 24/05227 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5KZE

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [E], [Y], [R] [X] ( en leur qualité de membres de l’indivision [X]) représentée par le gérant d’immeuble le Cabinet LAPLANE [Adresse 8] [Localité 2]
né le 06 Février 1942 à [Localité 12], demeurant [Adresse 11] - [Localité 3]
représenté par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [A], [H] [X] épouse [K] ( en leur qualité de membres de l’indivision [X]) représentée par le gérant d’immeuble le Cabinet LAPLANE [Adresse 8] [Localité 2] 
née le 01 Août 1948 à [Localité 12], demeurant [Adresse 14] - [Localité 10]
représentée par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [F] [K] ( en leur qualité de membres de l’indivision [X]) représentée par le gérant d’immeuble le Cabinet LAPLANE [Adresse 8] [Localité 2]
né le 15 Octobre 1975 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5] - [Localité 10]
représenté par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [O] [X] épouse [Z] ( en leur qualité de membres de l’indivision [X]) représentée par le gérant d’immeuble le Cabinet LAPLANE [Adresse 8] [Localité 2]
née le 28 Mai 1944 à [Localité 12], demeurant [Adresse 9] - [Localité 7]
représentée par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [N] [U] [Y] [X] ( en leur qualité de membres de l’indivision [X]) représentée par le gérant d’immeuble le Cabinet LAPLANE [Adresse 8] [Localité 2]
né le 06 Janvier 1946 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4] - [Localité 1]
non comparant

DEFENDEUR

Monsieur [I] [G], demeurant [Adresse 6] - [Localité 13]
non comparant







EXPOSE DU LITIGE : 

Par acte sous signature privée du 02 janvier 2019, l’indivision [X], alors composée de Monsieur [E] [X], Madame [O] [X] épouse [Z], Monsieur [N] [X] et Madame [A] [X] épouse [K], a donné à bail à Monsieur [I] [G] un bien à usage d'habitation situé [Adresse 6] à [Localité 13].

Des loyers étant demeurés impayés, le 25 avril 2022, l’indivision [X] faisait signifier à Monsieur [I] [G] un commandement de payer pour la somme de 1100,64 euros.

Par ordonnance réputée contradictoire du 1er juin prorogé au 06 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, a :
constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties concernant le logement sis [Adresse 6] à [Localité 13] le 25 juin 2022,condamné Monsieur [I] [G] à verser à Monsieur [E] [X], Madame [O] [X] épouse [Z], Monsieur [N] [X] et Madame [A] [X] épouse [K], à titre provisionnel, la somme de 2 441,24 euros décompte arrêté le 09 août 2022, incluant la mensualité d’août, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 août 2022,autorisé Monsieur [I] [G] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 67,81 euros, payables avant le 5 de chaque mois, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,dit qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours : - la dette deviendrait immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendrait tous ses effets,
- faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourrait être procédé à l’expulsion de Monsieur [I] [G] et tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort de meubles et effets se trouvant dans le local serait réglé conformément aux article L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution,
- Monsieur [I] [G] serait tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 622,16 euros à ce jour ; 
- condamné Monsieur [I] [G] aux entiers dépens et a rejeté la demande au titre de l’article 700 du CPC. 

Cette ordonnance a été signifiée à Monsieur [I] [G], par acte de commissaire de justice, le 21 juillet 2023. 

Déplorant de nouveaux impayés de loyers et charges, le 09 avril 2024, l’indivision [X] a fait délivrer à Monsieur [I] [G] un commandement de payer la somme de 2 013,17 euros en principal, visant la clause résolutoire. 

Par assignation du 13 août 2024, l’indivision [X], composée de Monsieur [E] [X], Madame [O] [X] épouse [Z], Monsieur [N] [X], Madame [A] [X] épouse [K] et Monsieur [F] [K], a attrait Monsieur [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, pour entendre : 

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,
Ordonner, en conséquence, l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de toutes personnes de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, 
Condamner Monsieur [I] [G] à lui payer à titre provisionnel : 
La somme de 3 482,25 euros représentant les loyers et charges impayés au 21 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
Une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant de la dernière mensualité charges en sus, jusqu'au départ effectif des lieux, 
La somme de 1000,00 euros, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
Les entiers dépens de l’instance ainsi que tous les frais de mise à exécution tels que les frais d’expulsion, de garde meuble, etc, selon l’article 696 du Code de procédure civile). 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 octobre 2024.

L’indivision [X], représentée par son conseil, a réitéré l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 5 952,80 euros. 

Bien que cité par acte remis à étude, Monsieur [I] [G] n’a pas comparu, n’a pas été représenté. 

Le délibéré a été fixé au 19 décembre 2024, par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité :

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 13 août 2024 a été dénoncée le jour-même à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

De surcroît, l’indivision [X] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 9 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Enfin, la qualité de propriétaire de l’indivision [X] n’est pas contestée alors qu’il est acquis qu’elle se trouve être le bailleur du bien en cause à l’examen des documents et du bail produits.

Par conséquent, l’indivision [X] est recevable en ses demandes.

Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire :

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié au locataire le 9 avril 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 013,17 euros en principal, et est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 juin 2024 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif :

Monsieur [I] [G] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 666,84 euros au total et de condamner Monsieur [I] [G] à payer ladite indemnité.

Il apparait que l’indivision [X] fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d'habitation liant les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte de sa créance duquel il convient de déduire que la dette hors frais s’évalue à la somme non sérieusement contestable de 5 797,7 euros au 1er octobre 2024 échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Monsieur [I] [G] sera donc condamné à payer à titre provisionnel cette somme.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire :

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [I] [G], non comparant, ne justifie pas avoir repris le paiement régulier de l’intégralité des loyers courants.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [G] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [I] [G], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

L’équité commande de condamner Monsieur [I] [G] à payer à l’indivision [X] la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 et de l'article 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS l’indivision [X] composée de Monsieur [E] [X], Madame [O] [X] épouse [Z], Monsieur [N] [X], Madame [A] [X] épouse [K] et Monsieur [F] [K] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire présente au bail en date du 2 janvier 2019 sont réunies au 9 juin 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 9 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [G] de libérer les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 13] dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 13], l’indivision [X] composée de Monsieur [E] [X], Madame [O] [X] épouse [Z], Monsieur [N] [X], Madame [A] [X] épouse [K] et Monsieur [F] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 666,84 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [I] [G] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [G] à payer à titre provisionnel à l’indivision [X] composée de Monsieur [E] [X], Madame [O] [X] épouse [Z], Monsieur [N] [X], Madame [A] [X] épouse [K] et Monsieur [F] [K] la somme de 5 797,7 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er octobre 2024 échéance du mois d’octobre 2024 incluse ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [G] à payer à titre provisionnel à l’indivision [X] composée de Monsieur [E] [X], Madame [O] [X] épouse [Z], Monsieur [N] [X], Madame [A] [X] épouse [K] et Monsieur [F] [K] la somme de 666,84 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [G] à payer à l’indivision [X] composée de Monsieur [E] [X], Madame [O] [X] épouse [Z], Monsieur [N] [X], Madame [A] [X] épouse [K] et Monsieur [F] [K] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [G] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE VICE-PRESIDENT