Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 3 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024
Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 20 décembre 2024
 à Me ANSALDI Isabelle
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 20 décembre 2024
 à M. [V] [T] 
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/03708 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5DCQ

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [B]
né le 25 Décembre 1963 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Isabelle ANSALDI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Z] [U] épouse [B]
née le 28 Septembre 1971 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Isabelle ANSALDI, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [T] [V]
né le 27 Juillet 1974 à ALGERIE (99352), demeurant [Adresse 1]

comparant en personne



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er novembre 2022, Monsieur [Y] [B] a donné à bail à Monsieur [T] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 520 euros, outre 80 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Y] [B] a fait signifier à Monsieur [T] [V] par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2024 un commandement de payer la somme de 7 800 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, Monsieur [Y] [B] et Madame [Z] [U] épouse [B] ont fait assigner à Monsieur [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- prononcer la résiliation du bail liant les parties pour défaut d’assurance ;
- constater que la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer est bien acquise à Madame et Monsieur [Y] [B], à l’encontre de Monsieur [T] [V] ;
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef sans délai et ce avec l’assistance d’un serrurier et des forces de police si nécessaire,
- condamner à titre provisionnel Monsieur [T] [V] à leur payer les loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 17 mai 2024, soit la somme de 9 600 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal à 600 euros,
- condamner Monsieur [T] [V] à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Y] [B] et Madame [Z] [U] épouse [B] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 15 février 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l'audience du 08 août 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à la demande de Monsieur [T] [V] afin de se constituer un avocat pour être finalement retenue à l'audience du 03 octobre 2024.

A cette audience, Monsieur [Y] [B] et Madame [Z] [U] épouse [B], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisent sa créance à la somme de 11 400 euros, selon décompte en date du 07 août 2024, terme d’août inclus.


Monsieur [T] [V], comparait en personne, demande un nouveau renvoi pour constitution d’avocat et fait valoir que les requérants n’ont pas accompli les travaux auxquels ils sont tenus. 


La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2024.



MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 04 juin 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 08 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [Y] [B] et Madame [Z] [U] épouse [B] justifient avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 1er novembre 2022 contient une clause résolutoire (article XI ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 février 2024, pour la somme en principal de 7 800 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 avril 2024.

Monsieur [T] [V] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Monsieur [Y] [B] et Madame [Z] [U] épouse [B] versent au débat le plan de remboursement de leur emprunt immobilier avec des mensualités de 505,04 euros ainsi que leur avis d’imposition 2023 indiquant un salaire annuel de 11 004 euros et des revenus fonciers nets de 8 760 euros, ces derniers constituant donc une part déterminante de l’ensemble de leurs ressources. 
Cette privation de revenu foncier entrainant un préjudice important aux requérants, il convient de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [T] [V] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [T] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 600 euros actuellement et de condamner Monsieur [T] [V] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [T] [V] reste devoir la somme de 11 400 euros, à la date du 07 août 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’août inclus.

Pour la somme au principal, [T] [V], ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

[T] [V] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 11 400 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7 800 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.



Sur les demandes accessoires

[T] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [B] et Madame [Z] [U] épouse [B] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er novembre 2022 entre Monsieur [Y] [B] et Madame [Z] [U] épouse [B] et [T] [V] concernant le logement, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 15 avril 2024 ;

REJETTE la demande de renvoi de [T] [V] ;

ORDONNE en conséquence à [T] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
DIT qu’à défaut pour [T] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Y] [B] et Madame [Z] [U] épouse [B] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

SUPPRIME le délai de grâce pour quitter les lieux ;

CONDAMNE [T] [V] à verser à Monsieur [Y] [B] et Madame [Z] [U] épouse [B], à titre provisionnel, la somme de 11 400 euros décompte arrêté au 07 août 2024 incluant la mensualité d’août, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7 800 euros à compter du 15 février 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE [T] [V] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 600 euros à ce jour, à compter de septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE [T] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE [T] [V] à verser à Monsieur [Y] [B] et Madame [Z] [U] épouse [B] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


Le greffier, Le président