Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 11 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 22 Février 2024
Président : M. MENICHINI, MTT
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 22 février 2024
 à Me BEILLE
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 22 février 2024
 à Mme [G] ......................................................
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/07090 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4E3H

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [S]
né le 01 Janvier 1939 à [Localité 5] (13)
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Sophie BEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Madame [B] [F] [G]
née le 30 Juillet 1997 à [Localité 5] (13)
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

Monsieur [T] [G]
demeurant [Adresse 1] et actuellement chez M. [R] [G] - [Adresse 3]
non comparant







EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 25 septembre 2019, Monsieur [P] [S] a donné à bail à Madame [B] [F] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 550 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du 25 septembre 2019, Monsieur [T] [G] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par la locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [S] a fait signifier à Madame [B] [F] [G] par acte de commissaire de justice en date du 02 juin 2023 un commandement de payer la somme de 4475,56 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement n'a été signifié à la caution.

Par actes de commissaire de justice en date des 10 et 31 octobre 2023, Monsieur [P] [S] a fait assigner respectivement Madame [B] [F] [G] et Monsieur [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu les articles 7, 24 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, vu la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 25 septembre 2019, vu les dispositions de l'article 1728 et suivants du Code Civil, vu l'article 835 du Code de Procédure Civile :

- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et charges, prenant effet au 2 août 2023 et prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [B] [F] [G],

En conséquence,

- ORDONNER1'expulsion immédiate et sans délai de Madame [B] [F] [G] et celle de tout occupant de son chef du bien objet de la location situé sis "[Adresse 2]",

- CONDAMNER solidairement Madame [B] [F] [G] et Monsieur [T] [G], en sa qualité de caution, au paiement à titre provisionnel de la sornme de 6.511,56 € au titre d'arriéré de loyers et charges dûment justifiés pour la période de septembre 2021 à août 2023 selon décompte arreté au 1er août 2023,

- CONDAMNER Madame [B] [F] [G] au paiement, à titre provisionnel, des intérêts de droit au taux légal sur les arriérés de loyers et charges dûs pour la période de septembre 2021 à août 2023, à dater de leur échéance en application de l'article 1344-l du Code Civil,

- CONDAMNER solidairement Madame [B] [F] [G] et Monsieur [T] [G] et tout occupant de leur chef au paiement d'une indernnité d'occupation de 590 € par mois en principal, à compter de la date d'effet de la résiliation du bail et sur laquelle viendront s'imputer les versements effectués et ce, jusqu’à la liberation effective des lieux,

- CONDAMNER solidairement Madame [B] [F] [G] et Monsieur [T] [G] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens dont les frais de commanclement du 2 juin 2023.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [P] [S] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 02 juin 2023 et ce pendant plus de deux mois.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 janvier 2024.

A cette audience, Monsieur [P] [S], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance (dans ses conclusions récapitulatives remises à l'audience, il a ajouté le concours d'un serrurier et de la force publique dans le paragraphe "expulsion" de son dispositif).

Madame [B] [F] [G], comparaissant en personne, ne reconnaît pas la dette locative dans sa totalité indiquant qu'elle a payé des loyers en espèces mais sans en apporter la preuve. Elle sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de régler la somme en plusieurs fois. Elle indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation antérieure personnelle et financière difficile en raison d'une perte d'emploi. Elle dit être désormais en CDI et gagner 1600 à 2000 euros par mois mais ne posséder ni carte bleue, ni chéquier. Elle déclare également que son bailleur ne lui donne pas de quittances de loyer.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [T] [G] ne comparaît pas et n'est pas représenté.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 31 octobre 2023, soit plus six semaine avant l’audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.
Par ailleurs, Monsieur [P] [S] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 02 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 25 septembre 2019 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 02 juin 2023 pour la somme en principal de 4475,56 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 02 août 2023.

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l'espèce, Madame [B] [F] [G], déclare percevoir un salaire mensuel de 1800 à 2000 euros mais sans en apporter la preuve. Il résulte du décompte qu'elle n'a pas repris le paiement du loyer depuis le mois d'août 2022.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Madame [B] [F] [G], étant occupante sans droit ni titre depuis le 02 août 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra au demandeur de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [B] [F] [G], est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [B] [F] [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 590 euros actuellement, et de condamner Madame [B] [F] [G], à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [B] [F] [G], reste devoir la somme de 6511,56 euros, à la date du 1er août 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d'août inclus.

Pour la somme au principal, Madame [B] [F] [G] consteste la dette dans son montant, indiquant qu'elle a versé des loyers en espèces mais sans pouvoir en apporter la preuve. Monsieur [P] [S], représenté par son conseil, confirme certains versements en espèces et indique que le décompte prend en compte ces derniers.

Madame [B] [F] [G] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 6511,56 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4475,56 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l'article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l'espèce, il ressort de l'engagement de caution signé par Monsieur [T] [G] qu'il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure jusqu'au 25 septembre 2025 pour la somme de totale de 42.480 euros.

En application de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, faute de signifier à la caution le commandement de payer délivré au locataire dans un délai de 15 jours, celle-ci ne peut être tenue aux pénalités ou intérêts de retard.

En l'espèce, Monsieur [P] [S] ne rapporte pas la preuve de la dénonce à Monsieur [T] [G] du commandement en date du 02 juin 2023 dans un délai de 15 jours.

En conséquence, Monsieur [T] [G] sera condamné solidairement avec Madame [B] [F] [G] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision, hors intérêts ou pénalités.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [F] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [P] [S] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2019 entre Monsieur [P] [S] et Madame [B] [F] [G] concernant le logement, situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 02 août 2023 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [B] [F] [G] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [F] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DIT qu’à défaut pour Madame [B] [F] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [F] [G] et Monsieur [T] [G] à verser à Monsieur [P] [S], à titre provisionnel, la somme de 6511,56 euros décompte arrêté au 1er août 2023 incluant la mensualité d'août, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec (pour Madame [B] [F] [G] uniquement) les intérêts au taux légal sur la somme de 4475,56 euros à compter du 02 juin 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [F] [G] et Monsieur [T] [G] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 590 euros à ce jour, à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT que la caution n'est pas tenue au paiement des intérêts de retard ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [F] [G] et Monsieur [T] [G] à verser à Monsieur [P] [S] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [F] [G] et Monsieur [T] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


La greffière, Le président,