Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 11 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 22 Février 2024
Président : M. MENICHINI, MTT
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 22 février 2024
 à Me STELLA
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 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 23/07017 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4EG5

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [R]
né le 08 Juillet 1935
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Rémy STELLA, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [W] [Y]
né le 18 Novembre 1958
demeurant [Adresse 2]
non comparant










EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 14 Août 2020, Monsieur [D] [R] a donné à bail à Monsieur [W] [Y] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 350 euros, outre 10 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés et Monsieur [W] [Y] n'ayant pas justifier d'une assurance locative, Monsieur [D] [R] a fait signifier à Monsieur [W] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 08 mars 2023 un commandement de payer la somme de 1596 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif ainsi que de justifier de l'assurance et visant la clause résolutoire contractuelle.

En outre, Monsieur [W] [Y] refuse l'accès à son appartement aux fins de faire réparer une fuite d'eau qui prend origine chez lui et entraîne des dégradations importantes chez son voisin du dessous.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2023, Monsieur [D] [R] a fait assigner Monsieur [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu le bail d'habitation du 14 août 2020, vu le commandement de payer les loyers et de justifier de l'assurance visant Ia clause résolutoire du 8 mars 2023, vu Ia sommation de faire du 8 mars 2023, vu Ies articles 1724 et 1728 du Code civil, vu la Loi n°89-462 du 6 juiltet I989, vu les articles 834 et suivants du Code de procedure civile, vu l'article L. 13 1-1 du Code de procédure civile :

- CONDAMNER Monsieur [W] [Y] à laisser le bailleur ou toute personne mandatée par celui-ci pénétrer dans l'appartement, sous astreinte de I50 €/ infraction constatée,

- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 14 août 2020 pour non-justification de l'assurance contre Ies risques locatifs dans le délai d'un mois suite au commandement délivré par huissier de justice le 8 mars 2023,

- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 14 août 2020 pour non-paiement des termes du commandement de payer les loyers dans le délai de deux mois suite au commandement délivré par huissier de justice le 8 mars 2023,

- CONSTATER que, par le jeu de la clause résolutoire, le contrat de bail est résilié de plein droit au 8 avril 2023 (date d‘effet de la clause résolutoire pour non justification de l'assurance locative),

- DIRE que Monsieur [W] [Y] est occupant sans droit ni titre à compter du 8 avril 2023,

En conséquence,

- ORDONNER l'expulsion de Monsieur [W] [Y], sans droit ni titre, ainsi que tous les occupants de son chef, avec au besoin, l’aide et le concours de la force publique et d‘un serrurier,

- CONDAMNER Monsieur [W] [Y] à payer à titre provisionnel à Monsieur [D] [R], la somme provisionnelle de 1.824 € (mille huit cent vingt-quatre euros) au titre de l'arriéré locatif au 8 avril 2023,

- A titre principal, FIXER le montant de l'indemnité d‘occupation due par Monsieur [W] [Y] à la somme journalière égale à 10% du dernier loyer mensuel, soit la somme journalière de 35 € (10% de 350 €) à compter de l'acquisition de la clause résolutoire au 8 avril 2023 et jusqu‘a la libération complète des lieux,

- A titre subsidiaire, FIXER le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [W] [Y] à la somme mensuelle de 360 € correspondant au montant du dernier loyer mensuel charges comprises (360 €/mois) à compter de l'acquisition de la clause résolutoire au 8 avril 2023 et jusqu'à la libération complète des lieux,

- CONDAMNER Monsieur [W] [Y] à payer à Monsieur [D] [R], la somme de 1.500 € ou titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- CONDAMNER Monsieur [W] [Y] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et de jusfifier de l'assurance et le coût de la sommation de faire pour un montant total de 236,92 €.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [D] [R] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer et de justifier d'une assurance locative visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 08 mars 2023 et ce pendant plus de deux mois. Il indique également que Monsieur [W] [Y] n'a pas justifier d'une assurance locative dans le mois qui a suivi ledit commandement.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 janvier 2024.

A cette audience, Monsieur [D] [R], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [W] [Y] ne comparaît pas et n'est pas représenté.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE 1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 27 septembre 2023, soit plus six semaine avant l’audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Monsieur [D] [R] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 09 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur le défaut d'assurance contre les risques locatifs

Aux termes de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.
S'assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n'empêche pas l'application de la clause résolutoire.
En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu'étant assuré avant la délivrance du commandement, n'en informe son propriétaire qu'après le délai d'un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l'information tardive.
En l'espèce, le bail du 14 août 2020 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement de loyers et de carence dans l'assurance couvrant les risques locatifs.
Un commandement de payer une dette locative de 1596 euros en principal et d’avoir à fournir l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d'une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié au locataire le 08 mars 2023 par acte remis à étude.
Monsieur [W] [Y] qui ne comparaît pas ne justifie pas de cette assurance.
Le commandement de justifier d'une assurance est demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 08 avril 2023, sans possibilité d'accorder les délais suspensifs prévus par l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [W] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et devra évacuer les lieux dès la signification de la présente l'ordonnance.
Son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [W] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [W] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 360 euros et de condamner Monsieur [W] [Y] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer et de l'assignation que Monsieur [W] [Y] reste devoir la somme de 1824 euros, à la date du 8 avril 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d'avril inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [W] [Y], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [W] [Y] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 1824 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1596 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande d'astreinte par infraction constatée pour refus d'accès à l'appartement

Dans son premier alinea, l'article 1724 du code civil précise que :" Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée".

De même, l'article 7, alinea "e" de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 indique que le locataire est obligé : "De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris".

En l'espèce, un fuite d'eau ayant pour origine l'appartement de Monsieur [W] [Y] entraîne des dégats dans le domicile de son voisin du dessous. Un courrier en date du 14 avril 2023 de DA Immobilier, syndic de la copropriété Résidence Le Bearn a rappelé à Monsieur [W] [Y] qu'il avait obligation de laisser le plombier mandaté pour les réparations accèder à son appartement.

Devant le refus de Monsieur [W] [Y], une sommation en date du 28 mars 2023 lui a été notifié par commissaire de justice pour : "Laisser le syndic de copropriétaires DA Immobilier...à pénétrer dans les lieux pour faire réaliser des travaux suite à un dégâts des eaux".

Or, Monsieur [W] [Y] continue de refuser l'accès à son appartement et les désordres s'aggravent.

En conséquence, Monsieur [W] [Y] sera condamné à une astreinte de 150 euros chaque jour où il refusera l'accès à son appartement au bailleur ou une personne mandatée par ce-dernier en vue de procéder aux réparations nécessaires pour mettre un terme aux dégâts des eaux sus-mentionnés.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] [R] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 août 2020 entre Monsieur [D] [R] et Monsieur [W] [Y] concernant le logement, situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 08 avril 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] à verser à Monsieur [D] [R], à titre provisionnel, la somme de 1824 euros, décompte arrêté au 8 avril 2023 incluant la mensualité d'avril, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1596 euros à compter du 08 mars 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 360 euros à compter du 1er mai 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE à Monsieur [W] [Y] à une astreinte de 150 euros chaque jour où il refusera l'accès à son appartement au bailleur ou une personne mandatée par ce-dernier en vue de procéder aux réparations nécessaires pour mettre un terme au dégât des eaux constaté par le syndic de la copropriété ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] à verser à Monsieur [D] [R] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


La greffière, Le président,