Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 18 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 18 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 14 mars 2024
 à Me BONNAFOUS
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 14 mars 2024
 à Me CAPELLO
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/07569 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4IZK

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [Z] [Y] [U] [E] [H] veuve [S]
venant aux droits de M. [R] [S]
née le 26 Janvier 1953 à [Localité 5] (13)
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Léa BONNAFFOUS, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [G] [J] [O] [S]
venant aux droits de M. [R] [S]
né le 04 Juin 1980 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Léa BONNAFFOUS, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [D] [B] [K] [S]
venant aux droits de M. [R] [S]
né le 14 Septembre 1977 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Léa BONNAFFOUS, avocat au barreau de MARSEILLE


DEFENDERESSE

Madame [M] [C]
née le 02 Novembre 1972 à [Localité 5] (13)
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me CAPELLO, avocat au barreau de MARSEILLE


–EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 1er novembre 2014, Monsieur [R] [S] consenti à Madame [C] [M] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 500 euros, outre 30 euros de provisions sur charges ;.

Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [C] [M], le 19 mai 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 5803 € en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 22 mai 2023 ;

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023 dénoncé le 15 novembre 2023 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, Monsieur [S] [G], Madame [Z] [H] veuve [S] et Monsieur [D] [S] ont fait assigner en référé Madame [C] [M], devant le juge des contentieux de la protection et demande au juge des référés de:
condamner Madame [C] [M] au paiement de la somme provisionnelle de 6743 € due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 31 décembre 2023, à parfaire;le constat de la résiliation du bail d'habitation par l’effet de la clause résolutoire ;l'expulsion immédiate et sans délai de Madame [C] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin le tout sous astreinte de 20€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;autoriser les consorts [S] à faire constater l’état des lieux par l’huissier qui sera commis à cet effet, assisté s’il l’estime utile, d’un technicien ;ordonner la suppression des délais de grâce prévus aux articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;condamner Madame [C] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer et des charges habituellement pratiqués pour ce logement, avec indexation sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, et ce jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés au propriétaire ;condamner Madame [C] [M] au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 janvier 2024, date à laquelle Monsieur [S] [G], Madame [Z] [H] veuve [S] et Monsieur [D] [S] , représentés par leur avocat, réitèrent les termes de leur assignation en actualisant leur créance à la somme de 6743 euros arrêtées au 31 décembre 2023. 

Madame [C] [M] a été représentée par son conseil et suivant conclusions responsives auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge des référés de :

A titre liminaire
déclarer Monsieur [G] [S] et Monsieur [D] [S] irrecevables en leurs demandes, pour défaut du droit d’agis, faute de qualité pour agirjuger que seule Madame [Z] [H] veuve [S] est bailleresse de Madame [C] [M].

Au fond
A titre principal
Débouter Madame [Z] [H] veuve [S] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusionsDébouter Madame [Z] [H] veuve [S] de sa demande de résiliation du bailSuspendre les effets de la clause résolutoire contenue au bailConstater la bonne foi de Madame [C] [M]Accorder à Madame [C] [M] 36 mois de délais de paiementDébouter Madame [Z] [H] veuve [S] de sa demande d‘expulsionDébouter Madame [Z] [H] veuve [S] de sa demande de suppression des délais de grâce et de sa demande d’astreinte A titre subsidiaire
Accorder à Madame [C] [M] les plus larges délais pour quitter les lieux et à minima 12 mois pour se relogerA titre infiniment subsidiaire
Débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusionsEn tout état de cause
Constater que Madame [C] [M] a déposé une demande d’aide juridictionnelle-Débouter les demandeurs de leur demande de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens. 

La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I - Sur la recevabilité 

Sur la qualité à agir

Madame [C] [M] fait valoir que seule Madame [Z] [H] veuve [S] usufruitière du bien objet de la présente procédure, a qualité à agir, Monsieur [G] [S] et Monsieur [D] [S], étant irrecevables en leurs demandes ;


Toutefois, il ressort de l’attestation délivrée le 26 janvier 2000 par Maître [T] [I] notaire à [Localité 5] et de l’acte authentique reçu par Maître [A] [F], notaire à [Localité 5], versé aux débats, que suite au décès de Monsieur [R] [S], Monsieur [G] [S] et Monsieur [D] [S] sont devenus héritiers pour la moitié en pleine propriété du bien objet de la procédure sauf les droits du conjoint survivant, Madame [Z] [H] veuve [S] conjoint survivant étant héritière soit de la totalité en usufruit des biens dépendant de la succession, ou du quart en pleine propriété et des trois-quarts en usufruit ; 

Dans l’attente du règlement de la succession, Monsieur [S] [G], Madame [Z] [H] veuve [S] et Monsieur [D] [S] justifient en conséquence de leur qualité à agir ;

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 14 novembre 2023 a été dénoncée le 15 novembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant l’audience du 18 janvier 2024 ;

Il est précisé que la notification de la situation d’impayés à la CCAPEX n’est pas imposée à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques ;

Par conséquent Monsieur [S] [G], Madame [Z] [H] veuve [S] et Monsieur [D] [S] sont recevables en leurs demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail à usage d’habitation liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 19 mai 2023 pour la somme en principal de 5803 € en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à usage d’habitation sont réunies à la date du 19 juillet 2023 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date.


Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif 

Madame [C] [M] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle pour l’appartement, due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 530 euros au total, sans que cette indemnité d’occupation ne soit indexée ;

Monsieur [S] [G], Madame [Z] [H] veuve [S] et Monsieur [D] [S] font la preuve de l'obligation dont ils se prévalent en produisant le bail à usage d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et un décompte de leur créance à la somme de 6743 euros arrêtée au 31 décembre 2023.

La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 6743 euros arrêtée au 31 décembre 2023, Madame [C] [M] sera condamnée à payer à Monsieur [S] [G], Madame [Z] [H] veuve [S] et Monsieur [D] [S] , à titre provisionnel la somme de 6743 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 décembre 2023.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [C] [M] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire; 

Il ressort des décomptes versés aux débats que la locataire a repris le paiement des loyers ;

Toutefois eu égard au montant de la dette et au montant des ressources de Madame [C] [M] n’apparait pas en capacité d’apurer sa dette en sus du paiement des loyers et charges courants ;
Il s’ensuit que sa demande de délais de paiement sera rejetée ;
Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Madame [C] [M] est occupante sans droit ni titre depuis cette date devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l'ordonnance.
Son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux

L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.».

L'article L 412-4 du même code dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « La durée des délais prévus à l' article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l' exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.».

Il ressort de ces dispositions que pour octroyer ce délai, le juge doit prendre en compte différents critères tenant à l'occupant sans droit ni titre, au propriétaire des lieux et au droit au logement décent, sans pour autant que ces critères soient cumulatifs,
Il convient de tenir compte des droits et des intérêts contradictoires en présence afin d'apporter la solution la mieux adaptée à la préservation des droits du demandeur tout en évitant de nuire à ceux des défendeurs.
Madame [C] [M] sollicite en l'espèce, l'octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux ;

Il résulte des pièces de la procédure que la locataire perçoit de faibles ressources, qu’elle est célibataire, a deux enfants majeurs qui vivent avec elle dans le logement et qui ne contribuent pas au paiement du loyer ; elle justifie avoir été en arrêt maladie ce qui a généré une diminution de ses ressources et avoir été dépassée par ses difficultés financières ;
Elle justifie en outre avoir déposé une demande de logement social le 26 juillet ; qu’il est nécessaire pour elle de trouver une solution de relogement ;
 
Compte tenu de ces éléments mais aussi de la qualité de bailleur privé de la partie demanderesse, et du délai de fait de près 08 mois dont a bénéficié la locataire, il sera accordé un délai de QUATRE MOIS à Madame [C] [M] pour libérer les lieux à compter de la notification de la présente ordonnance et ce en application des dispositions susvisées.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [M] qui succombe supporta la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation, et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

L'équité ne commande pas de faire droit à la demande en paiement au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des bailleurs qui seront déboutés de leur demande de ce chef .

Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.




PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS Monsieur [S] [G], Madame [Z] [H] veuve [S] et Monsieur [D] [S] recevables en leurs demandes ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation liant les parties sont réunies au 19 juillet 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 19 juillet 2023;

ACCORDONS à Madame [C] [M] un délai de QUATRE MOIS à compter de la signification de la présente ordonnance, pour quitter les lieux sis [Adresse 1];

DISONS que passé ce délai, et à l’expiration d’un délai de DEUX mois qui suit la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

DEBOUTONS Monsieur [S] [G], Madame [Z] [H] veuve [S] et Monsieur [D] [S] de leur demande d’expulsion sous astreinte ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [C] [M] à payer à titre provisionnel à Monsieur [S] [G], Madame [Z] [H] veuve [S] et Monsieur [D] [S] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 530 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire;

CONDAMNONS Madame [C] [M] à payer à Monsieur [S] [G], Madame [Z] [H] veuve [S] et Monsieur [D] [S] , à titre provisionnel la somme de 6743 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 décembre 2023;


DEBOUTE Monsieur [S] [G], Madame [Z] [H] veuve [S] et Monsieur [D] [S] de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [M] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation, et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.


LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE