Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 18 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 18 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 14 mars 2024
 à Me REYMOND
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 14 mars 2024
 à Me BORODA
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/07136 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4FD7

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [P] [E] épouse [N]
domiciliée : chez Société CEPROGIM COLIN SAS, [Adresse 1]
représentée par Me Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [V] [I]
née le 16 Février 1950 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sophie BORODA, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-20236006938 du 27/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)








–EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 20 octobre 2001, Madame [Y] [T] a consenti à Madame [I] épouse [G] [V] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], avec cave n°21 accessoire au logement.

Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [I] [V], le 04 juillet 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 7565,02 € en principal.

La situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 05 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2023 dénoncé le 20 septembre 2023 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, Madame [E] [P] épouse [N] a fait assigner en référé Madame [I] [V], devant le juge des contentieux de la protection et demande au juge des référés de :
condamner Madame [I] [V] au paiement de la somme provisionnelle de 9026,64 € due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 30 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer;le constat de la résiliation du bail d'habitation par l’effet de la clause résolutoire ;l'expulsion de Madame [I] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués et avec le concours de la force publique si besoin ;condamner Madame [I] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 850 euros outre les charges locatives, jusqu’à complète libération des lieux ;condamner Madame [I] [V] au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement .
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 janvier 2024, à laquelle Madame [E] [P] épouse [N], représentée par son avocat, réitère les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 11889,17 euros au 05 janvier 2024. 

Madame [I] [V], représentée par son conseil et suivants conclusions en réponse auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge des référés de :
-constater que Madame [I] [V] connait des difficultés de paiement mais qu’elle est de bonne foi
- débouter Madame [E] [P] épouse [N] de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion
-surseoir à statuer à l’application de la clause résolutoire
-accorder en tout état de cause à Madame [I] [V] 36 mois de délais pour apurer sa dette
-débouter Madame [E] [P] épouse [N] de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et ramener ce montant à de plus justes proportions
Débouter Madame [E] [P] épouse [N] de sa demande au titre des dépens

La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résiliation

Sur la qualité à agir

Madame [E] [P] épouse [N] justifie par l’attestation délivrée le 19 septembre 2011 par Maître [F] [B] notaire à [Localité 3], être propriétaire en pleine propriété des biens objets de la présente procédure et partant, de sa qualité à agir ;

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 19 septembre 2023 a été dénoncée le 20 septembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant l’audience du 18 janvier 2024 ;

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

Aux termes de l'article II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.
Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 05 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 19 septembre 2023.

Par conséquent Madame [E] [P] épouse [N] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision de la commission de surendettement

Madame [I] [V] demande au juge des référés de surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la commission de surendettement en indiquant que la locataire a déposé un dossier de surendettement ;

Aucune pièce n’est versée aux débats s’agissant de la procédure de surendettement dont l’existence en tout état de cause ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué en référé sur l’ensemble des demandes ;

 Madame [I] [V] sera en conséquence déboutée de sa demande de sursis à statuer ;
 
Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 20 octobre 2001 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 04 juillet 2023 pour la somme en principal de 7565,02 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 04 septembre 2023 ;



Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif 

Madame [I] [V] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 910,27 euros au total ;

Madame [E] [P] épouse [N] fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, un justificatif des charges de l’année 2021, un justificatif de la taxe foncière pour l’année 2022, un justificatif du solde des charges de l’année 2022, et deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 11889,17 euros au 05 janvier 2024.

Au vu des décomptes versés aux débats, il est relevé qu’il est porté au débit du compte de la locataire la somme de 2087,30 euros qui n’est justifié par aucune pièce produite aux débats ; cette somme sera donc déduite du montant de la provision sollicitée ;
De surcroît, il y a lieu de déduire du montant de la créance, la somme de 12 euros correspondant à une clause pénale et la somme de 55 euros correspondant à des frais de procédure ; 

La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 9734,87 euros au 05 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, Madame [I] [V] sera condamnée à payer à Madame [E] [P] épouse [N], à titre provisionnel la somme de 9734,87 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 05 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision.


Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [I] [V] représentée par son avocat, a sollicité des délais de paiement pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire ; elle fait valoir qu’elle est locataire de Madame [E] depuis plus de 20 ans, que sa situation financière est difficile depuis qu’elle est à la retraite, qu’elle perçoit 104,26 euros de ressources ; elle ajoute avoir déposé un dossier de surendettement ;

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et Madame [I] [V] ayant repris au jour de l'audience le paiement des loyers et charges, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [I] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux appartement sis [Adresse 2], et cave n°21, dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique,
· Madame [I] [V], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA ERILIA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 910,27 euros au total, jusqu'à la libération effective des lieux,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.


Sur les demandes accessoires

Madame [I] [V] qui succombe supporta la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation.

L'équité commande en outre de condamner Madame [I] [V] à payer à Madame [E] [P] épouse [N] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .

Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS Madame [E] [P] épouse [N] recevable en ses demandes ;

DEBOUTONS Madame [I] [V] de sa demande de sursis à statuer ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 04 septembre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [I] [V] à payer à Madame [E] [P] épouse [N], à titre provisionnel la somme de 9734,87 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 05 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

AUTORISONS Madame [I] [V] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 35 mensualités successives de 270,41 euros, payables avant le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer et charges courants à leur échéance :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [I] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux appartement sis [Adresse 2], et cave n°21, dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique,
· Madame [I] [V] sera condamnée à verser à la SA ERILIA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit 910,27 euros au total, jusqu'à la libération effective des lieux,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.



RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [I] [V] à payer à Madame [E] [P] épouse [N] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [V] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.


LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE