Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 18 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 18 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 14 mars 2024
 à Me REYMOND
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 14 mars 2024
 à Mme [W]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/07135 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4FD4

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [C]
né le 07 Février 1952 à [Localité 8]
demeurant Chez la Société CEPROGIM COLIN SAS - [Adresse 2]
représenté par Me Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [V] épouse [C]
née le 23 Octobre 1954 à [Localité 4]
demeurant Chez la Société CEPROGIM COLIN SAS - [Adresse 2]
représentée par Me Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [H] [W]
née le 19 Mai 1980 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne




–EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 14 novembre 2022 ayant pris effet le 15 novembre 2022, Monsieur [C] [Y] et Madame [C] [U] née [V] représentés par le Cabinet CEPROGIM COLIN, ont consenti à Madame [W] [H] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 592 euros, outre 71 euros de provisions sur charges ;.

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 15 novembre 2022, Monsieur [C] [Y] et Madame [C] [U] née [V] représentés par le Cabinet CEPROGIM COLIN, ont consenti à Madame [W] [H] un contrat de location portant sur un garage double n°34 situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 148 euros, outre 7 euros de provisions sur charges ;.

Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [W] [H], le 20 juin 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1375 € en principal au titre de l’appartement.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [W] [H], le 20 juin 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 355 € en principal au titre de l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2023 dénoncé le 20 septembre 2023 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, Monsieur [C] [Y] et Madame [C] [U] née [V] ont fait assigner en référé Madame [W] [H], devant le juge des contentieux de la protection et demande au juge des référés de:
condamner Madame [W] [H] au paiement de la somme provisionnelle de 3307,25 € due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 30 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer au titre du bail à usage d’habitation;condamner Madame [W] [H] au paiement de la somme provisionnelle de 767,31 € due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 30 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer au titre du bail à usage d’emplacement de stationnement;le constat de la résiliation du bail d'habitation par l’effet de la clause résolutoire ;le constat de la résiliation du bail à usage d’emplacement de stationnement par l’effet de la clause résolutoire ;l'expulsion de Madame [W] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués et avec le concours de la force publique si besoin ;condamner Madame [W] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 700 euros outre les charges locatives au titre de l’occupation de l’appartement, ce à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux et d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 160 euros outre les charges locatives au titre de l’occupation de l’emplacement de stationnement, ce à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux;condamner Madame [W] [H] au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût des commandements de payer .
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 janvier 2024, à laquelle Monsieur [C] [Y] et Madame [C] [U] née [V], représentés par leur avocat, réitèrent les termes de leur assignation en actualisant leurs créances à la somme de 5561,64 euros pour l’appartement et à la somme de 1416,70 euros pour l’emplacement de stationnement, arrêtées au 02 janvier 2024. 

Madame [W] [H] a comparu en personne ; elle a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant être travailleur indépendant et avoir eu des revenus très limités entre les mois de juin et octobre 2023 ; elle justifie d’un contrat de consultant signé le 15 novembre 2023 au titre duquel Madame [W] des missions à l’étranger et perçoit entre 1000 et 2500 euros ; elle ajoute avoir repris le paiement des loyers ;

La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résiliation

Sur la qualité à agir

Monsieur [C] [Y] et Madame [C] [U] née [V] justifient par l’acte authentique de vente reçu le 06 décembre 2010 par Maître [X] [E] notaire à [Localité 7], être propriétaire en pleine propriété des biens objets de la présente procédure et partant, de leur qualité à agir ;

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 19 septembre 2023 a été dénoncée le 20 septembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant l’audience du 18 janvier 2024 ;

Par conséquent Monsieur [C] [Y] et Madame [C] [U] née [V] sont recevables en leurs demandes.



II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail d’habitation et du contrat de location d’un garage par l’effet de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail à usage d’habitation ayant pris effet le 15 novembre 2022 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 20 juin 2023 pour la somme en principal de 1375 € en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à usage d’habitation sont réunies à la date du 20 août 2023 ;

S’agissant du garage, le contrat de location soumis aux dispositions du code civil ayant pris effet le 15 novembre 2022 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 20 juin 2023 pour la somme en principal de 355 € en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location d’un garage double sont réunies à la date du 20 juillet 2023 ;


Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif 

Madame [W] [H] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle pour l’appartement, due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 683,68 euros au total, et pour le garage double à la somme de 166,60 euros au total ;

Monsieur [C] [Y] et Madame [C] [U] née [V] font la preuve de l'obligation dont ils se prévalent en produisant le bail à usage d’habitation et le contrat de location d’un garage double signés, les commandements de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et plusieurs décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 5561,64 euros pour l’appartement arrêtée au 09 janvier 2024 et de 1416,70 euros pour le garage double arrêtée au 02 janvier 2024.

Concernant l’appartement, la créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 5561,64 euros au 09 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, Madame [W] [H] sera condamnée à payer à Monsieur [C] [Y] et Madame [C] [U] née [V], à titre provisionnel la somme de 5561,64 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 09 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision.

Concernant le garage double, la créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1416,70 euros au 02 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, Madame [W] [H] sera condamnée à payer à Monsieur [C] [Y] et Madame [C] [U] née [V], à titre provisionnel la somme de 1416,70 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 02 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision.


Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [W] [H] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant être travailleur indépendant et avoir eu des revenus très limités entre les mois de juin et octobre 2023 ; elle justifie d’un contrat de consultant signé le 15 novembre 2023 au titre duquel Madame [W] des missions à l’étranger et perçoit entre 1000 et 2500 euros ; 

Il ressort des décomptes versées aux débats que la locataire a repris le paiement des loyers ;

Compte tenu de ces éléments et Madame [W] [H] ayant repris au jour de l'audience le paiement des loyers et charges et paraissant désormais en capacité d’apurer sa dette en sus du paiement des loyers et charges courants, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Les effets des clauses résolutoires seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement des loyers courants, les clauses seront réputées ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· les clauses résolutoires retrouveront leur plein effet,
· à défaut pour Madame [W] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux appartement n° 53 sis [Adresse 6] et garage double n°34 situé [Adresse 5], dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique,
· Madame [W] [H], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à Monsieur [C] [Y] et Madame [C] [U] née [V] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 683,68 euros au total pour l’appartement , et une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat de location s'était poursuivi, soit 166,60 euros au total pour le garage double, et ce jusqu'à la libération effective des lieux,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [H] qui succombe supporta la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût des deux commandements de payer déjà signifiés et de l'assignation.

L'équité commande en outre de condamner Madame [W] [H] à payer à Monsieur [C] [Y] et Madame [C] [U] née [V] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .

Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS Monsieur [C] [Y] et Madame [C] [U] née [V] recevable en leurs demandes ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation liant les parties sont réunies au 20 août 2023 ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location d’un garage double liant les parties sont réunies au 20 juillet 2023 ;

CONDAMNONS Madame [W] [H] à payer à Monsieur [C] [Y] et Madame [C] [U] née [V], à titre provisionnel la somme de 5561,64 euros représentant les loyers et charges impayés de l’appartement arrêtés au 09 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [W] [H] à payer à Monsieur [C] [Y] et Madame [C] [U] née [V], à titre provisionnel la somme de 1416,70 euros représentant les loyers et charges impayés du garage double arrêtés au 02 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

AUTORISONS Madame [W] [H] à apurer la dette totale de 6978,34 euros sur une durée de 36 mois par 35 mensualités successives de 193,84 euros, payables avant le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer et charges courants à leur échéance :
· les clauses résolutoires retrouveront leur plein effet,
· à défaut pour Madame [W] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux appartement n° 53 sis [Adresse 6] et garage double n°34 situé [Adresse 5], dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique,
· Madame [W] [H] sera condamnée à verser à la SA ERILIA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges soit 683,68 euros au total pour l’appartement à ce jour, et une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat de location s'était poursuivi, soit 166,60 euros au total à ce jour pour le garage double, et ce jusqu'à la libération effective des lieux,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.


RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [W] [H] à payer à Monsieur [C] [Y] et Madame [C] [U] née [V] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [H] aux dépens en ce compris le coût des deux commandements de payer déjà signifiés et de l'assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.


LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE