Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 11 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 22 Février 2024
Président : M. MENICHINI, MTT
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 22 février 2024
 à M. [J]
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 22 février 2024
 à Me POURCIN
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/04613 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3VNH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [J]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par son représentant légal Monsieur [H] [J]
comparant en personne





DEFENDERESSE

Madame [T] [I]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Adeline POURCIN, avocat au barreau de MARSEILLE












EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er mai 2018, la SCI [J] a donné à bail à Madame [T] [I] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 710 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [J] a fait signifier à Madame [T] [I] par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2023 un commandement de payer la somme de 5909,44 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 juin 2023, la SCI [J] a fait assigner Madame [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, sur le fondement de l'article L213-4-4 du Code de l'Organisation Judiciaire et territorialement sur le fondement de l'article R213-9-7 du Code de I'Organisation Judiciaire, statuant en référé sur le fondement de l'article 834 du Code de Procédure Civile, Tous droits et moyens des parties demeurant expressément réservés quant au fond, mais des à présent par provision vu l'urgence :

- Venir, Madame [T] [I] Entendre constater la résiliation du bail,

- Entendre ordonner son (leur) expulsion immédiate et sans délai ainsi que celle de tous occupants de son (leur) chef conformément aux dispositions des articles 61 à 66 de la Loi N° 91.650 du 9 juillet 1991 et 194 à 209 du décret N° 92.755 du 31 juillet 1992, des lieux loués par toutes voies et moyens de droit,

- S'entendre condamner à payer au bailleur à titre d'indemnité d'occupation mensuelle la somme de 783,33 E, outre taxes et accessoires à compter du 1er Avril 2023 et jusqu'à la libération des lieux,

- S'entendre en vertu de l'article 849 du code de procédure civile condamner au paiement d'une provision de 6.548,10 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires arrétées au 25.03.2023 avec intéréts au taux légal à compter de la date de l'assignation,

- S'entendre en outre en application de l'article 700 du Code de Procedure Civile condamner au paiement de la somme de 1.000,00 euros,

- S'entendre condamner en tous les dépens, conformément à l'article 696 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [J] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 25 janvier 2023 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l'audience du 12 octobre 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à la demande du défendeur pour être finalement retenue à l'audience du 11 janvier 2024.

A cette audience, la SCI [J], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 13.023,45 euros, selon décompte en date du 1er janvier 2023, terme de janvier inclus.

Madame [T] [I], représentée par son conseil, remet ses conclusions en réponse dans lesquelles elle demande de voir, vu la décision de la Commission Départementale de Médiation des Bouches-du-Rhône en date du 9 février 2023, vu l'article 1343-5 du code civil, vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, vu les pièces versées aux débats :

- CONSTATER que le bailleur a perçu des APL jusqu'au mois d'avriI 2023,

- CONSTATER que Madame [I] s'est acquittée de la somme de 70€ par mois au titre du résiduel du loyer,

En conséquence,

- JUGER que la somme due par Madame [I] au 25 mars 2023 était de 6084 €,

- ACCORDER à Madame [I] les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative,

- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail de Madame [I],

- CONSTATER que Madame [I] a versé entre avril et septembre 2023 la somme de 420€ à son bailleur,

En conséquence,

- DEDUIRE cette somme du montant de l'éventuelle indemnité d'occupation due par Madame [I],

- DEBOUTER la SCI [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

La présente décision susceptible d'appel est contradictoire par application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 février 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 07 juin 2023, soit plus six semaine avant la première audience du 12 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI [J] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 03 juin 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 1er mai 2018 contient une clause résolutoire (article 11) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 janvier 2023, pour la somme en principal de 5909,44 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 mars 2023.

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l'espèce, Madame [T] [I] déclare percevoir 205,83 euros de RSA auxquels s'ajoutent 550 euros d'allocation ASS. Elle indique qu'elle vit seule avec sa fille de 3 ans pour laquelle le père ne verse aucune pension alimentaire et que depuis que ses deux aînés ont été placés entraînant la perte de ses allocations familiales, elle n'est plus en mesure de régler son loyer. Depuis novembre 2022, elle ne verse que 70 euros mensuellement. En outre, il résulte du décompte que Madame [T] [I] n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience. L'octroi de délais de paiement ne ferait qu'aggraver sa situation financière.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Madame [T] [I] étant occupante sans droit ni titre depuis le 25 mars 2023 , il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l'exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [T] [I] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Le paiement de 394 euros de la CAF directement au bailleur en avril 2023 et les paiements de 70 euros par mois de Madame [T] [I] à la SCI [J] pour participation au règlement de son loyer d'avril à juillet 2023 n'ont pas à entrer en compte dans le calcul de l'indemnité d'occupation due par Madame [T] [I] à compter du 25 mars 2023. Ces versements sont pris en compte dans le calcul de sa dette globale. La demande de Madame [T] [I] de réduire cette indemnité d'occupation sera donc rejetée.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [T] [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 783,33 euros actuellement, et de condamner Madame [T] [I] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [T] [I] reste devoir la somme de 13.023,45 euros, à la date du 1er janvier 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de janvier inclus. Les paiements de la CAF et les paiements de Madame [T] [I] entre le 1er janvier 2021 et le 1er janvier 2024 sont pris en compte dans ce décompte fourni par le bailleur.

Madame [T] [I] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 13.023,45 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5445,44 euros - somme corrigée par soustraction de la CAF (394 euros le 05 janvier 2023) et du paiement de Madame [T] [I] (70 euros le 10 janvier 2023) - à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SCI [J] les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mai 2018 entre la SCI [J] et Madame [T] [I] concernant le logement, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 25 mars 2023 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [T] [I] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [T] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu'à défaut pour Madame [T] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [J] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [T] [I] à verser à la SCI [J], à titre provisionnel, la somme de 13.023,45 euros, décompte arrêté au 1er janvier 2024 incluant la mensualité de janvier, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5445,44 euros à compter du 25 janvier 2023 et à compter de l'assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [T] [I] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 783,33 euros à ce jour, à compter du 1er février 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DEBOUTE la SCI [J] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


La greffière, Le président,