Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 18 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 27 Juin 2024
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 18 Avril 2024



 GROSSE :
 Le 27 juin 2024
 à Me Eric BAGNOLI
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 27 juin 2024
à Mme [R] [K] divorcée [S]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/03745 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3QAG
JONCTION 24/01933

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [L], domicilié : chez SOCIETE PROMOREAL SAS, [Adresse 3]

représenté par Me Eric BAGNOLI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [L], domiciliée : chez SOCIETE PROMOREAL SAS, [Adresse 3]

représentée par Me Eric BAGNOLI, avocat au barreau de MARSEILLE


DEFENDEURS

Madame [R] [K] divorcée [S]
née le 13 Juin 1964 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

 comparante en personne

Monsieur [E] [S]
né le 15 Janvier 1969 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparant




EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 15 février 2010, relatif à un appartement, deux box fermés, trois emplacements de parkings extérieurs et une cave situés [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 3 102 euros outre 170 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur et Madame [X] [L] a fait signifier à Monsieur [E] [S] et Madame [R] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire les 25 mars 2023 et 31 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de leurs moyens et prétentions, Monsieur et Madame [X] [L] ont fait assigner Monsieur [E] [S] et Madame [R] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 14 septembre 2023, aux fins de :
les condamner au paiement de la somme de 21 533,72 euros au titre de l'arriéré locatif,désigner un expert avec pour mission de se rendre sur les lieux ; de décrire les désordres invoqués par les locataires ; de chiffrer les réparations propres à y remédier ; de dire si ces désordres sont la conséquence de dégradations commises par les locataires ou celle d’un usage normal des matériaux et éléments d’équipements dont est constitué le logement ; de dresser rapport de ces constatations,les condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.
A cette audience, Monsieur et Madame [X] [L], représentés par leur Conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance.

Monsieur [E] [S] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Madame [R] [S] a comparu. Elle a reconnu la dette, déplorant l’absence de travaux réalisés par les bailleurs malgré la vétusté de l’appartement.

Par ordonnance du 26 octobre 2023, le Juge a prononcé la réouverture des débats à l’audience du 14 décembre 2023, afin que Monsieur et Madame [X] [L] fournissent une copie du commandement de payer comprenant le décompte détaillé. 

A cette audience, Monsieur et Madame [X] [L], représentés par leur Conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs dernières écritures, actualisant le montant de leur créance à la somme de 47 038,03 euros. Ils ont en outre demandé de :

constater la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire,ordonner leur expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de leur chef,les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale à 4 227,52 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux.
Monsieur [E] [S] et Madame [R] [S] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

Par ordonnance du 8 février 2024, le Juge a prononcé la réouverture des débats à l’audience du 18 avril 2024, afin que Monsieur et Madame [X] [L] apportent la preuve de la notification de leurs dernières conclusions aux défendeurs dans le cadre du respect du contradictoire et fournissent une copie de la notification de l’assignation à la Préfecture. 

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de leurs moyens et prétentions, Monsieur et Madame [X] [L] ont fait assigner Monsieur [E] [S] et Madame [R] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 18 avril 2024, aux fins de :

constater la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire,ordonner leur expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de leur chef,les condamner au paiement de :◦
la somme provisionnelle de 55 574,79 euros au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts légaux à compter de l’assignation,◦d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale à 4 227,52 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, ◦la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l'instance,subsidiairement, désigner un expert avec pour mission de se rendre sur les lieux ; de décrire les désordres invoqués par les locataires ; de chiffrer les réparations propres à y remédier ; de dire si ces désordres sont la conséquences de dégradations commises par les locataires ou celle d’un usage normal des matériaux et éléments d’équipements dont est constitué le logement ; de dresser rapport de ces constatations.
A cette audience, Monsieur et Madame [X] [L], représentés par leur Conseil, sollicitent le bénéfice de leurs dernières écritures, actualisant le montant de leur créance à la somme de 64 299,49 euros au 17 avril 2024. Ils demandent de :

constater la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire,ordonner leur expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de leur chef,les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale à 4 227,52 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux.subsidiairement, désigner un expert avec pour mission de se rendre sur les lieux ; de décrire les désordres invoqués par les locataires ; de chiffrer les réparations propres à y remédier ; de dire si ces désordres sont la conséquences de dégradations commises par les locataires ou celle d’un usage normal des matériaux et éléments d’équipements dont est constitué le logement ; de dresser rapport de ces constatations,joindre les instances entre les parties, enregistrées au répertoire général sous les numéros 23/03745 et 24/01933, précisant avoir fait signifier une nouvelle assignation en l’absence de preuve de la dénonciation de la première à la Préfecture. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension éventuelle des effets de la clause résolutoire durant de tels délais.
Monsieur [E] [S] ne comparaît pas et n’est pas représenté, bien que cité par acte remis à étude.

Madame [R] [S] comparait. Elle reconnait l’existence d’une dette locative – dont elle ne conteste pas le montant – et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa volonté d’organiser un rendez-vous afin d’identifier les travaux de réparation devant être réalisés. Elle fait valoir que des désordres nécessitant des travaux persistent au sein du logement ; que des constats d’huissier ont constaté la vétusté dénoncée le 25 mars 2015 et le 5 novembre 2019 ; que malgré de multiples courriels, les bailleurs n’ont pas entamé de démarches en vue de réaliser les travaux nécessaires qui leur incombent ; qu’elle a elle-même entrepris lesdits travaux, notamment s’agissant des volets et fenêtres.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024. 

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. 

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. 

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la jonction des instances

Conformément à l'article 367 du code de procédure civile, il est dans l'intérêt d'une bonne justice de joindre les instances entre les parties, enregistrées au répertoire général sous les numéros 23/03745 et 24/01933, et de dire que la procédure se poursuivra sous le numéro 23/03745.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II, III et IV de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur et Madame [X] [L] ne justifient pas de la notification des conclusions comprenant une demande additionnelle en expulsion pour dette locative à la Préfecture, contrairement aux dispositions des textes susvisés. 

S’il est constant qu’une nouvelle assignation a été signifiée le 26 février 2024 à Monsieur [E] [S] et Madame [R] [S] (c’est-à-dire postérieurement à l’ordonnance du 8 février 2024) et que celle-ci a été notifiée à la Préfecture le 27 février 2024, il convient de souligner que le défaut de notification dans les délais ne peut être régularisé lors de l’instance par le bailleur.

Dès lors, l’action de Monsieur et Madame [X] [L] aux fins de constat de la résiliation du bail est déclarée irrecevable, de même que les demandes subséquentes. 

En toute hypothèse et surabondamment, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse au cas d’espèce, en l’absence de preuve de la signification du commandement de payer à Madame [R] [S] (seul le volet concernant Monsieur [E] [S] est transmis).

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4, 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu les articles 1240, 1719, 1720 et 1724 du code civil,

Il résulte des décomptes locatifs transmis que Monsieur [E] [S] et Madame [R] [S] restaient débiteurs d’une dette locative de 21 533,72 euros au 2 mai 2025 ; d’une dette locative de 34 351,73 euros au 10 septembre 2023 ; d’une dette locative de 48 038,03 euros au 1er décembre 2023 ; d’une dette locative de 55 574,79 euros au 16 février 2024 et d’une dette locative de 64 299,49 euros au 17 avril 2024.

Reste que les moyens développés et les pièces du dossier attestent de l'existence d'un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l'évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, Monsieur [E] [S] et Madame [R] [S] justifient de nuisances subies pouvant caractériser l’inexécution par Monsieur et Madame [X] [L] de leur obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.

Si les photographies produites ne sont pas datées et ne permettent pas d’identifier les lieux avec certitude, il ressort pour autant du dossier que le 5 novembre 2019, les locataires ont fait constaté l’état de l’appartement par un huissier de justice ; qu’aux termes du procès-verbal, il est fait état de dysfonctionnements (volets roulants défectueux ; ouverture et fermeture des baies vitrées problématiques ; convecteurs électriques hors d’usage et mal positionnés ; traces de rouille, éclats et boursoufflement de peinture à divers endroits).

Sur cette base, les locataires ont sommé les bailleurs, le 15 novembre 2019, d’avoir à réparer les désordres, et des travaux ont été réalisés concernant les convecteurs électriques et la mise en place d’un chauffage soufflant une salle de bain, les 10 décembre 2019 et 7 janvier 2020.

En outre, Monsieur [E] [S] et Madame [R] [S] produisent un devis daté du 17 avril 2023, concernant des travaux sur des volets roulants ; la fourniture et la pose d’habillages de caissons ; un réglage de menuiseries ; la fourniture et la pose de garde-corps dans les salles de bain. Ils communiquent une facture concernant des travaux de peinture dans la cuisine moyennant la somme de 2 835 euros.

Ils justifient de l’envoi de nombreux mails durant l’année 2023 aux bailleurs, faisant état de la nécessité de réaliser des travaux dans l’appartement ; et donc de démarches entamées quant à l’état du logement litigieux antérieurement aux commandements de payer, pouvant potentiellement leur permettre d'invoquer une exception d'inexécution.

Des comptes sont donc à faire entre les parties qui méritent un débat de fond tant sur le principe d'une créance locative que sur son règlement et qui échappe au juge des référés, juge de l'évident et de l'incontestable.

Compte tenu de ces éléments, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond (y compris s’agissant des demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire), les parties n'ayant pas sollicité le renvoi de l'affaire devant le juge du fond en vertu de l'article 837 du code de procédure civile.

Les bailleurs, qui ne justifient pourtant d’aucune réparation depuis le 7 janvier 2020, ne contestent pas que Monsieur [E] [S] et Madame [R] [S] souffrent de désordres dans l’appartement loué. Ils justifient de l’intérêt d'une mesure d’instruction, et il sera fait droit à leur demande d’expertise dans les termes du dispositif ci-dessous.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur et Madame [X] [L], qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l'instance de référé. 

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Ordonnons la jonction des instances enregistrées au répertoire général sous le numéro 23/03745 et 24/01933, sous le numéro 23/03745 ;

Déclarons l’action de Monsieur et Madame [X] [L] aux fins de constat de la résiliation du bail irrecevable, de même que les demandes subséquentes ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de paiement de la somme de 64 299,49 euros à titre de provision, présentée par Monsieur et Madame [X] [L];

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces demandes ;

Ordonnons une expertise ;

Commettons Monsieur [Y] [V], [Adresse 2], Expert près la cour d’appel d'Aix-en-Provence, pour y procéder avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties ainsi que tous sapiteurs dans des spécialités distinctes de la sienne, dans les conditions de l'article 242 du code de procédure civile, de :

se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles pour l'accomplissement de sa mission, se rendre sur les lieux ([Adresse 1]) et les décrire, examiner les désordres allégués dans l'assignation et les conclusions des défendeurs, ainsi que les dommages en résultant,dire si le logement présente des défauts de conformité à l’usage d’habitation, d’entretien et de réparations,dire si les désordres compromettent la solidité du logement ou l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs,déterminer la nature, le siège, la gravité, la date d'apparition et la cause de ces désordres, fournir tous les éléments techniques et de fait permettant à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,dire si les désordres proviennent d'un défaut d'entretien du logement ou trouvent leur origine dans les parties communes,indiquer la nature, les délais d’exécution et le coût des travaux propres à remédier aux désordres constatés, incombant au propriétaire ou à la locataire,fournir tous éléments permettant de nature à permettre ultérieurement au Tribunal d'établir les responsabilités des intervenants, et d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
Disons que l'expert fera connaître sans délai au tribunal judiciaire de Marseille s'il accepte cette mission et, dans l'affirmative, qu’il commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé de la consignation, par le régisseur du tribunal ou le secrétariat-greffe ;

Disons qu'en cas d'empêchement ou de refus légitime de l'expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ou d'office ;

Disons que l'expert sera tenu d'informer le Tribunal de l'avancement de ses travaux et qu'en cas de difficultés de nature à entraver le déroulement de ses travaux ou si une extension de sa mission s'avérait nécessaire, il en fera rapport circonstancié au Tribunal ;

Disons que l’expert devra déposer son rapport écrit au greffe de la juridiction dans le délai de TROIS mois de l’avis de consignation et en adressera une copie à chacune des parties ;

Disons que l'expert avant le dépôt de son rapport définitif, devra donner établir une note de synthèse communiquée aux parties et répondre à toutes observations écrites de leur part dans le délai d'un mois suivant la communication de cette note de synthèse par l'expert, avant d'établir son rapport définitif ;

Fixons à 1 000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Disons que cette somme sera consignée par Monsieur et Madame [X] [L] auprès du Régisseur d’avances et de recettes de la juridiction, au plus tard le 19 juillet 2024 ;

Disons qu’à défaut de versement complet de la consignation dans le délai requis, la désignation de l’expert sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner dans le temps imparti ;

Disons que, lors de la première ou, au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

Disons qu'à l'issue de cette réunion l'expert fera connaître au tribunal la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire ;

Disons que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

Disons que l’expert adressera au juge chargé du contrôle de l’expertise sa demande de consignation complémentaire en y joignant, soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation ;

Lorsque l’expert aura ainsi porté à la connaissance du juge le montant du complément de consignation, celui-ci rendra une décision ordonnant à l’une des parties de consigner au greffe le complément qui lui paraîtra nécessaire ;

Disons qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il justifie l’avoir adressée aux parties ;

Disons que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, et que ces observations seront adressées au magistrat taxateur à fin, si nécessaire, de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe ;

Désignons le Magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Marseille pour surveiller les opérations d’expertise ;

Disons n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur et Madame [X] [L] aux entiers dépens de l'instance ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.



Le Greffier, Le Juge,