Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 22 Août 2024
Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 13 Juin 2024



 GROSSE :
 Le 22 août 2024
 à Me ALLONGUE
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 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 24/00678 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4O7D

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [S]
né le 12 Juin 1950 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 1]
représenté par Me Romain ALLONGUE, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [R] [P]
née le 04 Avril 1971 à [Localité 4] (69)
demeurant [Adresse 2] - [Localité 1]
non comparante










EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2022, Monsieur [D] [S] a donné à bail à Madame [R] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], [Localité 1], pour un loyer mensuel de 450 euros, outre 150 euros de provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [S] a fait signifier à Madame [R] [P] par acte d'huissier de justice en date du 5 mai 2023 un commandement de payer la somme de 5800 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d'huissier de justice en date du 16 octobre 2023, Monsieur [D] [S] a fait assigner Madame [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Madame [R] [P], ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est,
- condamner Madame [R] [P] à lui payer la somme provisionnelle de 7759.22 euros au titre des loyers et charges, décompte arrêté au 31 juillet 2023, avec intérêts de droit à compter du jugement, 
- condamner Madame [R] [P] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer échu outre les charges locatives et ce jusqu'à libération effective des lieux,
- condamner Madame [R] [P] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.


L'affaire a été appelée à l’audience du 25 janvier 2024 et après un renvoi elle a été retenue à l'audience du 13 juin 2024.

A cette audience, Monsieur [D] [S], représentée par son conseil, précise que la locataire a quitté les lieux le 14 février 2024, et actualise le décompte de la dette en indiquant à l’audience que la somme de 800 euros a été réglée par la locataire et non prise en compte dans la somme sollicitée.

Madame [R] [P], citée par acte remis en étude, n'a pas comparu n'a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 22 août 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 25 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, les demanderesses justifient avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 1er mai 2022 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 mai 2023.
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 juillet 2023.

Madame [R] [P] ayant quitté les lieux depuis le 14 février 2024, la demande au titre de son expulsion est devenue sans objet.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [R] [P] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail, soit le 5 juillet 2023, au départ de Madame [R] [P] par remise des clés, soit le 14 février 2024, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 400 euros et de 150 euros de provision sur charges, et de condamner Madame [R] [P] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [R] [P] reste devoir la somme de 10 109.22 euros au 14 février 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, jusqu’à la libération effective.

Madame [R] [P] sera donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 10 109.22 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Il est rappelé que selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par elles dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,


Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mai 2022 entre Monsieur [D] [S], et Madame [R] [P], pour un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], [Localité 1], sont réunies à la date du 5 juillet 2023 ;

PREND ACTE de ce que Madame [R] [P] a libéré les lieux le 14 février 2024 ;

DIT n’y avoir lieu par conséquent à ordonner son expulsion ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective du logement au montant du loyer et des charges ; 

CONDAMNE Madame [R] [P] à verser à Monsieur [D] [S], à titre provisionnel, la somme de 10 109.22 euros, décompte arrêté au 14 février 2024, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [R] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [R] [P] à verser à Monsieur [D] [S] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.


LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE