Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 11 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 22 Février 2024
Président : M. MENICHINI, MTT
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 22 février 2024
 à Me CONCAS
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 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 23/07014 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4EGU

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [W] [M] [G] [X] épouse [U]
née le 17 Mars 1968 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
représentée par Me Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE





DEFENDEURS

Monsieur [Y] [V]
né le 02 Janvier 1977 à [Localité 4] (13)
demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
non comparant

Madame [K] [Z] épouse [V]
née le 24 Avril 1981 à [Localité 4] (13)
demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
non comparante




EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 04 septembre 2019, Madame [W] [X] épouse [U] a donné à bail à Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [Z] épouse [V] une maison à usage d'habitation située [Adresse 1], [Localité 3], pour un loyer mensuel de 1240 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [W] [X] épouse [U] a fait signifier à Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 04 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 5366,68 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023, Madame [W] [X] épouse [U] a fait assigner Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modi?cation de la loi n° 86-1290 du 23 décembrc 1986, vu les articles 835 et 836 du Code dc procedure civile, vu le commandement de payer visant Ia clause résolutoire délivré à M. [Y] [V] et Mme [K] [Z] ép. [V], vu les pièces versées aux débats :

- DECLARER la demande de Mme [W] [X] ép. [U] recevable et fondée,

- DEBOUTER M. [Y] [V] ct Mme [K] [Z] ép. [V] de l'intégralité de leurs prétentions,

- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties depuis le 04/09/2023,

- CONSTATER l'occupation sans droit ni titre par M. [Y] [V] et Mme [K] [Z] ép. [V] du logement situé à [Localité 3] - [Adresse 1], et appartenant à Mme [W] [X] ép. [U],

- En consequence, ORDONNER l'expulsion de M. [Y] [V] et Mme [K] [Z] ép. [V] et celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi,

- CONSTATER la mauvaise foi de M. [Y] [V] et Mme [K] [Z] ép. [V], au sens de l'alinéa 2 de l'article L412-l du Code des procédures civiles d'exécution tel que modi?é par la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023,

- DIRE ET JUGER que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l'alinéa ler de l'article L412-1 du Code des procedures civiles d'exécution ne s'applique pas a la présente procedure,

- CONDAMNER solidairement M. [Y] [V] et Mme [K] [Z] ép. [V] à payer à titre provisionnel à Mme [W] [X] ép. [U] la somme de 9391.69 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 05/09/2023, à parfaire ou diminuer au jour de l'audience,

- DIRE ET JUGER que cette somme sera productive d'intérêts au taux légal à compter du 04/07/2023, date du commandement, sur la somme de 5.366,68 €, et à compter de la date de la présente assignation sur la somme de 9.391,69 €, jusqu'à parfait réglement,
- CONDAMNER solidairement M. [Y] [V] et Mme [K] [Z] ép. [V] an paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu'au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir,

- DIRE ET JUGER que Mme [W] [X] ép. [U] sera autorisé(e) à indexer la part de l'indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justi?catifs le remboursement des charges locatives au sens de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soustraction faite de la part de l'indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice,

- CONDAMNER solidairement M. [Y] [V] et Mme [K] [Z] ép. [V] à payer à Mme [W] [X] ép. [U] la somme de 1.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- CONDAMNER solidairement M. [Y] [V] et Mme [K] [Z] ép. [V] aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa noti?cation à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et de sa dénonce au représentant de l'Etat, le coût de la signi?cation de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l'expulsion.

Au soutien de ses prétentions, Madame [W] [X] épouse [U] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 04 juillet 2023 et ce pendant plus de deux mois.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 janvier 2024.

A cette audience, Madame [W] [X] épouse [U], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf en ce qui concerne l'expulsion, Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [Z] épouse [V] lui ayant rendu les clés du bien le matin même et actualise sa créance à la somme de 13.580,25 euros, selon décompte en date du 15 décembre 2023, terme de décembre inclus.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [Z] épouse [V] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 02 octobre 2023, soit plus six semaine avant l'audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Madame [W] [X] épouse [U] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 29 septembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 04 septembre 2019 contient une clause résolutoire (article 4.3.2.1) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 04 juillet 2023, pour la somme en principal de 5366,68 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 04 septembre 2023.

Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [Z] épouse [V] étaient donc occupants sans droit ni titre depuis cette date. Comme Madame [W] [X] épouse [U] indiquent qu'elle a récupéré son bien le matin même de l'audience du fait du départ volontaires de ses locataires, il n'y a plus lieu à expulsion.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [Z] épouse [V] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [Z] épouse [V] par remise des clés au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et de condamner Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [Z] épouse [V] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [Z] épouse [V] restent devoir la somme de 13.580,25 euros, à la date du 15 décembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de décembre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [Z] épouse [V], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [Z] épouse [V] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 13.580,25 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5366,68 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [Z] épouse [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [W] [X] épouse [U] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 septembre 2019 entre Madame [W] [X] épouse [U], d'une part, et Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [Z] épouse [V], d'autre part, concernant le logement, situé [Adresse 1], [Localité 3] sont réunies à la date du 04 septembre 2023 ;

PREND ACTE du désistement à l'audience de Madame [W] [X] épouse [U] de sa demande d'expulsion concernant Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [Z] épouse [V], celle-ci ayant indiqué avoir récupéré les clés de son logement le matin même de l'audience ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [Z] épouse [V] à verser à Madame [W] [X] épouse [U], à titre provisionnel, la somme de 13.580,25 euros décompte arrêté au 15 décembre 2023 incluant la mensualité de décembre, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5366,68 euros à compter du 04 juillet 2023 et à compter de l'assignation pour le surplus ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [Z] épouse [V] à verser à Madame [W] [X] épouse [U] une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [Z] épouse [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


La greffière, Le président,