Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 11 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 22 Février 2024
Président : M. MENICHINI, MTT
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 22 février 2024
 à Me SANGUINETTI
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 23/05304 - N° Portalis DBW3-W-B7H-32A7

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [M]
né le 21 Août 1952 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [O] épouse [M]
née le 30 Octobre 1954 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Monsieur [H] [C] [U]
né le 18 Octobre 1996 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 2]
non comparant

Madame [V] [Z] [N] [G]
née le 10 Juin 1996 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 2]
non comparante
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 24 mai 2017 à effet au 29 mai 2017, Monsieur [I] [M] et Madame [T] [O] épouse [M] ont donné à bail à Monsieur [H] [C] [U] et Madame [V] [Z] [N] [G] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 510 euros, outre 30 euros de provision sur charges et 10 euros sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [M] et Madame [T] [O] épouse [M] ont fait signifier à Monsieur [H] [C] [U] et Madame [V] [Z] [N] [G] par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2023 un commandement de payer la somme de 3962,45 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 juillet 2023, Monsieur [I] [M] et Madame [T] [O] épouse [M] ont fait assigner Monsieur [H] [C] [U] et Madame [V] [Z] [N] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu la loi du 6 juillet 1989, (7A et 24), vu le bail en date du 24/05/2017 liant les parties et la clause résolutoire, vu le commandemenl de payer délivré le 23/02/2023, vu les éléments versés aux débats, vu l'urgence :

- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire,

- ORDONNER la résiliation du bail en date à [Localité 6] du 24/05/2017,

- ORDONNER l'expulsion de Monsieur [C] [U] [H] et de Madame [Z] [N] [G] [V], le cas échéant avec l'appui de la force publique, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de l'appartement qu'ils occupent à [Localité 6] : [Adresse 2],

- CONDAMNER solidairement les requis à verser à Monsieur [M] [I] ainsi qu'à Madame [M] [T], née [O], représentés par leur mandataire la SAS FONCIA MARSElLLE, venant aux droits du CABlNET EAG, la somme provisionnelle de : 4557,42 €, soit : 4.374,79 € frais déduits, au titre des loyers et charges impayés, selon relevé de compte au 20/06/2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement de payer du 23/02/2023,

- FIXER le montant de l'indemnité d'occupation à une somme provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer echu, augmenté des charges,

- CONDAMNER solidairement les requis à verser cette somme jusqu'à parfaite libération des lieux,

- LES CONDAMNER solidairement à verser à Monsieur [M] [I] ainsi qu'à Madame [M] [T], née [O], représentés par leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 6], venant aux droits du CABINET IAG, la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procedure Civile,

- LES CONDAMNER solidairement aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi 98-657 du 29 juillet 1998, signifié par acte du 23/O2/2023.
Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [I] [M] et Madame [T] [O] épouse [M] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 23 février 2023 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l'audience du 09 novembre 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 11 janvier 2024.

A cette audience, Monsieur [I] [M] et Madame [T] [O] épouse [M], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance, actualisent leur créance à la somme de 7223,46 euros, selon décompte en date du 02 janvier 2024, terme de décembre inclus. Ils indiquent également que Monsieur [H] [C] [U] et Madame [V] [Z] [N] [G] ont quitté les lieux et qu'ils ont récupéré leur bien en date du 07 décembre 2023. Ils ont fait établir à cette date un constat de commissaire de justice pour l'état des lieux sortants, hors présence des locataires, déjà partis.

Bien que régulièrement assigné par procès-verbal 659 du Code de Procédure Civile, Monsieur [H] [C] [U] et Madame [V] [Z] [N] [G] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 04 juillet 2023, soit plus six semaine avant la première audience du 09 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Monsieur [I] [M] et Madame [T] [O] épouse [M] justifient avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 03 juillet 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 24 mai 2017 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 février 2023 pour la somme en principal de 3962,45 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 avril 2023.

Monsieur [H] [C] [U] et Madame [V] [Z] [N] [G] étaient donc occupants sans droit ni titre depuis cette date. Comme ils ont volontairement quitté les lieux début décembre 2023, il n'y a plus lieu à expulsion.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [H] [C] [U] et Madame [V] [Z] [N] [G] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [H] [C] [U] et Madame [V] [Z] [N] [G] par remise des clés au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 593,69 euros et de condamner Monsieur [H] [C] [U] et Madame [V] [Z] [N] [G] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [H] [C] [U] et Madame [V] [Z] [N] [G] restent devoir la somme de 7223,46 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation jusqu'au 7 décembre 2023, date de remise des clés.

Pour la somme au principal, Monsieur [H] [C] [U] et Madame [V] [Z] [N] [G], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [H] [C] [U] et Madame [V] [Z] [N] [G] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 7223,46 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3962,45 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [C] [U] et Madame [V] [Z] [N] [G], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [I] [M] et Madame [T] [O] épouse [M] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mai 2017 entre Monsieur [I] [M] et Madame [T] [O] épouse [M], d'une part, et Monsieur [H] [C] [U] et Madame [V] [Z] [N] [G], d'autre part, concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 23 avril 2023 ;

DIT qu'il n'y pas lieu à expulsion, Monsieur [H] [C] [U] et Madame [V] [Z] [N] [G] ayant quitté volontairement les lieux à la date du 7 décembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [C] [U] et Madame [V] [Z] [N] [G] à verser à Monsieur [I] [M] et Madame [T] [O] épouse [M], à titre provisionnel, la somme de 7223,46 euros décompte arrêté 7 décembre 2023 incluant la mensualité de décembre, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à la remise des clés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3962,45 euros à compter du 23 février 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [C] [U] et Madame [V] [Z] [N] [G] à verser à Monsieur [I] [M] et Madame [T] [O] épouse [M] une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [C] [U] et Madame [V] [Z] [N] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


La greffière, Le président,