Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 18 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 18 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 14 mars 2024
 à Me SANGUINETTI
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 14 mars 2024
 à Me GRASSI
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/07063 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4ELB

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [O]
né le 05 Janvier 1961 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Madame [K] [E] épouse [Y]
née le 25 Juin 1973 à [Localité 5] (13),
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Sophie GRASSI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [S] [Y]
né le 16 Septembre 1984 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 1]
non comparant

Monsieur [N] [B]
demeurant [Adresse 1]
non comparant


-EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 23 novembre 2012 ayant pris effet le 04 décembre 2012, Monsieur [O] [V] représenté par son mandataire la SAS OTIM IMMOBILIER, a consenti à Monsieur [Y] [S], Madame [E] [K] et à Monsieur [B] [N], un bail d'habitation portant sur un appartement avec terrasse et jardin situé [Adresse 1], et la location d’un emplacement de stationnement n°158 et d’un garage n°85, accessoires au logement situés dans la même résidence, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 831 euros outre 90 euros au titre des provisions pour charges;

Alléguant des impayés de loyers et charges, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [Y] [S], Madame [E] [K] et Monsieur [B] [N] le 07 février 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4200,72 euros en principal.

La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 09 février 2023 ;

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2023, dénoncé le 12 octobre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Monsieur [O] [V] représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 5] venant aux droits de la SAS OTIM IMMOBILIER a fait assigner en référé Monsieur [Y] [S], Madame [E] [K] et Monsieur [B] [N] devant le juge des contentieux et de la protection, et demande au juge des référés de:
condamner solidairement Monsieur [Y] [S], Madame [E] [K] et Monsieur [B] [N] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2178,90 euros due au titre des loyers et charges impayés (logement et parkings) arrêtés au 18 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 07 février 2023 ;constater la résiliation du bail liant les parties par l'effet de la clause résolutoire;ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [S], Madame [E] [K] et Monsieur [B] [N] et celle de tous occupants de leur chef, des lieux loués avec si besoin est le concours de la force publique;fixer l'indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [Y] [S], Madame [E] [K] et Monsieur [B] [N] au montant du dernier loyer échu majoré des charges, et les condamner solidairement au paiement provisionnel de cette somme jusqu'à la libération définitive des lieux ;autoriser le requérant à désactiver les émetteurs électroniques d’accès aux parkings n°128 et garage n°85 sis au sein de la résidence [Adresse 2]autoriser le requérant à interdire l’accès aux requis aux parkings n°128 et garage n°85 sis au sein de la résidence [Adresse 2]les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 07 février 2023;
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 janvier 2024, date à laquelle Monsieur [O] [V] ayant pour mandataire la SAS FONCIA [Localité 5] venant aux droits de la SAS OTIM IMMOBILIER a été représentée par son Conseil et a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 1414,29 euros au 08 janvier 2024 échéance du mois de janvier 2024 incluse;

Le bailleur a indiqué qu’il s’opposait aux demandes d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ; 

Madame [E] [K] a été représentée par son Conseil et suivant conclusions en défense auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge des référés de :
rejeter toutes fins, moyens et conclusions contrairesordonner la suspension des effets de la clause résolutoireconstater que Madame [K] [E] n’a plus de dette locative ou à défaut, accorder à Madame [E] des délais de paiement si une dette subsiste au jour de l’audiencedébouter Monsieur [O] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions notamment en ce qui concerne sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile laisser les dépens à la charge du bailleur ou à tout le moins à la charge de l’Etat
Madame [E] [K] déclare que Monsieur [Y] [S] est son époux, que Monsieur [B] [N] est l’un de ses enfants majeur, qu’elle a 3 enfants à charge, que le couple a décidé d’entamer une procédure de divorce pendante devant le Tribunal judiciaire de Marseille, qu’elle a été en arrêt maladie pour dépression ; elle justifie être salariée au sein de l’Hôpital [7] et percevoir entre 921,54 euros et 1223,38 euros de ressources ;
Madame [E] fait valoir qu’elle a repris le paiement du loyer et a commencé à apurer sa dette locative, qu’elle a repris son activité professionnelle et a effectué plusieurs virements ; elle ajoute qu’une aide pour le règlement de sa dette locative lui a été accordée par l’AG2R d’un montant de 2000 euros cette somme devant être versée directement au bailleur ; 

Monsieur [Y] [S] et Monsieur [B] [N], cités par actes remis à étude n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés ;

La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».



I - Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résiliation

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 10 octobre 2023 a été dénoncée le 12 octobre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 18 janvier 2024 ;

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme:

Aux termes de l'article II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 09 février 2023 soit plus de deux mois avant l’assignation du 10 octobre 2023 ; 

Par conséquent Monsieur [O] [V] ayant pour mandataire la SAS FONCIA [Localité 5] venant aux droits de la SAS OTIM IMMOBILIER est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le bail conclu signé le 23 novembre 2012 ayant pris effet le 04 décembre 2012 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement visant cette clause a été signifié le 07 février 2023, pour la somme en principal de 4200,72 euros en principal .

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 07 avril 2023 ;

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif 

Monsieur [Y] [S], Madame [E] [K] et Monsieur [B] [N] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation des baux.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 1099,54 euros au total ; 

Monsieur [O] [V] ayant pour mandataire la SAS FONCIA [Localité 5] venant aux droits de la SAS OTIM IMMOBILIER fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, le plan d’apurement, plusieurs décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 1414,29 euros au 08 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse;

Au vu du décompte versé aux débats il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de 215,63 euros et de 172,68 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1025,98 euros au 08 janvier 2024, hors frais de procédure, Monsieur [Y] [S], Madame [E] [K] et Monsieur [B] [N] seront au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à payer à titre provisionnel, la somme de 1025,98 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 08 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [E] [K] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant que le couple a décidé d’entamer une procédure de divorce pendante devant le Tribunal judiciaire de Marseille, qu’elle a été en arrêt maladie pour dépression ; elle justifie être salariée au sein de l’Hôpital [7] et percevoir entre 921,54 euros et 1223,38 euros de ressources ;

Madame [E] fait valoir qu’elle a repris le paiement du loyer et a commencé à apurer sa dette locative, qu’elle a repris son activité professionnelle et a effectué plusieurs virements ; elle ajoute qu’une aide pour le règlement de sa dette locative lui a été accordée par l’AG2R d’un montant de 2000 euros cette somme devant être versée directement au bailleur et justifie d’un mail de son assistance sociale confirmant cette aide; 

Le bailleur s’est opposé aux demandes d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ; 

Toutefois, compte tenu des éléments susvisés, de l’ancienneté du bail et Madame [E] [K] ayant repris au jour de l'audience le paiement des loyers et charges, paraissant en capacité d’apurer sa dette en sus du paiement des loyers courants et des charges, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Des délais de paiement seront exceptionnellement octroyés d’office à Monsieur [Y] [S] et Monsieur [B] [N] qui n’ont pas comparu selon des modalités identiques ;

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.
A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [Y] [S], Madame [E] [K] et Monsieur [B] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique,
· Monsieur [Y] [S], Madame [E] [K] et Monsieur [B] [N], devenus occupants sans droit ni titre, seront au vu de la clause de solidarité insérés au bail solidairement condamnés à verser à Monsieur [O] [V] représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 5] venant aux droits de la SAS OTIM IMMOBILIER une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 1099,54 euros au total et ce jusqu'à la libération effective des lieux,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [S], Madame [E] [K] et Monsieur [B] [N] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié du 07 février 2023 et de l’assignation et qui seront le cas échéant s’agissant de Madame [E] [K], recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

L'équité commande en outre de condamner in solidum Monsieur [Y] [S], Madame [E] [K] et Monsieur [B] [N] à payer à Monsieur [O] [V] représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 5] venant aux droits de la SAS OTIM IMMOBILIER la somme de 400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Il est rappelé qu'en application de l'article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal mais, dès à présent, par provision,

DECLARONS Monsieur [O] [V] représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 5] venant aux droits de la SAS OTIM IMMOBILIER recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 07 avril 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [S], Madame [E] [K] et Monsieur [B] [N] à payer à titre provisionnel, à Monsieur [O] [V] représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 5] venant aux droits de la SAS OTIM IMMOBILIER, la somme de 1025,98 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 08 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;



AUTORISONS Monsieur [Y] [S], Madame [E] [K] et Monsieur [B] [N] à apurer la dette sur une durée de 24 mois par 23 mensualités successives de 42,74 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 24ème échéance, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d'exigibilité;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance :

- la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra tous ses effets,
- faute de départ volontaire des lieux appartement avec terrasse et jardin situé [Adresse 1], et emplacement de stationnement n°158 et garage n°85, accessoires au logement situés dans la même résidence, dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [Y] [S], Madame [E] [K] et Monsieur [B] [N] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
-
 Monsieur [Y] [S], Madame [E] [K] et Monsieur [B] [N] seront solidairement tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 1099,54 euros au total;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [S], Madame [E] [K] et Monsieur [B] [N] à payer à Monsieur [O] [V] représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 5] venant aux droits de la SAS OTIM IMMOBILIER la somme de 400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [S], Madame [E] [K] et Monsieur [B] [N] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation et qui seront le cas échéant s’agissant de Madame [E] [K], recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;




RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE