Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 18 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 18 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 14 mars 2024
 à Me COHEN
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
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 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
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 à Me ......................................................
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 à Me ......................................................


N° RG 23/03212 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3L7D

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [N]
né le 13 Décembre 1961 à [Localité 3] (13)
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me William COHEN, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [U] [F]
demeurant [Adresse 1]
non comparante














EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 22 août 2022, Monsieur [V] [N] a consenti à Madame [U] [F] un bail à usage d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 820 euros outre 30 euros de provisions sur charges. 
Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [U] [F] le 28 octobre 2022, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 520 € en principal.
La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 31 octobre 2022.
Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2023 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 1er mars 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Monsieur [V] [N] a fait assigner en référé Madame [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MARSEILLE afin de voir :
Y venir la requise
- entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail liant les parties,
- entendre ordonner l’expulsion de Mme [U] [F], ainsi que celle de tous occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
- entendre condamner Mme [U] [F] à verser à Monsieur [V] [N] la provision de 5 240,55 euros,
- entendre condamner Mme [U] [F] à une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant du dernier loyer augmenté des charges et ce jusqu’à complète libération des lieux ;
- entendre condamner Mme [U] [F] à verser à Monsieur [V] [N] la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- entendre condamner Mme [U] [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 août 2023. 
Par décision d’avant dire droit du 16 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a décidé pour la réouverture des débats et il a invité Monsieur [V] [N] de justifier de la propriété du bien objet du litige et, par conséquent, de sa qualité et intérêt à agir.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 janvier 2024.
A cette audience, Monsieur [V] [N] a réitéré les termes de son assignation en versant aux débats un décompte actualisé de sa créance au mois de janvier 2024 à la somme de 14 450 euros ; 
Il a produit un titre de propriété ;
Bien que régulièrement citée par acte remis à étude, Madame [U] [F] n'a pas comparu et n'a pas été représentée ;
La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
I - Sur la recevabilité 
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Auparavant, ce délai était de 2 mois ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 28 février 2023 a été dénoncée le 1er mars 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, soit deux mois au moins avant l’audience du 17 août 2023.
Par ailleurs, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 31 octobre 2022, soit plus de deux mois avant l’assignation du 28 février 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Enfin le requérant a justifié de la propriété du logement sis [Adresse 1] par l’acte de vente reçu le 30 avril 2015 par Maître [M], notaire à [Localité 3].
Par conséquent Monsieur [V] [N] est recevable en ses demandes.
II – Sur le fond
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 22 août 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 octobre 2022, pour la somme en principal de 2 520 euros.

Ce commandement satisfait aux exigences de la loi du 06 juillet 1989 ;
Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, la locataire n'a pas réglé sa dette locative.
La clause résolutoire est donc acquise au 28 décembre 2022 et il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d’habitation à compter du 28 décembre 2022, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation et l’expulsion

Madame [U] [F] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [U] [F] par remise des clés ou expulsion, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 850 euros au total, et [U] [F] sera condamnée à la payer jusqu'à la libération effective des lieux ;
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
Monsieur [V] [N] fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte de sa créance actualisée à la somme de 14 450 euros au mois de janvier 2024 hors frais de procédure ; 
Ce décompte actualisé à la hausse sera pris en considération même si Madame [U] [F] n'a pas comparu, le bailleur ayant sollicité dans l'assignation, le paiement d'indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail ;
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 14 450 euros , décompte arrêté au mois de janvier 2024, hors frais de procédure, Madame [U] [F] sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 14 450 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au mois de janvier 2024, terme du mois de janvier inclus ;
Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [U] [F] qui n'a pas comparu ne sollicite pas de délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire ;
Le bailleur a maintenu ses demandes ; 
Il ressort du décompte versé aux débats que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience et le tribunal se trouve dans l'ignorance de sa situation financière et ne peut, dans ces conditions, déterminer les mensualités susceptibles d'être tenues pour acquitter la dette, dans le délai légal précité ;

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Madame [U] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après ;
Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique;

Sur les demandes accessoires
Madame [U] [F] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ;
Il convient en outre de condamner Madame [U] [F] à payer à Monsieur [V] [N] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du CPC.
En application de l'article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :
DECLARONS Monsieur [V] [N] recevable en ses demandes ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 décembre 2022 ;
CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties, au 28 décembre 2022 ;
ORDONNONS l’expulsion de Madame [U] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués appartement sis [Adresse 1] ;
DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;
DISONS que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
CONDAMNONS Madame [U] [F] à payer à titre provisionnel à Monsieur [V] [N] une indemnité d'occupation mensuelle fixée à la somme de 850 euros, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Madame [U] [F] à payer à Monsieur [V] [N] la somme provisionnelle de 14 450 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au mois de janvier 2024, terme de janvier inclus ;
CONDAMNONS Madame [U] [F] à payer à Monsieur [V] [N] la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [U] [F] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ;
REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE - PRESIDENTE