Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 18 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 18 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 14 mars 2024
 à Me GHEZ
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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 à Me ......................................................
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 à Me ......................................................


N° RG 23/07144 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4FEI

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [X] [E] épouse [J]
née le 15 Avril 1961 à [Localité 3]
demeurant Chez l’Agence AHORA IMMOBILIER - [Adresse 1]
représentée par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [A] [J]
né le 09 Novembre 1955 à [Localité 4]
demeurant Chez l’Agence AHORA IMMOBILIER - [Adresse 1]
représenté par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [R] [G]
né le 15 Juillet 1985 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 2]
non comparant






EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2017 ayant pris effet le 14 décembre 2017 , Monsieur [J] [A] et Madame [E] épouse [J] [X] ont consenti à Monsieur [G] [R] et à Madame [L] [P] un bail d'habitation portant sur un appartement sis [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 660 euros outre 85 euros au titre des provisions sur charges.
Madame [L] a donné congé par lettre du 07 octobre 2019 remise le 08 octobre 2019 ;
Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [G] [R] le 27 juin 2023 pour un montant en principal de 2931,40 euros, ainsi que d’avoir à justifier de l’occupation du logement.
La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 28 juin 2023.
Par acte de commissaire de justice du 09 octobre 2023, dénoncé le 12 octobre 2023 au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Monsieur [J] [A] et Madame [E] épouse [J] [X] ont fait assigner en référé Monsieur [G] [R] devant le juge des contentieux et de la protection, afin de voir :
- condamner par provision Monsieur [G] à payer la somme de 5290,24 euros à titre de provision, selon décompte arrêté au 1er septembre 2023 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation, et ce en vertu du contrat souscrit et de l’occupation des lieux ;
- constater au bénéfice de la clause résolutoire insérée au contrat déliant les parties, la résiliation du bail d’habitation dont il s’agit ;
En conséquence,
- ordonner l’expulsion des lieux loués sis [Adresse 2], ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;
- refuser d’accorder tout délais de grâce au requis et ce, en considération de son attitude irrespectueuse de ses obligations contractuelles ;
- condamner par provision Monsieur [G] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clefs, après déménagement complet ; 
- condamner Monsieur [G] à payer la somme de 900 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;
- condamner Monsieur [G] aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 janvier 2024.
Monsieur [J] [A] et Madame [E] épouse [J] [X] représentés par leur conseil, réitèrent les termes de leur assignation en actualisant leur créance à la somme de 7649,08 euros au 1er décembre 2023.
Bien que régulièrement cité par acte remis à étude, Monsieur [G] [R] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I - Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résiliation :
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 09 octobre 2023 a été dénoncée le 12 octobre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 18 janvier 2024.
Par ailleurs, Monsieur [J] [A] et Madame [E] épouse [J] [X] justifient avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 09 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Enfin, , Monsieur [J] [A] et Madame [E] épouse [J] [X] justifient par l’attestation délivrée le 19 décembre 2012 par Maître [C] [U] [Y] notaire à [Localité 5], être propriétaires indivis du bien objet de la présente procédure et partant de leur qualité à agir ;

Par conséquent Monsieur [J] [A] et Madame [E] épouse [J] [X] sont recevable en leurs demandes.

II – Sur le fond :
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 11 décembre 2017, contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 27 juin 2023 pour la somme en principal de 2931,40 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 août 2023 et que le bail est résilié de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [G] [R] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [G] [R] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 759,28 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée et sans intérêts.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, un décompte actualisé à la somme de 7649,08 euros au 1er décembre 2023,.

La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 7649,08 euros au 1er décembre 2023, Monsieur [G] [R] sera condamné à payer à Monsieur [J] [A] et Madame [E] épouse [J] [X] la somme de 7649,08 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 1er décembre 2023 échéance du mois de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.



Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce Monsieur [G] [R] qui n’a pas comparu ne sollicite pas de délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire;

Monsieur [G] [R] étant occupant sans droit ni titre depuis le 27 août 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [R] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement déjà signifié.

L’équité commande en outre de condamner Monsieur [G] [R] à payer à Monsieur [J] [A] et Madame [E] épouse [J] [X] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :
DECLARONS Monsieur [J] [A] et Madame [E] épouse [J] [X] recevables en leur demandes ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 27 août 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [A] et Madame [E] épouse [J] [X] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si besoin est, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS au montant du loyer actuel et charges, l’indemnité d’occupation mensuelle soit 759,28 euros à ce jour due par Monsieur [G] [R] jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [R] à payer à Monsieur [J] [A] et Madame [E] épouse [J] [X], à titre provisionnel, la somme de 7649,08 euros au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupations impayés au 1er décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [R] à verser à Monsieur [J] [A] et Madame [E] épouse [J] [X], à titre provisionnel une indemnité d’occupation de 759,28 euros à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [R] à verser à Monsieur [J] [A] et Madame [E] épouse [J] [X] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié ;

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE