Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 18 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 18 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 14 mars 2024
 à Me BIANCHI
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 14 mars 2024
 à Me GUIDICELLI
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/03379 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3NDC

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [O] [X]
née le 13 Octobre 1950 à [Localité 2] (13)
domiciliée : chez SAS CABINET P.V.L, [Adresse 1]
représentée par Me Anna-clara BIANCHI, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [H] [M]
né le 31 Août 1982 à [Localité 2] (13)
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Manuel GUIDICELLI, avocat au barreau de MARSEILLE









–EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 24 septembre 2020, Madame [X] [O] représentée par le Cabinet P.V.L., a consenti à Monsieur [M] [H], un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], avec cave n°256, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 570 euros outre 90 euros au titre des provisions sur charges ; 

Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [M] [H] le 25 novembre 2022 , pour un montant en principal de 2204,79 euros;

La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 29 novembre 2022 ;

Par acte de commissaire de justice du 27 avril 2023, dénoncé le 27 avril 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Madame [X] [O] représentée par le Cabinet P.V.L. a fait assigner en référé Monsieur [M] [H] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d'obtenir en substance:
sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2276,21 euros due au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 26 janvier 2023, et ce avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation;le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers  ;d’ordonner la libération des lieux et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;l'expulsion de Monsieur [M] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique;l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de Monsieur [M] [H] ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 683,01 euros;sa condamnation au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 25 novembre 2022 .
 
L'affaire a été appelée à l'audience du 31 août 2023 date à laquelle elle a été renvoyée au 21 septembre 2023 afin que Monsieur [M] [H] justifie de la reprise du paiement des loyers ;

A l’audience du 21 septembre 2023, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 18 janvier 2024 date à laquelle elle a été retenue;

A l'audience, Madame [X] [O] représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 9560,13 euros au 1er janvier 2024.

Monsieur [M] [H] a été représenté par son Conseil et suivants conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge des référés de lui octroyer les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative, de débouter Madame [X] [O] de sa demande d’expulsion et de sa demande de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Le juge des référés a donné lecture de la fiche de diagnostic social et financier reçue par le tribunal dans le cadre de la prévention des expulsions locatives.


La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION :


En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I - Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résiliation :

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 27 avril 2023 a été dénoncée le 27 avril 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit deux mois au moins avant l’audience initiale du 31 août 2023.

Par ailleurs, Madame [X] [O] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, Madame [X] [O] justifie par le relevé de propriété versé aux débats être propriétaire du bien objet de la présente procédure et partant, de sa qualité à agir ;

Par conséquent Madame [X] [O] est recevable en ses demandes.





II – Sur le fond :

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 25 novembre 2022, pour la somme en principal de 2204,79 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 janvier 2023 et que le bail d’habitation liant les parties est résilié de plein droit à cette date les dispositions susvisées étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [M] [H] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [M] [H] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable soit 683,01 euros au total ainsi que sollicité dans l’assignation, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux ;

Monsieur [M] [H] reconnait avoir interrompu le paiement de ses loyers et charges fait valoir afin que le bailleur prenne en compte ses demandes s’agissant de l’état de son logement ; il fait valoir que de nombreux désordres affecte les lieux loués : un four électrique dysfonctionnel , le cumulus d’eau chaude qui s’est trouvé hors service et que Monsieur [M] a dû remplacer à ses frais, des prises électriques hors normes, le volet dépliant cassé ; il fait valoir que la bailleresse refuse d’entreprendre des travaux ; 

Il est relevé que si Monsieur [M] verse aux débats des photographies au soutien de ses affirmations, force est de constater que ces clichés ne permettent pas de déterminer ni le lieu ni la date à laquelle ils ont été pris ;
De surcroît, aucune facture n’est produite alors que le locataire soutient avoir remplacé le cumulus à ses frais ;

Dès lors il y a lieu de considérer que la contestation soulevée par Monsieur [M] ne revêt pas un caractère sérieux et il sera statué en référé sur les demandes de la requérante ; 

Madame [X] [O] fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d'habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l’audience et quatre décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 9560,13 euros au 1er janvier 2024;

Au vu du décompte produit aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, la somme totale de 56,60 euros correspondant à des frais divers ;

Le relevé de compte produit permet dès lors de déterminer avec l 'évidence requise en référé, le montant de la créance au 1er janvier 2024, à la somme de 9503,53 euros

La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 9503,53 euros au 1er janvier 2024, Monsieur [M] [H] sera condamné à payer à Madame [X] [O] la somme de 9503,53 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; 

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Monsieur [M] [H] représenté par son conseil sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ; il a indiqué percevoir le RSA;

Toutefois, il ressort du décompte versé aux débats qu’au jour de l’audience Monsieur [M] [H] n’ a pas repris le paiement intégral du loyer, malgré le renvoi qui lui a été octroyé le 21 septembre 2023 afin qu’il justifie de la reprise du paiement des loyers, aucun versement n’étant intervenu depuis le mois de mai 2023 ; 

La condition légale de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n’étant pas remplie, les demandes tendant à obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire seront rejetées  ;

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [M] [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l'ordonnance.
Son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le concours de la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [M] [H] à quitter les lieux, le requérant obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [H] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement déjà signifié;

L’équité ne commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au profit du bailleur qui sera débouté de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision vu l'urgence, et en l’absence de contestations sérieuses:

DECLARONS Madame [X] [O] recevable en ses demandes;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 janvier 2023;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 25 janvier 2023;

REJETONS les demandes tendant à obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [H] de libérer les lieux, appartement avec cave n°256 situé [Adresse 3], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Monsieur [M] [H] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

REJETONS la demande d’expulsion sous astreinte ;

FIXONS à la somme de 683,01 euros l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Monsieur [M] [H] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [H] à payer à Madame [X] [O] la somme de 9503,53 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; 

CONDAMNONS Monsieur [M] [H] à payer à Madame [X] [O], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation de 683,01 euros, ce à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [H] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié;

DEBOUTONS Madame [X] [O] de sa demande en paiement au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;

REJETONS toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires ;




RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE