Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 18 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 18 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 14 mars 2024
 à Me BARLET
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 14 mars 2024
 à M. [P]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/05186 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZTF

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [K], [V], [Z] [C] épouse [F]
née le 04 Mai 1986 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Charline BARLET, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [B] [U] [P]
né le 17 Janvier 1999 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne










-
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2022, Madame [K] [C] épouse [F] a donné à bail à Monsieur [B] [U] [P] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 430 euros, outre 50 euros de provision sur charges. 

Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [B] [U] [P], le 10 mai 2023, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 1 440 euros en principal et d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs.

La situation d'impayés locatifs a été signalée le 12 mai 2023 à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône ;

Par acte de commissaire de justice en date du 07 août 2023, Madame [K] [C] épouse [F] a fait assigner Monsieur [B] [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [B] [U] [P], ainsi que de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est,
- condamner Monsieur [B] [U] [P] à lui payer la somme provisionnelle de 2 880 euros au titre des loyers et charges, comptes arrêtés au 4 août 2023, augmenté des intérêts de droit à compter de l’assignation,
- condamner Monsieur [B] [U] [P] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer échu outre les charges locatives et ce jusqu'à libération effective des lieux, 
- condamner Monsieur [B] [U] [P] à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et les frais d’exécution à intervenir. 

L'affaire a été appelée à l’audience du 2 novembre 2023 et après un renvoi elle a été retenue à l'audience du 18 janvier 2024.

A cette audience, Madame [K] [C] épouse [F], représentée par son conseil suivant les conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, fait valoir que le défendeur ne paie plus son loyer depuis plusieurs mois ce qui laisse Madame [F] dans une situation financière difficile. Que le locataire présent un comportement « particulièrement délétère avec les agents de sécurité de la résidence » ainsi qu’il se refuse à toute intervention pour régler le problème de la fuite d’eau, laquelle provoque de gros dégâts dans la chambre dessous et mitoyennes ainsi que dans les parties communes. Que selon rapport de Monsieur [L] [G], le régisseur, « la fuite provenant de la Cs 60 tombe sur des installations électriques (très dangereux) ». Ainsi, Madame [K] [C] épouse [F] demande au juge des contentieux de la protection de : 
Constater que Monsieur [P] n’a pas honoré le règlement des loyers depuis le mois d’avril 2023, Prononcer la résiliation du bail, Condamner Monsieur [P] à une indemnité d’occupation de 400 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner Monsieur [P] à des dommages et intérêts pour résistance abusive eu égard au comportement dont il justifie (refus d’honorer l’échéancier proposé amiablement et refus de faire visiter l’appartement au régisseur pour évaluer les travaux à effectuer et qui entraîne une dégradation de quatre appartements) ;Condamner Monsieur [P] au versement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens. 
Monsieur [B] [U] [P], comparaissant en personne, déclare qu’il a perdu son emploi et qu’il va commencer à percevoir le RSA à partir de janvier 2024. Il déclare que le régisseur est venu voir l’appartement et il a constaté une fuite d’eau dans la douche. Il ajoute souhaiter rester dans les lieux, en demandant des délais de paiement pour régler la dette et la suspension de la clause résolutoire. 

La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
 
I - Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 114 de la loi n° 98-697 du 29 juillet 1998, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 07 août 2023 a été dénoncée le 09 août 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 02 novembre 2023.

Par conséquent, Madame [K] [C] épouse [F] est recevable en ses demandes.

II- Sur le fond

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail, d'expulsion et paiement d'indemnités d'occupation :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.


L'article 24 de la même loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

Selon acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2023, Madame [K] [C] épouse [F] a fait commandement à Monsieur [B] [U] [P] d’avoir à payer la somme en principal de 1 440 €.

Toutefois, la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties qui prévoit « A défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges et un mois après commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit et le bailleur pourra, dans le cas où le locataire ne quitterait pas les lieux, l’y contraindre par simple ordonnance de référé » ne satisfait pas aux exigences des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 applicable aux relations entre le bailleur et la requise;

Cette clause, en ne stipulant pas un délai d'au moins six semaines, a pour effet de faire échec aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989. Le commandement de payer délivré sur le fondement d'une telle clause ne peut produire effet, nonobstant le fait qu'il mentionne que ce n'est qu'à l'expiration d'un délai de deux mois et faute pour le débiteur de s'être exécuté, que le bailleur pourra se prévaloir de la clause ;

En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire figurant au bail ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au vu des développements susvisés, les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l'effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l'existence de contestations sérieuses ;

Dès lors, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ces demandes ;

Sur les loyers et charges impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
Madame [K] [C] épouse [F] fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d'habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, le décompte actualisé à la somme de 5 080 euros au mois de janvier 2024, ainsi que deux procès-verbal d’infractions commises par le locataire au sein de la copropriété l’une dressé le 03 juillet 2023 à la somme de 74,50 euros et l’autre le 20 juillet 2023 à la somme de 149 euros ;
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 5 303,5 euros au mois de janvier 2024, Monsieur [B] [U] [P] sera condamné à payer à titre provisionnel, la somme de 5 303,5 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

Sur la demande de délais de paiement :

Le juge peut en application de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, étant précisé que les dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne sont pas applicables en l'espèce ;

En l'espèce, Monsieur [B] [U] [P] a sollicité des délais de paiement en déclarant être bénéficiaire du RSA à partir du mois de janvier 2024. Madame [K] [C] épouse [F] s'est expressément opposée à cette demande.

La dette est conséquente et ne cesse d'augmenter. Eu égard à la situation financière de Monsieur [B] [U] [P], au montant de la dette et à la qualité de la bailleresse aucun délai de paiement ne sera octroyé.

Sur la demande de dommages et intérêts

Madame [K] [C] épouse [F] sollicite la condamnation de Monsieur [B] [U] [P] à des dommages et intérêts pour résistance abusive.
 
Le juge des référés rend des décisions provisoires, il ne tranche pas le fond du litige, sa décision n'a pas au principal l'autorité de la chose jugée en application de l'article 488 alinéa 1er du Code de procédure civile.
 
Le juge des référés ne peut statuer sur une demande de dommages-intérêts, son pouvoir se bornant à l'allocation d'une provision.
Il convient en conséquence de dire n'y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [B] [U] [P] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

L'équité commande de condamner Monsieur [B] [U] [P] à payer à Madame [K] [C] épouse [F] la somme de 300€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 et de l'article 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à obtenir la constatation de la résiliation du bail liant les parties par l'effet de la clause résolutoire, l’expulsion de Monsieur [B] [U] [P], et le paiement d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS à payer à titre provisionnel à payer à titre provisionnel, à Madame [K] [C] épouse [F] la somme de 5 303,5 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

REJETONS la demande de délai de paiement formulée par Monsieur [B] [U] [P] ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [U] [P] à payer à titre provisionnel à Madame [K] [C] épouse [F] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts présentée par Madame [K] [C] épouse [F] ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [U] [P] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.


LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE