Tribunal Judiciaire · 0P10 Aud. civile prox 1 — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 09 Décembre 2024
Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 07 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 09/12/24
 à Me GISBERT
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 09/12/24
 à Me MAZEL
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/04214 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3TNV

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [K] [E]
née le 13 Septembre 1961 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Pascale MAZEL, avocat au barreau de MARSEILLE


DEFENDERESSE

S.A. GIA MAZET AGENCE DE LA COMTESSE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE











-
EXPOSE DU LITIGE 
Madame [K] [E] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 1]. 
Le 12 février 2018, le mandat de gestion, initialement confié par Madame [K] [E] à l’agence MyMarseille.com, a été transféré à l’agence La Comtesse.
Un bail meublé prenant effet au 20 décembre 2018 a été conclu entre l’agence La Comtesse, en qualité de mandataire de la propriétaire, et Madame [G] [O], pour un loyer mensuel de 510 euros, outre 30 euros de provision sur charges.
Par ordonnance de référé en date du 8 octobre 2020, il a été constaté l’acquisition de la clause résolutoire après commandement de payer non régularisé, délivré le 18 février 2020, pris acte de ce que les lieux avaient déjà été libérés en septembre 2020, et condamné la locataire au paiement à titre provisionnel de la somme de 2291.08 euros au titre de l’arriéré locatif, de 300 euros pour résistance abusive et de 800 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Par assignation du 26 février 2021, Madame [K] [E], a attrait LA SOCIÉTÉ GIA MAZET, AGENCE DE LA COMTESSE, devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, afin d’entendre, au visa des articles 1992 et 1993 et suivants du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes : 
20.000 euros de dommages et intérêts pour faute dans l’exécution de son mandat de gestion,3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens. Le juge de la mise en état a rendu le 9 mars 2023 une ordonnance d’incompétence au profit de la chambre de proximité.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 novembre 2023, renvoyée à deux reprises et plaidée le 7 octobre 2024. 
Représentées par leur conseil lors des débats, les parties ont repris oralement leurs conclusions déposées. 
Madame [K] [E] a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance. 
A l’appui de ses prétentions, elle a expliqué que l’appartement avait été récupéré dans un état très dégradé, comme constaté dans l’état des lieux du 11 septembre 2020, que des meubles avaient été dérobés, et qu’un arriéré locatif était persistant (2291.08 euros au mois d’avril 2020, 2790.55 euros d’indemnités d’occupation de mai à septembre 2020), que des frais d’huissiers et d’avocats avaient été engagés (1874.19 euros et 853 euros). Elle ajoute qu’elle a été contrainte de procéder à des travaux qu’elle justifie par des factures. Elle considère que l’agence immobilière a commis une faute dans l’exécution du mandat de gestion, engageant sa responsabilité dans le préjudice subi par elle constitué par l’arriéré locatif et les frais de réparation. A ce titre, elle invoque :
l’obligation pour le mandataire chargé de conclure un bail de vérifier la solvabilité des locataires, d’exiger une garantie pour assurer le paiement des loyers, de souscrire à une assurance de garantie des risques locatifs, ayant failli à ce titre à son devoir de conseil,l’absence de courrier à la locataire pour lui demander de quitter la lieux dans la mesure où le bail de un an n‘était pas reconductible, et son inertie dès lors que la locataire est restée dans les lieux,la délivrance d’un acte superfétatoire de congé pour reprise le 14 janvier 2020, alors même que le contrat avait déjà expiré, de même que la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire alors même que le contrat était expiré, générant des frais d’huissiers injustifiés,l’absence de demande en référé sur les dégradations.En réplique à la défense de l’agence immobilière arguant de l’absence d’inventaire mobilier dans l’état des lieux de sortie, elle souligne :
qu’il était du devoir de l’agence de procéder à la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, qu’elle avait effectivement demandé la reprise des lieux, mais sur un mauvais conseil de l’agence, que l’agence n’a pas été diligente pour obtenir l’attestation d’assurance, le commandement à le fournir n’ayant été délivré que six mois après l’expiration de la précédente attestation, qu’elle a justifié de tous les préjudices dont elle réclame réparation, , en produisant les factures concernant les travaux, et dans la mesure où elle n’a pu faire exécuter la décision de justice concernant l’arriéré, la saisie-attribution étant restée infructueuseLA SOCIÉTÉ GIA MAZET, AGENCE DE LA COMTESSE, représentée par son conseil, conclut au débouté de l’ensemble des demandes, et à titre reconventionnel à la condamnation de la demanderesse à la somme de 4000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, et de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.
Elle invoque au soutien de sa défense :
les vérifications de solvabilité de la postulante à la location, laquelle avait justifié de ses dernières quittances, d’un CDI et d’un salaire de 1799.18 euros,l’état des lieux d’entrée qui faisait apparaître un état global d’usage et des équipements endommagés, et l’état de sortie un état similaire hormis une armoire cassée, sans aucune mention de disparition d’équipementla justification d’une assurance habitation lors de la remise des clefs,un paiement régulier du loyer jusqu’au mois de janvier 2020,le déclenchement immédiatement après cet incident de paiement de la procédure en référé,la demande de la propriétaire de reprendre son logement ne lui a été formulée que le 10 janvier 2020, soit postérieurement au renouvellement tacite du bail,elle ne saurait être responsable d’éventuels agissements répréhensibles de la part de la locataire, ni de ses manquements dans le paiement du loyer, ni d’une inexécution d’une décision de justice,les frais de justice concernant la procédure en référé ont été pris en compte dans l’ordonnance de référé.Le délibéré a été fixé au 9 décembre 2024 par mise à disposition au greffe. 

MOTIVATION

Sur la faute de gestion du mandataire
En vertu des articles 1103 et 1104 du Code civil : “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”. “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public”. 
Selon l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
L'article 1992 du code civil énonce que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. 
Le mandat de gestion, sur l’immeuble situé [Adresse 1], sur la période concernée, n’est pas contesté.
Sur la faute concernant les vérifications de solvabilité et garanties de paiement des loyers
Il est établi par les pièces produites que l’agence immobilière a sollicité et obtenu la production de tous les justificatifs de nature à évaluer la situation de la candidate, et de la suffisance de ses revenus par rapport au montant du loyer. Il n’apparaît aucun manquement ni dans la démarche ni dans l’évaluation de sa capacité financière. Il est d’ailleurs relevé que le loyer a été réglé sans incident durant une année, ce qui confirme cette solvabilité.
Aucune disposition légale ou contractuelle n’obligeait en outre l’agence à inciter la bailleresse à contracter une assurance en garantie de paiement des loyers. 
L’engagement d’une caution n’est pas davantage une obligation, son absence n’apparait pas inadaptée s’agissant d’une locataire bénéficiant d’une situation professionnelle stable, pour un loyer proportionné à ses revenus.
Il n’est donc pas établi de faute à ce titre.
Sur la faute concernant les diligences pour mettre fin à la location
Le bail concerné est un bail meublé. Il n’est pas contesté qu’il avait une durée d’un an, soit du 20 décembre 2018 au 19 décembre 2019.
Toutefois, contrairement à ce qui est soutenu par la demanderesse, il n’est pas expressément prévu une non reconduction du contrat, mais précisé dans l’article 1.2 qu’à défaut de demande de congé par le bailleur ou le preneur, le bail est reconduit automatiquement, donc tacitement, pour une nouvelle durée d’un an, dans les mêmes conditions.
Il n’est pas établi de ce que Madame [K] [E] aurait demandé à son mandataire de donner congé avant l’expiration du bail. En effet, son courrier de demande de reprise est daté du 10 janvier 2020, et a été suivi immédiatement de la signification d’un congé pour reprise à la locataire, qui, conformément aux dispositions légales et contractuelles, ne pouvait prendre effet qu’à l’expiration de la durée du bail en cours, soit renouvelé tacitement le 20 décembre 2019, par conséquent le 19 décembre 2020 comme indiqué dans l’acte donnant congé.
Rien dans les éléments produits ne permet de considérer que l’agence aurait par ailleurs commis une faute dans son devoir de conseil, en l’absence de démonstration d’une volonté exprimée initialement à la limitation du bail sur une année.
Sur la faute concernant les diligences pour obtenir justification de l’assurance habitation
Il est justifié de la production de l’attestation d’assurance au moment de la remise des clefs, et de la sollicitation, par sommation, dès qu’une difficulté s’est présentée. Il n’est pas davantage établi de faute de ce chef.
Sur la faute concernant les actes ayant généré des frais d’huissiers inutiles
Les frais d’huissiers visés concernent tout d’abord le congé pour reprise qui n’était pas superfétatoire dès lors que le contrat était en cours de validité et qu’il s’agissait d’y mettre fin à son expiration. 
Ils comprennent ensuite le commandement de payer visant la clause résolutoire, condition nécessaire pour engager une procédure en expulsion, motivée par les incidents de paiement, et indispensable dès lors que le bail avait justement été renouvelé tacitement. En outre, ces frais ont déjà été pris en compte dans les dépens de l’instance en référé et ont été mis à la charge de la locataire.
Sur la faute concernant les carences dans les demandes formulées en référé
L’assignation ayant été diligentée avant l’établissement de l’état des lieux, avec pour objet l’expulsion de la locataire pour non-paiement du loyer, selon une procédure de l’évidence, il ne saurait être reproché à la mandataire d’avoir limité l’action à cette demande.
Sur la faute concernant les carences dans l’inventaire mobilier des états des lieux
L’état des lieux d’entrée comporte un inventaire très détaillé du mobilier, et de l’état de l’appartement.
L’agence a fait appel à un huissier pour procéder à l’état des lieux de sortie, lequel est intervenu 4 jours après la remise spontanée des clefs, par courrier, par la locataire. Dans ces circonstances, il ne saurait être reproché à la mandataire une défaillance dans la comparaison des inventaires, dès lors qu’elle a bien effectué les démarches, auprès d’un huissier, pour permettre la comparaison entre l’état d’entrée et l’état de sortie.
C’est précisément cette comparaison qui l’a conduite à constater qu’hormis la dégradation des portes miroir de l’armoire de la chambre, l’état de l’appartement à la sortie correspondait à celui relevé à l’entrée.
Sur les demandes de réparation du préjudice
La somme sollicitée est forfaitaire, et inclut selon les explications de la demanderesse l’arriéré locatif, dans la mesure où elle n’a pas pu faire exécuter la décision de justice, les frais d’huissier, et les travaux effectués suite au départ de la locataire.
Le mandat de gestion confié à l’agence ne l’engage pas personnellement dans le paiement du loyer, ce préjudice financier ayant en outre déjà fait l’objet d’un titre exécutoire, à l’encontre de la locataire, dont l’inexécution à ce jour ne peut être imputée à l’agence. Il n’emporte pas davantage responsabilité personnelle dans la réparation des dommages générés par la locataire, et ce sans qu’il soit besoin d’examiner la réalité de ces dommages et de leur correspondance avec les travaux visés.
Seule peut être recherchée pour justifier une réparation la faute dans l’exécution de mandate de gestion, laquelle n’a pas été retenue.
Les demandes seront donc intégralement rejetées.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive 
Le fait de ne pas obtenir gain de cause ne suffit pas à établir le caractère abusif de la procédure, qui suppose une mauvaise foi qui n’est en l’espèce pas démontrée.
Cette demande sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires 
Dépens seront laissés à la charge de la demanderesse, succombant principalement à l’instance, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.
En équité, la demanderesse, perdante, participera aux frais irrépétibles engagés par la défenderesse à hauteur de 1000 euros.
L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance de l’espèce, compatible avec son prononcé, n’exige de l’écarter. 

PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal de MARSEILLE, pôle de proximité, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe ; 

DEBOUTE Madame [K] [E] de sa demande au titre de la faute de gestion ;
DEBOUTE LA SOCIÉTÉ GIA MAZET, AGENCE DE LA COMTESSE de sa demande au titre de la procédure abusive ;
CONDAMNE Madame [K] [E] aux dépens ;
CONDAMNE Madame [K] [E] à payer à LA SOCIÉTÉ GIA MAZET, AGENCE DE LA COMTESSE la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure pénale ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués. 
LE PRESIDENT LE GREFFIER