Tribunal Judiciaire · 0P10 Aud. civile prox 1 — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 18 Novembre 2024
Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 07 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 18/11/24
 à Me KHALIL
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 18/11/24
 à Me CHARLES
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/07457 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4HYQ

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [Z] [I]
née le 30 Septembre 1941 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Aurelia KHALIL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [O] [I]
né le 28 Décembre 1979 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Aurelia KHALIL, avocat au barreau de MARSEILLE


DEFENDERESSE

Madame [N] [M], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Laurent CHARLES, avocat au barreau de MARSEILLE






EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 10 avril 2011, Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [I] ont donné à bail à Madame [N] [M] une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 600 euros, charges incluses.

Des loyers ayant été impayés en novembre 2022, février et mars 2023, Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [I] ont fait signifier à Madame [N] [M] par acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 1800 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier de justice en date du 19 octobre 2023, Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [I] ont fait assigner Madame [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

- Ordonner la résiliation du bail du 11 avril 2011,
- ordonner l'expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- supprimer le délai de 2 mois de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner Madame [N] [M] à leur payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 1976,90 euros avec intérêts légaux ainsi qu'une indemnité d'occupation d'un montant de 600 euros jusqu'à libération effective des lieux,
- condamner Madame [N] [M] à leur payer la somme de 5000 euros au titre des dommages et intérêts,
- condamner Madame [N] [M] à leur payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [I] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 27 juillet 2023, que la locataire n’a jamais justifié de son assurance, qu’elle a laissé une fuite d’eau sans la signaler, générant par la suite des travaux d’intervention. Ils soutiennent qu’il n’y a aucun plan d’apurement valable contrairement à ce que soutient la locataire.

L’affaire a été appelée le 25 mars 2024, pour être renvoyée et retenue à l'audience du 7 octobre 2024. Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [I], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance.

Madame [N] [M], représentée par son conseil, a conclu 
au débouté de la demande de résiliation et des demandes en découlant, et à titre reconventionnel la condamnation in solidum des bailleurs à la somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,autoriser le règlement de la dette locative, qui devra être fixée selon elle à 833, 95 euros au 3 octobre 2024, et au vu du plan d’apurement, à 25 échéances restantes à 33,36 euros,la condamnation des bailleurs à la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa défense, elle invoque un plan d’apurement signé par les deux parties le 25 octobre 2023, qu’elle respecte, une erreur dans le calcul de l’arriéré au regard des versements effectués depuis le commandement de payer. Elle ajoute que les bailleurs ont refusé de remplir le dossier FSL proposé par la CAF qui aurait permis d’apurer immédiatement, que la fuite d’eau ne provenait pas de chez elle, et qu’elle a subi des pressions par des visites intempestives et menaces de la part de son propriétaire qui tentait de la faire partir, la conduisant à déposer une main-courante.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 novembre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 23 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 25 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du bail

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer" ; tandis que l'article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu de deux obligations principales : (...) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus" ; et que l'article 1224 nouveau du code civil rappelle le principe que "la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit en cas d’inexécution suffisamment grave d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice » ; l’article 1227 nouveau poursuit : «la résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice ». 

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts des locataires et leur expulsion des lieux.

En l’espèce, il n’est relevé une défaillance dans le paiement des loyers que pour trois mensualités, en 2022-2023, rien n’établissant des manquements antérieurs, et les loyers ayant intégralement été repris par la suite et jusqu’à l’audience. Il n’est pas contesté l'existence d'une dette locative, mais nullement un manquement répété au paiement du loyer, notamment au regard de l’ancienneté du bail. Au surplus, il est justifié de la signature par les deux parties, le 25 octobre 2023, suite au commandement de payer, d’un plan d’apurement. Si persiste une ambiguïté entre les deux documents produits, un du 12 octobre, non signé effectivement par le propriétaire, et donc non valable, prévoyant des mensualités de 45,50 euros, et celui du 25 octobre, parfaitement valable, prévoyant des mensualités de 47,50 euros, il n’en demeure pas moins, comme il en est justifié par les relevés de compte, et repris dans le décompte actualisé des bailleurs, que de fait la somme de 45,50 euros a été versée en sus du loyer depuis décembre 2023, sans interruption. Au vu de la régularité dans le versement des mensualités aux fins d’apurement et du respect des loyers ultérieurs, il n’est pas caractérisé de manquement contractuel suffisamment grave, tiré de l’obligation de payer le loyer, pour justifier la résiliation du contrat, et par voie de conséquence, l'expulsion.

Par ailleurs, le défaut de justification d’assurance invoqué n’est pas étayé, aucune demande ni sommation n’étant produite, de sorte que ce manquement n’est pas davantage établi.

La demande de résiliation du bail sera donc rejetée, ainsi que les demandes conséquentes, expulsion et indemnité d'occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Vu les articles 4 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
Vu l’article 16 du code de procédure civile,

Le montant du loyer et des charges dus en application du bail ne fait l'objet d'aucune contestation et est justifié par la production du bail.

Les pièces produites par les deux parties permettent de déterminer l’arriéré locatif :

Au solde débiteur de – 1800 euros, non contesté, correspondant aux loyers de novembre 2022, février et mars 2023, doivent être déduits les montants suivants :
60 puis 50 puis 50 euros entre mai et novembre 202345,5 X 10(entre décembre 2023 et septembre 2024)4 euros d’erreurs CAF entre août et novembre 2023Soit 1181 euros, échéance de septembre 2024 comprise.

Il convient de condamner Madame [N] [M] au paiement de la somme de 1181 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts de la part des bailleurs

Les bailleurs n’apportent pas la démonstration de la défaillance invoquée relative à l’assurance, ni à un comportement fautif ou négligent quant à la fuite d’eau ayant nécessité des travaux. 

Par ailleurs, ils ne sauraient valablement reprocher une mauvaise volonté et un refus de règlement amiable de la dette alors même qu’une somme est mensuellement versée en sus du loyer depuis novembre 2023, et sans discontinuer.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de la part de la locataire

La locataire justifie d’une main-courante en novembre 2023, puis d’une plainte en décembre 2023, évoquant le comportement pressant et injurieux de la part du propriétaire pour la voir quitter les lieux. Toutefois, le caractère ponctuel, en l’absence d’éléments postérieurs, ne permet pas de caractériser une entrave à la jouissance paisible du bien loué, et ainsi de justifier l’octroi de dommages et intérêts liés à l’exécution du contrat de bail.

Cette demande sera donc également rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l'article 1343-5 du code civil, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, la locataire justifie de ses revenus modestes mais également de sa capacité à apurer la dette par des versements réguliers depuis près d’une année. Il convient de permettre la poursuite de l’échelonnement de l’apurement, dans la limite prévue par la loi, comme précisé dans les termes du présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [M], partie perdante au principal, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En équité, chaque partie conservera la charge des frais non compris dans les dépens (avocat).


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

 
DECLARE la demande en résiliation recevable ;

REJETTE la demande de résiliation du bail conclu le 10 avril 2011 entre Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [I] et Madame [N] [M] concernant le logement, situé [Adresse 1] ;

REJETTE par conséquent les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [N] [M] à verser à Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [I], la somme de 1181 euros, au titre de la dette locative, mensualité de septembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE à Madame [N] [M] la faculté d'apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, par 24 mensualités de 50 euros, la dernière mensualité correspondant au solde de la somme augmentée des intérêts ;

DIT qu'à défaut de paiement d'un règlement à l'échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

REJETTE les demandes respectives de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE Madame [N] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE les demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


Le greffier, Le président