Tribunal Judiciaire · 0P10 Aud. civile prox 1 — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 09 Décembre 2024
Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 07 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 09/12/24
 à Me REYMOND
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 EXPEDITION :
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N° RG 24/03422 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5AXB

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [L]
né le 27 Avril 1940 à [Localité 5] (13), domicilié : chez GUIS IMMOBILIER, [Adresse 4] - [Localité 2]

représenté par Me Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [O] [H] épouse [L]
née le 30 Mai 1946 à , domiciliée : chez GUIS IMMOBILIER, [Adresse 4] - [Localité 2]

représentée par Me Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE


DEFENDEUR

Monsieur [S] [Z]
né le 31 Août 1978 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]

non comparant





EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé en date du 26 décembre 2022, Monsieur [E] [L] et Madame [O] [L] ont donné à bail à Monsieur [S] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], [Localité 3], pour un loyer mensuel de 750 euros, outre 50 euros de provision sur charges. 

Monsieur [E] [L] et Madame [O] [L] ont fait signifier à Monsieur [S] [Z] par acte d'huissier de justice en date du 4 septembre 2023 un commandement de payer la somme de 1801,21 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et de justifier de l’assurance habitation, et visant la clause résolutoire contractuelle. Un autre commandement de payer la somme de 3200 euros et de justifier de l’assurance a été signifié le 25 janvier 2024.

Par acte d'huissier de justice en date du 15 avril 2024, Monsieur [E] [L] et Madame [O] [L] ont fait assigner Monsieur [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, et subsidiairement prononcer la résiliation, 
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [S] [Z], ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est,
- condamner Monsieur [S] [Z] à lui payer la somme provisionnelle de 4377,68 euros au titre des loyers et charges, décompte arrêté au 30 avril 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, 
- condamner Monsieur [S] [Z] à lui payer une indemnité d'occupation de 850 euros, outre les charges locatives, et ce jusqu'à libération effective des lieux,
- condamner Monsieur [S] [Z] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [E] [L] et Madame [O] [L] exposent que loyers sont demeurées impayées malgré les commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail dont le premier délivré le 4 septembre 2023 et ce pendant plus de deux mois.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 octobre 2024, lors de laquelle Monsieur [E] [L] et Madame [O] [L], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 9488,32 euros au 2 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Monsieur [S] [Z], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu.


La décision a été mise en délibéré au 9 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.



MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, les demandeurs justifient avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 26 décembre 2022 contient une clause résolutoire (paragraphe VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 septembre 2023.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 4 novembre 2023.

Monsieur [S] [Z] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [S] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [S] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 826,20 euros, et de condamner Monsieur [S] [Z] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [S] [Z] reste devoir au 2 octobre 2024 la somme de 9488,32 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’octobre 2024 inclus, mais incluant également les frais de commandements de payer, qui font partie des dépens et seront déduits du principal.


Monsieur [S] [Z] sera donc condamné au paiement de la somme de 9237,01euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Il est rappelé que selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs la totalité des frais exposés par elles dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,


DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 décembre 2022 entre Monsieur [E] [L] et Madame [O] [L] et Monsieur [S] [Z], pour un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], [Localité 3], sont réunies à la date du 31 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, le bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à payer à Monsieur [E] [L] et Madame [O] [L] la somme de 9237,01euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 826,20 euros à ce jour, à compter du 4 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 septembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à verser à Monsieur [E] [L] et Madame [O] [L] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l'Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi juge et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.


LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE