Tribunal Judiciaire · 0P10 Aud. civile prox 1 — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 18 Novembre 2024
Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente
Greffier : SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 07 Octobre 2024



 GROSSE :
 Le 18/11/24
 à Me GAUTHIER
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 18/11/24
 à Me BARLET
Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/00959 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4QTN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON


DEFENDEUR

Monsieur [N] [R] [X]
né le 28 Mai 1999 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Charline BARLET, avocat au barreau de MARSEILLE












EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 15 février 2021, Monsieur [D] [G], représenté par IMH, a donné à bail à Monsieur [N] [R] [X] un appartement à usage d’habitation non meublé situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 500 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [N] [R] [X] afin de garantir le paiement des loyers dans le cadre du dispositif VISALE.

Des loyers étant demeurés impayés, le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution, si bien que lui a été réglé le montant des sommes dues par le locataire, soit 1010 euros.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire, par acte de commissaire de justice du 23 mai 2022, un commandement de payer la somme de 1010 euros au principal et visant la clause résolutoire contractuelle.

La dette n’a pas été résorbée et à la suite de nouveaux incidents de paiement, le propriétaire a de nouveau fait jouer l’engagement de caution, si bien que la somme de 4169.58 euros lui a été réglée par la suite.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [N] [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [N] [R] [X],ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,condamner Monsieur [N] [R] [X] à lui payer la somme de 5149.58 euros avec intérêts légaux à compter du 23 mai 2022 sur la somme de 1010 euros et à compter du 24 octobre 2023 pour le surplus,fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation au montant du loyer augmenté des chargescondamner Monsieur [N] [R] [X] à payer les indemnités d'occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération des lieux,condamner Monsieur [N] [R] [X] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Appelée le 25 mars 2024, l’affaire a été renvoyée pour être retenue le 7 octobre 2024. A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 8181.58 euros, incluant le loyer de septembre 2024, et tenant compte du versement effectué de 30 euros. Elle a fait valoir qu’elle est subrogée au bailleur dans tous les droits et actions qu'avait le créancier contre le débiteur. Elle s’en est rapporté concernant la demande d’échelonnement des paiements.

Monsieur [N] [R] [X], présent, et assisté par son conseil, a indiqué être dans l’attente de la réponse du dossier de surendettement déposé, ainsi que d’une indemnisation pour un grave accident de la circulation subi le 9 juillet 2023, qui l’a contraint à cesser de travailler, une expertise étant en cours. Il invoque sa bonne foi et sollicite les plus larges délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.


La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 novembre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 25 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la demanderesse avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 mai 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.


Sur les demandes principales

Sur la subrogation
L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La jurisprudence reconnaît ainsi à la caution d'un locataire qui a réglé des impayés de loyer, le droit d'agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l'espèce, le contrat de cautionnement VISALE signé entre Monsieur [D] [G] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 11 février 2021 stipule que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation ».

Il ressort des quittances subrogatives produites contradictoirement que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, a réglé la somme totale de 8211.58 euros à Monsieur [D] [G] au titre des impayés de Monsieur [N] [R] [X]. Ce montant n’est pas contesté par ce dernier.

La caution ayant réglé à la place du locataire, elle est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.
 
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l’indemnité d’occupation
Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 23 mai 2022.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 juillet 2022.


Monsieur [N] [R] [X] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 23 juillet 2022 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur le paiement des loyers et charges
L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer » ; tandis que l'article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (...) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail, un décompte arrêté au mois de juillet 2024 démontrant que Monsieur [N] [R] [X] devait la somme de 8181.58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de septembre 2024 inclus, versement du locataire compris, ainsi que la quittance subrogative datée du 18 juillet 2024.


Monsieur [N] [R] [X] ne conteste pas ce décompte.

Monsieur [N] [R] [X] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 8181.58 euros, au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation mois de septembre 2024 compris.


Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la résiliation

L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, V- , permet au juge d’accorder des délais de paiement sur 36 mois, la clause résolutoire étant alors suspendue.

En l’espèce, le défenseur justifie d’une situation personnelle, médicale, et sociale, qui justifie que lui soient accordés des délais pour s’acquitter de sa dette, et que durant ce délai la résiliation du bail soit suspendue. Les perspectives d’évolution, et la situation particulièrement difficile actuelle, justifie que les délais comportent un palier, tel que précisé dans le dispositif.

L’exécution de cette condamnation sera le cas échéant adaptée à la décision à venir de la commission de surendettement.


Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [R] [X], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

L'équité justifie que la demande à ce titre soit rejetée.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 1er mai 2020 entre Monsieur [D] [G] et Monsieur [N] [R] [X] pour un appartement à usage d’habitation non meublé situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 23 juillet 2022 ;

FIXE indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [N] [R] [X] à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 23 juillet 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements déjà intervenus, et dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] [X] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8181.58 euros au titre de la dette locative et de l'indemnité d'occupation, échéance de septembre 2024 comprise, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 23 mai 2022 pour la somme de 1010 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

AUTORISE Monsieur [N] [R] [X] à s’acquitter de cette somme, en sus du loyer et les charges courants, en 36 mensualités, les 12 premières de chacune 100 euros, de la 13ème à la 23ème de chacune 300 euros, et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que l’octroi de ces délais suspend les effets de la clause résolutoire, qui sera non avenue en cas de respect de ces obligations ; 

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire reprendrait de plein droit ses effets, et dans cette hypothèse :

Monsieur [N] [R] [X] sera tenu de verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le solde intégral de la condamnation ; SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée,à défaut pour Monsieur [N] [R] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [N] [R] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS


Le greffier, Le juge,