Tribunal Judiciaire · 0P10 Aud. civile prox 1 — 22 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 30 Septembre 2024
Président : Mme MANACH,
Greffier : Mme SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 22 Juillet 2024



 GROSSE :
 Le 30/09/24
 à Me DENOT
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 30/09/024
 à Me CHAMAGRE
Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/00861 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4QDB

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [E]
né le 05 Juin 1960 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS

Madame [N] [M] épouse [E]
née le 02 Avril 1962 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS


DEFENDERESSE

Madame [C] [H], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me CHAMAGRE, avocat au barreau 







EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 décembre 2021, Monsieur [Y] [E] a consenti à Madame [C] [H] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 482 €, outre une provision sur charges de 70 € par mois. 
Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2023, Monsieur [Y] [E] et Madame [N] [M] épouse [E] ont fait délivrer à Madame [C] [H] un commandement de payer la somme en principal de 1.666,52 €. 
Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, Monsieur [Y] [E] et Madame [N] [M] épouse [E] ont fait assigner Madame [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de:
Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;A titre subisidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses clauses et obligations ;Rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux ainsi que toute demande à voir écartée l’exécution provisoire de droit ;Prononcer son expulsion des lieux loués et celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision et ce au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;La condamner au paiement de la somme de 3.437,68 € au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus au 14 novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2023 sur la somme de 1.666,52 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;La condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer courant indexable et au paiement sur justificatifs de la régularisation des charges/TOM/cotisations d’assurance, à compter du terme du bail jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous meubles et effets personnels ;La condamner au paiement de la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. 
Après avoir fait l’objet d’un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 22 juillet 2024.

Monsieur [Y] [E] et Madame [N] [M] épouse [E], représentés par leur conseil, ont actualisé le montant de leur créance à la somme de 4.080,77 €. Ils soutiennent que les infiltrations alléguées par la défenderesse proviennent d’un défaut d’usage et de la dégradation des joints et soutiennent que le dédommagement ne saurait excéder la période avant mars 2024 faute de déclaration de sinistre par la locataire. Ils rejettent les demandes de dommages-intérêts et de réduction du loyer.

Madame [C] [H], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites remises à l’audience aux termes desquelles elle semande de : 
Débouter les époux [E] de leur demande de résiliation de bail et d’expulsion ;Suspendre la clause résolutoire ;Lui accorder des délais de paiement ;A titre reconventionnel, ordonner une diminution de loyer de 30%, soit un loyer mensuel de 332,56 € depuis l’entrée dans les lieux le 12 décembre 2021 en raison de la violation de l’obligation de loyauté, des troubles de jouissance et des malfaçons dans l’appartement ;Ordonner la compensation avec la dette locative ;Subsidiairement, les condamner à lui payer la somme de 4.500 € à titre de dommages-intérêts ;A titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai de 6 mois pour libérer les lieux après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et fixer l’indemnité d’occupation à la somme maximale de 374,13 € par mois ;En tout état de cause, débouter les époux [E] de toutes leurs demandes et les condamner aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle allègue des troubles de jouissance tenant selon elle à l’insécurité de la résidence (dégradations, agressions, cambriolages, squat…). Elle allègue un défaut de loyauté de la part des bailleurs qui ne l’ont pas informée de cette situation au moment de la signature du contrat de bail et un manquement à leur obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux. Elle fait ainsi état de l’existence d’infiltrations d’eau dans l’appartement du fait de la malfaçon des fenêtres.
Par ailleurs, elle reconnaît la dette locative qu’elle explique par la perte de son emploi en février 2023 et une situation financière difficile. Elle rejette donc toute mauvaise foi et indique avoir repris le paiement du loyer depuis décembre 2023. Elle demande donc la suspension de la clause résolutoire et l’octoi de délais de paiement, déclarant des revenus de 1.641 € par mois. 

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire
Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 4 décembre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 18 mars 2024. 
L’action est donc recevable. 
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences 
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur. 

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire de plein droit (article VIII) sans aucune formalité judiciaire à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai de 2 mois est également celui visé par le commandement de payer du 10 mai 2023. 
Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 10 mai 2023 rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 10 juillet 2023, conformément aux dispositions précitées. 


Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif
Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats que Madame [C] [H] est redevable de la somme de 4.080,77 euros, selon décompte arrêté au 9 juillet 2024.

Il convient donc de condamner Madame [C] [H] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.437,68 € à compter de l’assignation et à compter de la présente décision pour le surplus. 

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023 lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [C] [H] justifie percevoir des revenus de l’ordre de 1.600 € par mois, dont 185 € au titre de l’allocation logement versée directement au gestionnaire du bien loué. Il ressort de l’historique de compte qu’elle justifie avoir versé le montant intégral du loyer du mois de juin 2024 avant la date d'audience – l’échéance de juillet n’étant pas prise en considération puique l’audience s’est tenue le 22 juillet. Ainsi, le loyer courant est de 586,26 €, provision sur charges comprises. Il est justifié du versement de l’allocation logement de 185 € et deux paiements par carte bancaire de 160,75€ et 245 €, soit un total de 590,75 €.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et des propositions de règlement formulées, il convient d'accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur les troubles de jouissance allégués

En vertu des dispositions de l'article 1104 du code civil, les conventions doivent être exécutées de bonne foi, ce qui implique que chacun des contractants est tenu vis-à-vis de l'autre d'une obligation de loyauté et de sincérité. 

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux à usage d'habitation, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le décret du 30 mars 2002 fixe les caractéristiques d'un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :
- le logement doit permettre d'assurer la santé et la sécurité physique des occupants ;
- certains éléments d'équipements et de confort doivent être présents ;
- des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

En vertu de ces dispositions, il appartient en tout état de cause au locataire de démontrer la violation par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent. 

En l’espèce, Madame [C] [H] allègue un manquement des bailleurs à leur obligation de loyauté en ce qu’ils ne l’ont pas informée de l’insécurité au sein de la résidence. 

Si en vertu des dispositions précitées, le bailleur est tenu d’informer le preneur sur l’état de la chose donnée à bail, il ne résulte d’aucun texte qu’il est tenu d’une obligation d’information envers le locataire quant à la sécurité de l’environnement des lieux loués. 

En tout état de cause, il appartient à Madame [C] [H], dès lors qu’elle demande que soit engagée la responsabilité contractuelle des bailleurs, de prouver une faute de ces derniers à son encontre génératrice d’un préjudice direct et actuel. En l’occurrence, la production d’articles de presse faisant état d’actes de vandalisme, de squats ou de cambriolages au sein de la Résidence [4] ne saurait suffire à caractériser une faute des bailleurs à l’encontre de Mme [H] qui ne démontre pas plus l’existence d’un préjudice personnel en résultant. Le fait qu’elle ait été victime d’un cambriolage de son véhicule ne saurait être imputable aux bailleurs.

Par ailleurs, en vertu de l'article 6b) et c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet, le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. 
Enfin, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. En toute hypothèse, il répond des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
En l’espèce, Madame [C] [H] allégue un trouble de jouissance qui résulterait d’un dégât des eaux. Elle produit des copies d’écran relatives à des échanges de courriels avec l’agence gestionnaire du bien loué concernant la gestion du sinistre. A cet égard, il importe de rappeler que de telles copies d’écran ne valent qu’à titre de simples renseignements et doivent nécessairement être étayées par des éléments de preuve complémentaires.

Par ailleurs, la production de témoignages de résidents de l’immeuble qui ne remplissent pas les conditions de l’article 202 du code de procédure civile ne peuvent constituer des éléments suffisant à établir l’origine des sinitres affectant le logement occupé personnellement par la défenderesse.

A cet égard, le rapport établi par la compagnie ABEILLE ASSURANCE le 14 mai 2024 indique le dommage n°2 consistant en des infiltrations d’eau constatées sur le mur du côté de la porte-fenêtre de la chambre « résulte principalement de la casse de la porte de communication entre la chambre et la salle de bain au niveau d’un gong générant un défaut de ventilation lorsque la porte est fermée ». Si lors de la visite technique, Madame [C] [H] a déclaré que le gong de la porte était cassé lors de l’entrée dans les lieux, elle n’en rapporte pas la preuve. S’agissant en l’occurrence d’une réparation qui relève de la responsabilité du preneur et de désordres qui proviennent d’un défaut de ventilation, ce dommage ne pourra être retenu. 

S’agissant du dommage n°1, il est indiqué qu’il résulte « d’infiltrations d’eau par les joints souples déchirés entre le seuil de menuiserie et le tableau maçonné ». Il est conclu que « l’impropriété à destination est caractérisée ». Il est constaté que le dommage se manifeste par « des traces brunâtres en partie dans les angles de la fenêtre de la chambre ». Les réparations consistent en un remplacement des joints et une reprise de la peinture.

Si l’entretien des huisseries et les joints afférents ne relèvent pas des réparations locatives à la charge du locataire au sens du décret n°86-1290 du 23 décembre 1986 mais sont à la charge des bailleurs, Madame [C] [H] ne demande pas la réparation des dommages, dont l’étendue apparaît limitée, ce dont on peut déduire que les travaux ont été réalisés. Par ailleurs, faute d’indiquer la date des travaux ou de préciser si ceux-ci n’ont pas été exécutés, il n’est pas possible de déterminer la durée du trouble de jouissance. Enfin, elle ne démontre pas la réalité et la métrialité du préjudice résultant de ce dommage. En effet, si elle allègue souffrir d’une bronchite depuis plusieurs mois, elle ne rapporte pas la preuve de la matérialité de ses allégations ni du lien de causalité avec le dommage constaté. 

En conséquence, Madame [C] [H] sera déboutée de ses demandes formées à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [H] sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient également de la condamner à verser la somme de 300 € à Monsieur [Y] [E] et Madame [N] [M] épouse [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 décembre 2021concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 10 juillet 2023,

CONDAMNE Madame [C] [H] à verser à Monsieur [Y] [E] et Madame [N] [M] épouse [E], la somme de 4.080,77 euros, selon décompte arrêté au 9 juillet 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.437,68 € à compter de l’assignation et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Madame [C] [H] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 113 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :
- la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra tous ses effets,
- faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [C] [H] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
- Madame [C] [H] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer 586,26 € à ce jour,

DEBOUTE Madame [C] [H] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [C] [H] aux dépens,

CONDAMNE Madame [C] [H] à payer à Monsieur [Y] [E] et Madame [N] [M] épouse [E] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE