Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 7 janvier 2025

N° RG 24/00450 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GKE2





Minute : JCP


























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[M] [W]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

 contradictoire

 DU 07 Janvier 2025 


DEMANDEUR(S) :

S.A. EURE ET LOIR HABITAT 
dont le siège social est 2 Rue du 11 Novembre , 28110 LUCE, 
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

représentée par Me KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 




D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [W]
demeurant 9 rue du Moulin - 28130 MAINTENON
comparant en personne



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

En présence de : [U] [F], greffier stagiaire lors des débats 

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 19 Novembre 2024 et mise en délibéré au 07 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *








EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 02 août 2023, la SA EURE ET LOIR HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [W] un local à usage d’habitation situé au 9 rue du Moulin 28130 MAINTENON, pour un loyer mensuel initial de 275,19 € et d’une provision sur charges d’un montant de 34,50 outre la provision sur frais de chauffage d’un montant de 40,80 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA EURE ET LOIR HABITAT a fait signifier un commandement de payer la somme de 1685,84 € visant la clause résolutoire insérée au bail, le 8 avril 2024.

La SA EURE ET LOIR HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [M] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES par un acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024 pour demander, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; 
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [W] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ; 
- d’autoriser la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
- de le condamner au paiement à titre provisionnel :
- de l’arriéré locatif de 3381,02 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, 
- d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'au jour de la libération effective du logement, 
-de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile 
- des dépens qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation.

A l’audience du 19 novembre 2024, La SA EURE ET LOIR HABITAT - représentée par son conseil - reprend les termes de son assignation et actualise l’arriéré locatif à la somme de 2387,23 €.

A l'appui de ses demandes, La SA EURE ET LOIR HABITAT prend acte des propositions de règlement de Monsieur [M] [W] et ne s’y oppose pas.

Monsieur [M] [W], régulièrement cité à personne, n'était pas présent à l’appel des causes mais il était comparant lorsque l’affaire a été appelée pour être plaidée. 

Monsieur [M] [W] reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant et des charges, outre la somme de 500 € par mois en règlement de l'arriéré. Il précise avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le bail ayant été conclu après le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, cette dernière s'applique à la présente instance.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de six semaines avant l'audience.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 20 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA EURE ET LOIR HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 mars 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, le bail conclu le 02 août 2023 contient une clause résolutoire (en son article 4 - 6ème paragraphe intitulée « CLAUSE RESOLUTOIRE") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 mars 2024, pour la somme en principal de 1685,84 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines. Monsieur [M] [W] n'a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de six semaines suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 avril 2024, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, la SA EURE ET LOIR HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [W] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2387,23 € à la date du 19 novembre 2024, mois de novembre 2024 inclus. 

Monsieur [M] [W] ne conteste ni le principe, ni le quantum de la dette locative.

En conséquence, il sera donc condamné à verser à la SA EURE ET LOIR HABITAT cette somme de 2387,23 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1685,84 € à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.



IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative" et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l'espèce, il est justifié de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Monsieur [M] [W] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il expose être célibataire et travailler en intérim pour un revenu mensuel de 2.500€ à 3.000€. Il est en attente d’un contrat à durée indéterminée à compter du mois de janvier 2025.

Compte tenu de la demande du locataire et de l'accord du bailleur ainsi que des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [M] [W] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés au locataire, suspendus, sous condition du respect par ce dernier de ses propositions de règlement et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants. 

En cas de respect des délais et modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Du fait des délais accordés, les demandes d'expulsion, et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, Monsieur [M] [W] sera déchu du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d'office plein effet sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, Monsieur [M] [W] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer en cours outre les charges.


V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [M] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de l’assignation.



Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir La SA EURE ET LOIR HABITAT, Monsieur [M] [W] sera condamné à lui verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 août 2023 entre La SA EURE ET LOIR HABITAT et Monsieur [M] [W] concernant le local à usage d’habitation situé au 9 rue du Moulin 28130 MAINTENON sont réunies à la date du 19 avril 2024, date de résiliation du bail ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] à verser à La SA EURE ET LOIR HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.387,23 € (deux mille trois cent quatre vingt sept euros et vingt trois cents) (décompte arrêté au 19 novembre 2024 inclus, échéance de novembre inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

AUTORISONS Monsieur [M] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités, dont 4 mensualités d’un montant de 500 € chacune et une 5ème mensualité, qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;


















DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Monsieur [M] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA EURE ET LOIR HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [M] [W] soit condamné à verser à la SA EURE ET LOIR HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

RAPPELONS qu'en application de l'article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge; 

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de l’assignation;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] à verser à La SA EURE ET LOIR HABITAT une somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 07 Janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Isabelle DELORME