Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 7 janvier 2025

N° RG 24/00513 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GK5F

jonction du n° RG 24/00573



Minute : JCP


























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[K] [T]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

 contradictoire

 DU 07 Janvier 2025 


DEMANDEUR(S) :

Monsieur [L] [M]
né le 02 Janvier 1956 à PARIS (75000)
et
Monsieur [U] [C] époux [M]
né le 20 Juin 1954 à ECROSNES (28320)
Tous deux demeurant 225 route de Rambouillet - 78125 ST HILARION
représenté par Me GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21



D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [K] [T]
née le 13 Mai 1956 à ALENCON (61000)
demeurant 3 Rue Guynemer - 28000 CHARTRES
comparante en personne



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

En présence de : [V] [D], greffier stagiaire lors des débats 

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 19 Novembre 2024 et mise en délibéré au 07 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *


 

 

















EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 22 mars 2024, Monsieur [L] [M] et Madame [U] [C] épouse [M] ont donné à bail à Madame [K] [T] un local à usage d’habitation situé au 10 12 14 16 rue de la République 28300 MAINVILLIERS, pour un loyer mensuel de 640 € et 70 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [M] et Madame [U] [C] épouse [M] ont fait signifier le 18 avril 2024 un commandement de payer la somme de 725,46 € visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Monsieur [L] [M] et Madame [U] [C] épouse [M] ont ensuite fait assigner Madame [K] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Triunal judicaire de CHARTRES statuant en référé pour demander sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 28 mai 2024; 
- d'ordonner l’expulsion de Madame [K] [T] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et un serrurier, ainsi que la séquestration des meubles; 
- de supprimer ou de réduire le délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 
- d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles et objets se trouvant au domicile aux frais, risques et périls de la locataire ; 
- de condamner cette dernière au paiement par provision :
- de la somme de 3.025,60 € sauf à parfaire au titre du commandement de payer, 
- d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 725,46€ jusqu'au jour de la libération effective du logement,
- d'une somme de 1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile 
- des dépens incluant le coût du commandement.

A l’audience du 19 novembre 2024, l’affaire a été appelée et retenue.

Monsieur [L] [M] et Madame [U] [C] épouse [M] - représentés par leur conseil - reprennent les termes de leur assignation et actualise la dette locative à la somme de 6.839,92 €.

Monsieur [L] [M] et Madame [U] [C] épouse [M] font valoir que Madame [K] [T] est de mauvaise foi en tenant l’octroi du bail par la production de fausses quittances de loyer.

Convoquée régulièrement par acte de commissaire de justice signifié à personne le 22 juillet 2024, Madame [K] [T] comparaît en personne. Elle sollicite des délais de paiement et reconnaît avoir user de faux documents pour obtenir le bail, mais explique que c’était le seul moyen de pouvoir héberger son fils majeur.

L’assignation ayant fait l’objet de deux placements, il convient compte tenu de la connexité des instances en résultant d’ordonner la jonction des instances inscrites sous le RG n°24/00513 et n° 24/00573 et de dire, que l’instance se poursuivra sous le seul RG n°24/00513 ;

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Le bail ayant été conclu après le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, cette dernière s'applique à la présente instance.




I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de six semaines avant l'audience.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 24 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [L] [M] et Madame [U] [C] épouse [M] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable. 

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, le bail conclu le 22 mars 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 avril 2024, pour la somme en principal de 725,46 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 mai 2024.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 31 mai 2024.


- sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative" et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. 
Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l'espèce, Madame [K] [T], demande à bénéficier de délai à hauteur de 36 mois pour régler l’arriéré locatif qu’elle ne conteste pas par ailleurs.

Les bailleurs s’opposent fermement à cette demande de délais eu égard au fait que Madame [T] leur a présenté de faux documents pour obtenir le bail.

Madame [T] explique qu’elle regrette profondément le procédé utilisé mais qu’il s’agissait du seul moyen pour pouvoir loger son fils majeur.

Elle indique par ailleurs être retraitée et percevoir un revenu de 2.100€ par mois.

Compte tenu de la mauvaise foi avérée de la locataire et du montant important de la dette locative alors que le bail est récent, il convient de refuser l’octroi des délais de paiement sollicités.

En conséquence, Madame [K] [T] sera déboutée de sa demande de délais de paiement et son expulsion de Madame [K] [T] sera ordonnée.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé à la locataire pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [K] [T] pour organiser son départ et assurer son relogement. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.


II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Madame [K] [T] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l'espèce, Monsieur [L] [M] et Madame [U] [C] épouse [M] produisent un décompte démontrant que Madame [K] [T] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6.839,92 € à la date du novembre 2024.

Madame [K] [T], reconnaît la dette locative à l’audience. 

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 6.839,92 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Compte tenu de l'absence de délais, elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer courant et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Madame [K] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [L] [M] et Madame [U] [C] épouse [M], Madame [K] [T] sera condamné à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS la jonction des instances inscrites sous le RG n°24/00513 et n° 24/00573 et DISONS que l’instance se poursuivra désormais sous le seul RG n°24/00513 ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2024 entre Monsieur [L] [M] et Madame [U] [C] épouse [M] et Madame [K] [T] concernant le local à usage d’habitation situé au 10 12 14 16 rue de la République 28300 MAINVILLIERS sont réunies à la date du 31 mai 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [K] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS Monsieur [L] [M] et Madame [U] [C] épouse [M] de ses demandes de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

DISONS qu’à défaut pour Madame [K] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [M] et Madame [U] [C] épouse [M] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place;

CONDAMNONS Madame [K] [T] à verser à Monsieur [L] [M] et Madame [U] [C] épouse [M] à titre provisionnel la somme de 6.839,92 € (six mille huit cent trente neuf euros et quatre vingt douze cents) (décompte arrêté au novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

CONDAMNONS Madame [K] [T] à payer à Monsieur [L] [M] et Madame [U] [C] épouse [M] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu'il aura mandatée à cet effet ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer courant et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

DEBOUTONS les parties de surplus de leurs demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNONS Madame [K] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

CONDAMNONS Madame [K] [T] à verser à Monsieur [L] [M] et Madame [U] [C] épouse [M] une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;


Ainsi ordonnée et prononcée le 07 Janvier 2025.


Le Greffier Le juge des contentieux de la protection




Karine SZEREDA Isabelle DELORME